【正文】 。售樓員是開發(fā)商的銷售先鋒部隊(duì)，換句話說是開發(fā)商的形象代言人，售樓員的一言一行都關(guān)系到開發(fā)商的聲譽(yù)。以下是一些習(xí)慣性小動(dòng)作，須多加注意：1． 咳嗽或吐痰時(shí)，請用干凈的紙巾或手帕掩住口部2． 打哈欠或噴嚏時(shí)，應(yīng)走開或轉(zhuǎn)過頭來掩住口部3． 整理頭發(fā)、衣服時(shí)，請到洗手間或客人看不到的地方4． 當(dāng)眾挖鼻孔，搔癢，或剔指甲都會(huì)有損自己的形象5． 手不應(yīng)插在口袋里，雙手應(yīng)垂直，坐著時(shí)平放在桌面，不要把玩物件6． 當(dāng)眾不應(yīng)耳語或指指點(diǎn)點(diǎn)7． 不要在公共區(qū)域奔跑8． 抖動(dòng)腿部，依靠在桌子或柜臺(tái)上都是不良習(xí)慣9． 與別人談話時(shí)，雙目須正視對方的眼睛10． 不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手11． 工作時(shí)，以及在公眾區(qū)域不要大聲講話，談笑及追逐12． 在大堂等公眾場合，不能當(dāng)著客人談及與工作無關(guān)的事13． 與人交談時(shí)，不應(yīng)不時(shí)看表及隨意打斷對方的講話三． 言談舉止坐，站，走路和談話都要得當(dāng)，工作要有效率。按揭貸款的計(jì)算（1）、流程（略）（2）、個(gè)人住房貸款月還款額分期付款月還款的計(jì)算第四講：售樓人員禮儀與形象第一節(jié)：售樓人員的禮儀一． 儀容儀表因售樓人員直接一客戶打交道，代表開發(fā)商和樓盤形象，所以儀容儀表顯得十分重要，要求每一位從事售樓工作的員工都要自覺地使自己的外表保持整齊，清潔，悅目。 房地產(chǎn)單位價(jià)格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價(jià)格。如噪音、空氣污染、視覺、清潔等。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有另外一些因素，其中主要是經(jīng)濟(jì)因素、物理因素、環(huán)境因素、行政和政策因素、社會(huì)因素、心理因素、國際因素等經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資的水平，財(cái)政收支和警容的狀況，物業(yè)水平特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率，房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求等。第三講：房地產(chǎn)投資及經(jīng)營知識(shí)第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)的程序一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建房地產(chǎn)建設(shè)工廠項(xiàng)目規(guī)劃與審批土地使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)的租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理二、土地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)取得主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓三種方式。 建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。 建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。 按建筑層數(shù)可分為：低層住宅（1——3層）、多層住宅（4——6層）、小高層（7——11層）、高層住宅（12——30層）（三）、房屋的組成及其作用各種不同的建筑都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。 （二）、建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)，城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二大類。一、建筑概述（一）、建筑的構(gòu)成要素建筑都是由三個(gè)基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象。 表示室外臺(tái)階、花池、勒腳、窗臺(tái)、雨蓬、陽臺(tái)、屋頂以及雨水管等位置、立面形狀及材料做法。有的房屋頂層平面圖與標(biāo)準(zhǔn)層平面圖相同，在這種情況下，頂層平面圖可以省略。熟悉總平面圖中常用圖例（另備）閱讀平面圖的方法步驟： 先看圖樣的比例、圖例以及文字說明 了解新建房屋的基本情況、用地范圍、地形地貌以及周圍的環(huán)境等。 將來擬建的建筑物、道路及綠化等。 四、建筑總平面圖的閱讀 基本內(nèi)容： 新建的建筑物的名稱、層數(shù)、室內(nèi)外地面的標(biāo)高、新建房屋的朝向等。B、進(jìn)深：指一間房屋兩條縱向軸線間的距離。即將首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點(diǎn)。（二）、標(biāo)高 其他標(biāo)高以此為基準(zhǔn)。通常是一個(gè)圓圈里面一個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字或英文字母表示。