【正文】 六到八個(gè)大型個(gè)案現(xiàn)房交房階段，對(duì)本案沖擊較大。B． 生活環(huán)境較佳：各條街道綠樹成蔭，空氣新鮮。從近幾年來看，在莘莊鎮(zhèn)，只要近鎮(zhèn)中心，多層、小高層的房型一般都賣的很好。整個(gè)小區(qū)規(guī)劃和綠化上都做得很出色，周邊房?jī)r(jià)一般多層和小高層房?jī)r(jià)一般在3200—4400元左右。其合理的房型、優(yōu)良的環(huán)境，便捷的交通，是它成為中等收入者首選的地段。三． 地區(qū)分析1． 地鐵沿線個(gè)案分析近幾年來，由于地鐵給人們帶來得便利及“東苑綠世界”和“新梅廣場(chǎng)”的成功案例，使得地鐵周邊個(gè)案不斷涌出，使得“地鐵概念房”的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。因其擁有完善生活設(shè)施，較好的購(gòu)物與生活居住環(huán)境，便利的交通，使它成為較熱的開發(fā)地區(qū)，房?jī)r(jià)在3000—4000元左右。蓮花站174。3．1．2 微觀環(huán)境分析一． 莘莊地區(qū)，近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都很火爆，由于上海第一條地鐵的引入和莘莊地區(qū)本身的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使它成為閔行區(qū)，乃至上海市的熱點(diǎn)。面對(duì)110 m2 左右的小三房需求，也占一定的比例?？傮w來看，如以85 m2 一套居室為例，房屋總價(jià)在21萬(wàn)至38萬(wàn)元，接受程度最為廣泛。內(nèi)銷商品住房銷售中屬個(gè)人購(gòu)買110718套，%，比上年同期上升1個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買78572套，%。B． 綜合的景觀資源。離上述公建基本在六分鐘車程左右。新珠苑地段并非是一流的或長(zhǎng)期看好的居住區(qū)域。但一級(jí)市級(jí)的緊控和競(jìng)爭(zhēng)時(shí)及時(shí)出盤的主力使新珠苑在發(fā)售時(shí)不可能完全體現(xiàn)出其全有價(jià)值，并且隨著輕軌的建設(shè)，市政綠化用地的建設(shè)及四周相類似的住宅小區(qū)的建設(shè)，使該地塊的價(jià)值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)，使其有相當(dāng)可觀的價(jià)值上升空間。二是注意力價(jià)值。第二章 項(xiàng)目地塊特征分析2．1 地塊特征新珠苑地塊較小，但地塊價(jià)值較高。小區(qū)內(nèi)所有單元均設(shè)計(jì)為一梯二戶，全明設(shè)計(jì)。同時(shí)也削弱了沿街的體量感覺，并使城市景觀更加生動(dòng)。政府、醫(yī)院、銀行、車站、菜場(chǎng)、郵局、幼稚園、小學(xué)、中學(xué)等一應(yīng)俱全，工作生活都極為便利；1．4 規(guī)劃設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積16299m2 ，由一棟15層小高層和一棟17層高層組成。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第一章 項(xiàng)目概況1．1 開發(fā)單位新珠苑由上海市申宇房地產(chǎn)有限公司開發(fā)；1．2 地理位置新珠苑位于莘莊地鐵站北廣場(chǎng)以西，北臨莘建東路，西臨橫瀝港，南面為開城新村，東面為一段廢棄的道路（原朱莘路）。其中部分一層為臨街商場(chǎng)， m2 。小區(qū)出入口在莘建東路上，位于二棟住宅樓之間，進(jìn)入小區(qū)后分成二條支路，分別通向二棟住宅樓的南面，在兩棟住宅樓南面分別設(shè)有一個(gè)室外停車場(chǎng)與住宅樓的入口廣場(chǎng)建成一體。主臥廳均朝南，房型以三室二廳二衛(wèi)和二定二廳二衛(wèi)為主，廳的起居區(qū)和就餐區(qū)分開，功能分區(qū)較為合理，每套住宅均設(shè)輔助陽(yáng)臺(tái)。