【正文】 抵押權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。二是抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院對(duì)該土地進(jìn)行變賣或拍賣，從變賣所得價(jià)金中優(yōu)先受償。其三，前者情形下原土地使用權(quán)人不能獲得政府的補(bǔ)償，而后者情形下原土地使用權(quán)人能獲得補(bǔ)償，抵押權(quán)人的權(quán)利在一定程度上能得到保障和實(shí)現(xiàn)。)在此情形下，若土地使用權(quán)之上設(shè)定了抵押權(quán)，該抵押權(quán)的效力應(yīng)如何認(rèn)定?原國(guó)家土地管理局于1993年1月20日答復(fù)上海市土地管理局公函的解釋是：抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，作為主權(quán)利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅?！　　　∫勒铡锻恋毓芾矸ā返囊?guī)定，土地使用權(quán)人不按規(guī)定的用途、性質(zhì)開發(fā)或使用國(guó)有土地的，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回。(注：《土地管理法》第58條。在此情形下，若土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，就會(huì)產(chǎn)生國(guó)有土地使用權(quán)的收回與土地使用權(quán)抵押的沖突。本文擬就抵押擔(dān)保中的若干具體問(wèn)題進(jìn)行探討，以期對(duì)將來(lái)完善我國(guó)的擔(dān)保立法有所裨益?，F(xiàn)代社會(huì)中，抵押擔(dān)保是財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的最主要方式，有“擔(dān)保之王”之稱。應(yīng)建立抵押期間制度。積分都是垃圾撒旦發(fā)生發(fā)大水范德薩發(fā)撒旦抵押擔(dān)保若干問(wèn)題研究劉凱湘、張勁松　　關(guān)鍵詞: 抵押/抵押權(quán)/擔(dān)保/不動(dòng)產(chǎn)抵押　　內(nèi)容提要: 本文結(jié)合抵押擔(dān)保的理論與實(shí)踐，對(duì)我國(guó)抵押立法中若干主要問(wèn)題進(jìn)行了探討，剖析了立法之不足，其中重點(diǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}進(jìn)行了具體的論述，提出了完善我國(guó)抵押擔(dān)保立法的建議。應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)期權(quán)抵押。我國(guó)《民法通則》和《擔(dān)保法》都對(duì)抵押擔(dān)保制度作了規(guī)定，成為我國(guó)擔(dān)保法律制度的主要淵源。　　一、國(guó)有土地使用權(quán)的收回與土地使用權(quán)抵押的沖突　　國(guó)有土地使用權(quán)是指單位或個(gè)人依法或依約定對(duì)國(guó)有土地取得的支配性權(quán)利，其性質(zhì)屬于民法中的用益物權(quán)。土地行政管理部門強(qiáng)制收回國(guó)有土地使用權(quán)的原因各異，其對(duì)抵押權(quán)的影響也有所不同。)在土地行政管理部門依法因公共利益收回國(guó)有土地使用權(quán)的情況下，原土地使用權(quán)人的國(guó)有土地使用權(quán)即歸于消滅，土地回歸到國(guó)家所有權(quán)的單一狀態(tài)，因此，設(shè)定于該土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨之消滅，抵押權(quán)作為物權(quán)的追及力在此不能發(fā)揮效力，國(guó)家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)追及發(fā)生效力是不同的。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。(注：《土地管理法》第19條規(guī)定了四種強(qiáng)制收回土地使用權(quán)的情形。筆者認(rèn)為，這一解釋值得商榷?；谏鲜隼碛?，如果認(rèn)定土地使用權(quán)因懲罰性收回而導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，抵押權(quán)人得不到任何救濟(jì)，則明顯有違民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，不利于抵押權(quán)的保護(hù)。三是抵押權(quán)人可以放棄行使抵押權(quán)而直接要求原抵押人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，當(dāng)債權(quán)人因債務(wù)人不能履行到期債務(wù)而對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，則可能出現(xiàn)因租賃權(quán)的存在而使抵押權(quán)人不能及時(shí)、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者因抵押權(quán)的行使而影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利的情形，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)的沖突問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，說(shuō)明我國(guó)從立法角度上對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗效力予以了確認(rèn)，體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)化傾向，明確了“買賣不破租賃”原則?！　∮腥藫?jù)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定，認(rèn)為抵押人未履行書面告知承租人的義務(wù)，則抵押合同不能生效。對(duì)已設(shè)立抵押的房地產(chǎn)能否出租，《擔(dān)保法》沒(méi)有明文規(guī)定可以或禁止，不過(guò)，相關(guān)的行政法現(xiàn)已予以肯定，(注：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第2349條。”