【正文】 頁 共 15 頁 在每月一號 (或按公約規(guī)定的日期 )前發(fā)出繳款通知，使業(yè)戶能按時付款。 (3)預收管 理費的處理 對于用戶于收樓時預繳的管理費，應自交納管理費起計日起按月結轉收入。 ③辦理銀行轉賬的手續(xù)及各項須知。 四、注意事項 (1)用戶付款的方法 用戶在支付每月費用時，可采用多種方法，如親自到管理處繳付現(xiàn)金或支票，或采用委托銀行自動轉賬付款。 ／用戶／使用人的數(shù)據，如姓名、聯(lián)絡地址、電話、所擁有的單位編號。 進行應收賬款管理，需先行收集以下數(shù)據： 。必要時，分攤辦法的選用應征求有關部門意見，取得物業(yè)總經理甚至委托方的認可。 建賬后，日常操作的重點是清楚識別及界定各項費用及收入的歸屬，按其所歸屬的“部分”準確核算?，F(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會計科目樣本以供參考。 ，可作入賬及對賬的憑據。 ，財務移交方面的要求。 二、管理合約 管理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權利和義務。 公約通常列明是否需要為本物業(yè)各部分 (如：停車場、辦公樓、住宅樓等 )的收支獨立核算。當然也可以是其它的處理方式，如：在業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業(yè)管理費用為限，收入不足以應付經常性支出時，由開發(fā)商承擔補貼責任。 公約內包括了很多有關財務處理、費用計算等數(shù)據。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 15 頁 盈圣物業(yè)公司財務管理手冊 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 15 頁 會計核算依據 物業(yè)管理公司的財務管理部門，在對其下屬的物業(yè)管理處進行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業(yè)管理相關的法規(guī)和稅規(guī)有清楚地了解，此外，還應對與本公司、本物業(yè)相關下列文件的相關規(guī)定予以關注。財務管理部人員須詳細了解該項資料及規(guī)定，并作為會計 核算的依據。但關鍵是必須有明確的約定。 通常未出售的單位享有一定的管理費減免優(yōu)惠。主要應包含以下內容： ，及管理公司報酬的計收標準及方法等。 三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表 該等文件通常在業(yè)主收樓時一并派發(fā)，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。 根據上述資料，可以建立一套必要 的圖表檔案，如：單位數(shù)據列表已收各種按金明細表、應收／已收／欠收管理費一覽表等。 二、成本核算 每一獨立的物業(yè)，按其功能不同，可分為不同的“部分”，如：住宅（或公寓）、辦公樓、商場、停車場、會所等。正確的“部分”分類能準確反映各“部分”的經營損益情況，對了解各“部分”的財務狀況，改進管理極其重要。 三、應收賬管理 對于物業(yè)管理行業(yè)來說，應收賬管理是其財務管理的重點之一，工作較為繁重。 。 ，收費項目及標準。財務人員應在用戶收樓時，準備一份詳細的付款方法說明書，并連同委托銀行自動轉賬授權書交予用 戶。 (2)業(yè)主收樓時繳交的各項費用及押金的賬務處理 通常業(yè)主在收樓前或收樓時已按發(fā)展商或物業(yè)管理公司的要求，預付了數(shù)月管理費及各種押金、初裝費等。財務管理部應對管理費的起計日期的確定標準及特殊情況下的批準程序有明確的了解，并以此標準為依據，確定統(tǒng)一的起計當月的管理費計算方法。由于打印通知書需時間，為確保業(yè)戶能如期 收到發(fā)出的交款通知書，必須提前三天發(fā)出。 因抄讀各儀表需時，財務管理部應與有關部門訂定一個固定抄讀日期，并把結果在付款通知書截 止日前交予財務管理部。對未按期付款單位，便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書，直至采取截停水、電供應及發(fā)出律師信，進行法律訴訟。 國家對會計報表的格式有統(tǒng)一的規(guī)定，但該格式所表達的信息對各物業(yè)的管理決策、委托方及其用戶不一定足夠及適合。 《物業(yè)管理服務收費實施辦法》中物業(yè)管理服務收費項目和構成列示。 ，并對有重大差異的項目作出分析，便于有關部門有所了解以加強控制。 、本期應收賬款、本期實收賬款和本期末欠款明細表。 。 、收據屬代收的部分，使用代收單位的發(fā)票、收據；屬公司的收據需印制時，由財務管理部提出式樣經總經理批準后進行印制；屬各部門專用的票據需印制時，由需用部門提出式樣，經財務管理部審核，報總經理批準后印制。 三、各種票據的領用 ，凡發(fā)放票據，必須登記領用的日期、