某房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)資料第一講：xx房地產(chǎn)公司概況、公司規(guī)章制度及項(xiàng)目介紹一、公司簡介二、公司規(guī)章制度（略）三、項(xiàng)目介紹（略）第二講：建筑基本知識(shí)第一節(jié)、建筑識(shí)圖的一般知識(shí)對銷售人員掌握建筑基本知識(shí)的要求不是很高，具體需要掌握的建筑基本知識(shí)有以下幾個(gè)方面：學(xué)習(xí)本節(jié)的目的有以下幾個(gè)方面： 學(xué)會(huì)閱讀總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖等 會(huì)計(jì)算各個(gè)單元建筑面積、公攤面積、樓層高度等 其它一、施工圖的內(nèi)容和用途施工圖主要包括圖紙目錄、設(shè)計(jì)總說明、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備施工圖。在平面圖上從左到右依次采用阿拉伯?dāng)?shù)字，自下到上順次采用英文字母編寫。在總平面圖、平面圖、里面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高來表示某一部位的高度。（三）、尺寸線以上講解需根據(jù)某個(gè)部分圖紙加以說明。C、層高：樓房本層地面到相應(yīng)上一層地面垂直方向的尺寸。 新建房屋的位置。 規(guī)劃紅線的位置。 風(fēng)玫瑰圖與指北針識(shí)讀。 屋頂平面圖。 反映立面上門窗的布置、外形及開啟方向 用標(biāo)高及豎向尺寸表示建筑物的總高以及各部位的高度注：立面圖的識(shí)讀用圖例講解。一般來說，建筑功能也就是建筑的目的，是主導(dǎo)因素。工業(yè)建筑主要是指生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑?；A(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。第三節(jié)：住宅小區(qū)規(guī)劃 一、 熟悉天地公寓的規(guī)劃指標(biāo)如用地面積、建筑面積、容積率、綠化率等二、 熟悉天地公寓的總體布置圖，如小區(qū)廣場、建筑小品、道路等三、 熟悉天地公寓外部配套、內(nèi)部配套情況。 使用性質(zhì)：是指建設(shè)用地的建設(shè)項(xiàng)目使用性質(zhì)。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。土地使用權(quán)出讓方式：主要有掛牌、招標(biāo)、拍賣三種方式。物理因素主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素。行政和政策因素主要是影響房地產(chǎn)內(nèi)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等，如土地制度；城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃等；房地產(chǎn)價(jià)格政策；房地產(chǎn)稅收等社會(huì)因素社會(huì)因素主要是政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況、城市化的水平、人口狀況等心理因素主要表現(xiàn)為購買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)、講究門牌號碼和土地號碼的心態(tài)、講究風(fēng)水的心態(tài)、價(jià)值觀的變化等由于天地公寓是目前袍江首個(gè)純商品樓盤以及優(yōu)越的地理位置，在入市時(shí)價(jià)格相對別的樓盤來說要高，銷售人員在向顧客介紹和推銷樓盤時(shí)需將這部分的內(nèi)容與天地公寓的優(yōu)勢與劣勢結(jié)合起來綜合考慮，達(dá)到銷售目的。 樓面價(jià)格：以建筑面積、使用面積、居住面積等為計(jì)價(jià)單位的價(jià)格。工作前應(yīng)作好以下幾點(diǎn)：1． 身體整潔2． 容光煥發(fā)3． 適量化妝4． 頭發(fā)整潔5． 口腔清潔6． 雙手整潔7． 制服整齊二． 姿勢儀態(tài)姿勢是一個(gè)人的無聲語言，也叫肢體語言，能反映出一個(gè)人的精神風(fēng)貌，因而售樓人員必須注意姿勢儀態(tài)。每一位員工都應(yīng)做到：1． 彬彬有禮（1） 主動(dòng)與客人，上級，同事打招呼（2） 多使用禮貌用語，例如：早晨好，請，謝謝等（3） 如果知道客人的姓和職位，要盡量稱呼其職位，如王總等（4） 講客人能聽懂的語言（5） 進(jìn)入客房或辦公室前須先敲門（6） 同事之間要互敬互讓，說話要溫文爾雅（7） 使用電梯要先出后入，主動(dòng)為別人開門2． 笑口常開（1） 面帶笑容接待各方賓客（2） 保持開朗愉快的心情四． 男員工發(fā)式1． 頭發(fā)要前不過眉，旁不過耳，后不蓋衣領(lǐng)2． 頭發(fā)要整齊，清潔，沒有頭屑3． 不可染發(fā)（黑發(fā)除外）五． 女員工發(fā)式1． 劉海不蓋眉2． 自然，大方3． 頭發(fā)過肩要扎起4． 頭飾應(yīng)用深顏色，不可夸張或耀眼5． 發(fā)型不可太夸張6． 不可染發(fā)（黑色除外）六． 耳環(huán)女員工只可佩帶小耳環(huán)（無墜），款式要端莊大方，以淡雅為主七． 面容1． 面容神采奕奕，保持清潔，無眼垢及耳垢2． 男員工不可留胡須八． 手1． 員工的指甲長度不超過手指頭2． 女員工只可涂透明的指甲油3． 只可佩帶一只小戒指，不可佩帶其他首飾4． 經(jīng)常保持手部清潔九． 鞋1． 經(jīng)常保持清潔，光亮，無破損并符合工作需要2． 穿著公司統(tǒng)一配發(fā)的工作鞋十