顯然抵押權(quán)的效力不受租賃權(quán)的影響。對(duì)此，法律沒(méi)有任何規(guī)定。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。如果認(rèn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于新增房屋，就意味著擴(kuò)大了抵押房地產(chǎn)價(jià)值額，破壞了雙方之間平衡的利益關(guān)系?！稉?dān)保法》第51條之規(guī)定為此提供了法律依據(jù)。只有這樣，才會(huì)給這些單位及其所屬勞動(dòng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)有效的融資手段，有利于最大限度地發(fā)揮其財(cái)產(chǎn)的效用，幫助他們擺脫經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的狀況，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展。但若限制買受人的權(quán)利，則又會(huì)影響這些抵押物的變現(xiàn)，無(wú)人愿購(gòu)買這些抵押物，最終使得抵押權(quán)人的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保的功能喪失。對(duì)集體土地使用權(quán)，不論使用人是依承包合同取得的，還是通過(guò)其他方式取得的，根據(jù)《擔(dān)保法》之規(guī)定，能設(shè)定抵押權(quán)的，一是“四荒”土地使用權(quán)，二是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物所占土地，而對(duì)于耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)禁止抵押。”這就在法律上確認(rèn)了集體土地使用權(quán)可以進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓?！　」P者認(rèn)為，集體土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)允許抵押，而不應(yīng)禁止。其次，允許集體土地使用權(quán)抵押，與保護(hù)耕地、保障農(nóng)民基本生存條件的立法政策并不矛盾。這是因?yàn)?，立法上在允許集體土地使用權(quán)抵押的同時(shí)，可以對(duì)抵押土地的用途加以限制，規(guī)定作為抵押物的土地使用權(quán)的受讓人不得改變土地用途。在這方面，有些地方已作出相應(yīng)規(guī)定，如海南省已頒布實(shí)施了《集體土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》，但其規(guī)定集體土地使用權(quán)只得用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)，對(duì)用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，則通過(guò)國(guó)家征用或直接聯(lián)營(yíng)方式，而且明確規(guī)定，國(guó)家因建設(shè)需要征用集體所有土地(含已出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的集體所有土地)，村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)服從國(guó)家需要，不得阻撓?！　】傊_認(rèn)集體土地使用權(quán)的可抵押性，既是完善集體土地物權(quán)體系的需要，也是實(shí)現(xiàn)集體土地資源配置市場(chǎng)化、保障農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的要求。按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋亦屬于抵押財(cái)產(chǎn)的范疇，可以作為抵押權(quán)標(biāo)的物。　　隨著城市房改政策的推出，越來(lái)越多的城市職工通過(guò)優(yōu)惠的福利購(gòu)房政策而擁有了自己的房產(chǎn)，但目前這種房產(chǎn)大多數(shù)不是完整的所有權(quán)，即職工僅對(duì)該房屋享有有限產(chǎn)權(quán)而并非全部產(chǎn)權(quán)(“有限產(chǎn)權(quán)”這一非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳踔潦敲艿挠迷~反映了我國(guó)房改的特定歷史情形)。(二)如果購(gòu)房人是按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的商品房，其產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，在購(gòu)房五年以后設(shè)定抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人只能在扣除稅費(fèi)后，就抵押人分得相當(dāng)于原有所付房?jī)r(jià)占當(dāng)時(shí)綜合造價(jià)比例的部分優(yōu)先受償。傳統(tǒng)民法上，期權(quán)又稱為期待權(quán)，就是為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實(shí)現(xiàn)但未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。在預(yù)售商品房抵押中，抵押人只能是購(gòu)房人，而不能是預(yù)售房屋的開發(fā)商。以在建工程抵押的，抵押合同除載明房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)具有的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(1)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)。(5)已完成的工作量和工程量。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第49條。只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償，抵押人當(dāng)然可以自由處分抵押物，對(duì)抵押物進(jìn)行分割或轉(zhuǎn)讓，這種處分權(quán)不應(yīng)受到抵押權(quán)人意志的限制。其三，有利于堅(jiān)持抵押權(quán)登記制度，切實(shí)發(fā)揮抵押權(quán)登記的功能作用。例如，