一是景觀價(jià)值。該地塊緊臨交通主干道滬閔路，離地鐵莘莊站也不過400余米，不定期有廣賢路、莘建東路環(huán)繞四周，使該地塊成為區(qū)域內(nèi)注意力集中之處，這種注意力不但能帶來廣告效應(yīng)，還能在滿足部分客戶新富之后潛意識(shí)上的虛榮心。房地產(chǎn)開發(fā)中固守的“地段第一”要領(lǐng)被許多開發(fā)奉為皋圭。但從近期發(fā)展來看，是一處關(guān)注力（注意力）較高的居家地段。其地理特征概括而言，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：A． 相對(duì)較低的居住成本和較高的生活質(zhì)量。C． 注意力新帶來的榮耀感。外銷商品住房銷售中屬個(gè)人購(gòu)買3302套，%；預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買1591套，%。房型選擇：上海市民在經(jīng)歷了1998年的復(fù)式樓、1999年的錯(cuò)層房以后，求新求變的個(gè)性化購(gòu)房需求越來越突出，當(dāng)然，這也符合上海海派文化的特質(zhì)。目前，擺在開發(fā)商面前的是，在商品住宅的開發(fā)建設(shè)中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)上下功夫。其地鐵周邊的房?jī)r(jià)以接近內(nèi)環(huán)線周邊的房?jī)r(jià)，其銷售的勢(shì)頭也是其它地方能比擬的。莘莊站。3． 是莘莊附近延伸的地區(qū)。但不管競(jìng)爭(zhēng)如何激烈，地鐵沿線的個(gè)案的銷售情況都比較好。案名地址規(guī)劃形態(tài)價(jià)格交房期開發(fā)程度銷售率愛蓮屋蓮花路站200米處小高層3500—4080元2001年8月第二期一期基本售完西班牙名園蓮花南路188號(hào)小高層多層3500—4500元2000年底一期銷售情況較好未名園蓮花南路588號(hào)小高層錯(cuò)層3300—3900元2001年9—11月二期一期基本售完其地區(qū)特點(diǎn)有：A．交通方便，有地鐵和公路交通相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)B．購(gòu)物方便，除有南方商城和麥德龍以外，其周邊的生活設(shè)施也較齊全C．房型較適中，在新開盤和二期開盤的房型中三房以向120—140M2左右靠攏，超過150M2的三房所占的比例越來越小D．小區(qū)越來越重視環(huán)境E．到市中心的直線距離不遠(yuǎn)，一般車程15—20分鐘，騎車30分鐘，地段的升值潛力已開始體現(xiàn)第二段：外環(huán)線車站附近。其地區(qū)的特點(diǎn)：A．交通還可以，有地鐵和公路交通B．房型和價(jià)格都適中C．小區(qū)成規(guī)模第三段：莘莊地鐵站周邊的個(gè)案，以“地鐵明珠”、“眾眾家園”、“上海莘城”為主要個(gè)案。而近期開盤的幾個(gè)個(gè)案，如：裕興、銀星大廈、世紀(jì)名門等，其價(jià)格一般在3200—4000元左右。C． 交通還較方便：在滬閔路上有通往各地區(qū)的車輛。C．在本案對(duì)面文化名邸將是最有力的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案；D．由于地鐵二號(hào)線開通和輕軌在建，對(duì)地鐵概念房將是全市的概念，并不集中在西南區(qū)；3 地鐵周邊的個(gè)案是否接近或正在接近飽和將有待以后的驗(yàn)證；4 地鐵沿線的個(gè)案二房和三房的面積正趨向于小型，從未名園二期、莘城和蓮浦的房型來看，三房二廳都在120—140M2左右。一個(gè)樓盤必須有自己鮮明的個(gè)性，而這種個(gè)性不是自發(fā)的，而是根據(jù)目標(biāo)顧客群的個(gè)性、愛好而設(shè)計(jì)的自覺而成的。8． 新型建材與外立面風(fēng)格呈多樣化發(fā)展。新型建材主要是智能化和環(huán)保、節(jié)能化趨勢(shì)，這表現(xiàn)在更多的小區(qū)采取了綜合布線，接入高速寬帶網(wǎng)。二三級(jí)市場(chǎng)連動(dòng)關(guān)系更為明顯。同時(shí)，二號(hào)線、明珠線使莘莊的交通便利優(yōu)勢(shì)弱化。11． 開發(fā)商的品牌概念，在新的市場(chǎng)條件下將出現(xiàn)質(zhì)的變化。萬(wàn)科在白領(lǐng)中認(rèn)可度較高，而新世界則在港商中獲得認(rèn)同，都是這一標(biāo)準(zhǔn)使然。其效用接近臨界點(diǎn)。這一段個(gè)案以大規(guī)模開發(fā)為主，注重整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃和綠化；第三段，莘莊地鐵站周邊的個(gè)案，以“地鐵明珠”、“眾眾家園”、“上海莘城”為主要個(gè)案。在地段上不具太強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，而文化名邸目前尚未有大的宣傳銷售動(dòng)作，但從現(xiàn)有資料分析，其已經(jīng)率先向“尊重人性，塑造文化”的有鮮明針對(duì)性營(yíng)銷觀轉(zhuǎn)變，且其體量達(dá)到5萬(wàn)余平方米，地段與新珠苑極為類似，而施工進(jìn)度又快于新珠苑。故而營(yíng)銷推廣會(huì)將這些因素優(yōu)化整合，結(jié)合市場(chǎng)和自身特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位上：都以政府公務(wù)員和高檔白領(lǐng)為主，針對(duì)這部分客戶，而打出“尊重個(gè)性，結(jié)交善鄰、演繹文化”的口號(hào)，其定位和新珠苑也相一致。4 蓮浦新苑、上海莘城也是以地鐵為主，但景觀不如上述幾個(gè)樓盤，所以更注重樓盤本身的人文特征，注重以規(guī)模優(yōu)勢(shì)，自己建造大規(guī)模綠化。世紀(jì)名門9棟高層10萬(wàn)平方米主力戶型：142小結(jié)：3 從項(xiàng)目規(guī)模上看，以上樓盤均超過新珠苑。嘉和花苑340043003530408090%未名園3200390034003900不詳眾眾家園3380392080%小結(jié)： 以上競(jìng)爭(zhēng)性樓盤價(jià)格相差不是太大，基本由離地鐵距離、南方商城大商圈距離、建成規(guī)模來決定其價(jià)格。世紀(jì)名門2001年6月愛蓮屋高檔、專業(yè)的物業(yè)管理是一個(gè)樓盤品質(zhì)永續(xù)、持久的最好保證，對(duì)物業(yè)本身的促銷作用是不可低估的。而且，住宅已作為一個(gè)身份象征，他們更愿意和階層相近的人住在同一社區(qū)，這部分客戶可以說是新富起來的一群人，或有富裕潛力的一群人。4． 居住現(xiàn)狀：擁有一套住房，但對(duì)目前的居住環(huán)境不甚滿意，未能體現(xiàn)個(gè)人對(duì)其已形成或正在形成的價(jià)值觀的認(rèn)同，缺乏品位感（潛意識(shí)的心理榮耀感）。房地產(chǎn)營(yíng)銷的本質(zhì)及核心是：“滿足市場(chǎng)有需求的購(gòu)買”。從地段上看，離地鐵站不是最近，且近期關(guān)于地鐵飽和的報(bào)道充斥各種媒體，人們對(duì)地鐵的看法由追捧到觀望，附近個(gè)案已很少打“地鐵牌”。閑適的生活格調(diào)是對(duì)其地段、配套、環(huán)境、階層的高度概括。新珠苑的建筑風(fēng)格，表象上雖是仿歐式的，但它應(yīng)具有現(xiàn)代的、明快的人文品質(zhì)。它應(yīng)有極強(qiáng)的安全感，在硬件上應(yīng)有：24小時(shí)保安巡邏、周界紅外線報(bào)警、家庭防盜及訪客報(bào)警系統(tǒng)必須具備。新珠苑的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅從技術(shù)上要滿足了各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的需求，更要以其獨(dú)特的、豐富的品牌內(nèi)涵切入日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)。