【正文】 提升情況 等。 5 強(qiáng)調(diào)：以上各種會(huì)議，切忌形式主義的安排，重在確立對(duì)經(jīng)營(yíng)、管理、安全、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃重點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)、措施、執(zhí)行、結(jié)果，強(qiáng)化會(huì)議的 有效性！ 三、 考核通報(bào) ＋督促整改 ： 每個(gè)分管業(yè)務(wù)部門(mén)針對(duì)日常各店的工作完成情況，借助模塊化管理、日常報(bào)表、倒排計(jì)劃等，根據(jù) KPI 關(guān)鍵考核指標(biāo)的定點(diǎn)定向考核的思路，對(duì)各店工作進(jìn)行考核評(píng)估，并在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行排名或通報(bào)，針對(duì)一些重大 或 全局性 工作事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)督辦，將 工作計(jì)劃與區(qū)域公司的考核體系相結(jié)合，推動(dòng)各公司高質(zhì)量完成工作任務(wù) 。 每年 6 月底 召開(kāi)區(qū) 域公司 上 半年 經(jīng)營(yíng)管理 工作會(huì)，由區(qū)域總經(jīng)理、區(qū)域總經(jīng)辦、各店總經(jīng)理和各分管副總、部門(mén)經(jīng)理等參加，針對(duì)區(qū)域公司半年來(lái)各 業(yè)務(wù)線的工作進(jìn)行回顧，總結(jié)得失，評(píng)估管理有效性，并就下階段的工作重點(diǎn)進(jìn)行布置安排。 每月召開(kāi) 安全管理例會(huì)，由區(qū)域總經(jīng)理、各公司總經(jīng)理、消防安全專職副經(jīng)理、消防主管等相關(guān)人員參加，主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)消防安全管理的狀況進(jìn)行月度分 析，對(duì)于具有較好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和管理創(chuàng)新進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的推廣，對(duì)于各店工作中 存在的不足進(jìn)行分析，提出整改要求 ，推動(dòng)安全管理工作在各項(xiàng)目的落實(shí)。 通過(guò) “ 管理掃描 ”、“ 定期例會(huì) +、管理評(píng)估”、“考核通報(bào) +督促整改”、“資源整合” 等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理職能。 1 XX 區(qū)域 商管 公司 工作 管控 機(jī)制 及業(yè)務(wù) 管理模式 （ 2022 年 7 月 11 日） 2 目 錄 第一章 區(qū)域公司工作管控 機(jī)制 ……………………………………… 3 第二 章 業(yè)務(wù) 管理模式 ……………………………………… … ……… 6 第一節(jié) 招商 營(yíng)運(yùn) 管理 …………………………………………… 6 第二節(jié) 物業(yè)管理 ………………………………………………… 12 第三節(jié) 工程管理 ………………………………………………… 15 第四節(jié) 人力資源管理 ……………………………………… … 18 第五節(jié) 行政管理 ……………… ……………………………… 20 第六節(jié) 品質(zhì)管理 …………… …………………………………… 22 第七節(jié) 財(cái)務(wù)管理 …………………………… …………………… 25 3 第一章 區(qū)域公司 工作管控 機(jī)制 北京區(qū)域商管公司作為北京區(qū)域管理的主體單位，主要是承接 商管總部的管理職能，在 區(qū)域 公司 層面對(duì)各個(gè)商管公司的日常工作進(jìn)行管控、督導(dǎo) 、考核、評(píng)估和推動(dòng) ，就 各公司的 經(jīng)營(yíng)和管理有效性進(jìn)行評(píng)估， 幫助 和 推動(dòng)各公司持續(xù)改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)各公司的 工作 目標(biāo)。 一、 管理掃描 ： 每月 由 區(qū)域公司總經(jīng)理牽頭，區(qū)域安全品質(zhì)部具體組織 組織招商 、營(yíng)運(yùn)、工程、物業(yè)、消防安全 、人事行政等相關(guān)部門(mén)參與 對(duì)各店進(jìn)行檢查， ， 對(duì)各部門(mén)的管理品質(zhì)進(jìn)行掃描 ，主要針對(duì)各店日常經(jīng)營(yíng) 、管理 的工作狀況 及對(duì)集團(tuán)制度執(zhí)行的合規(guī)性進(jìn)行檢查、督導(dǎo)，并形成月度 的檢查 報(bào)告， 上報(bào)區(qū)域總經(jīng)理審批簽字 下發(fā) ， 推動(dòng)各店持續(xù)改進(jìn)，完成總部下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和管理目標(biāo) 。 每月由安全品質(zhì)部 組織發(fā)起，召開(kāi)針對(duì)各個(gè)店的品質(zhì)分析例會(huì)，主要針對(duì)各個(gè)店 各個(gè)工作模塊的完成情 況和質(zhì)量進(jìn)行分析評(píng)估，通報(bào)檢查排名，提出整改要求，推動(dòng)各店的管理標(biāo)準(zhǔn)的 提升。 每年年底召開(kāi)區(qū) 域公司年度經(jīng)營(yíng)管理工作會(huì)議。 四、 資源 整合 ： 區(qū)域公司通過(guò)整合區(qū)域內(nèi)的資源，如 統(tǒng)一招投標(biāo)確定區(qū)域內(nèi)合格供方（如工程材料采購(gòu)、工服制作、服務(wù)外包方等 ）、先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的推廣、困難工作的跨店支援，尤其是針對(duì)如新店開(kāi)業(yè)、 重大接待工作等需要集中優(yōu)勢(shì)資源集中解決的問(wèn)題，區(qū)域公司將起到關(guān)鍵的資源整合作用。 管理模式理解： 各店的管理工作重點(diǎn)在于執(zhí)行、落實(shí)與反饋，而區(qū)域公司的業(yè)務(wù)管理模式則在于通過(guò)有效的檢查、督導(dǎo)、考核 和 推動(dòng)手段，對(duì)各 店的工作實(shí)施管控， 并對(duì)管理的有效性進(jìn)行評(píng)估，以此 推動(dòng)各店 工作品質(zhì)的提升。 ③組織 區(qū)域本部、各地方商管每年不少于一次對(duì)項(xiàng)目所在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行專項(xiàng)市調(diào) ，形成市調(diào)數(shù)據(jù)分析報(bào)告，更新數(shù)據(jù)庫(kù)資料備檔； ④區(qū)域公司 每年不少于十二次對(duì)所轄區(qū)域各行政區(qū)商圈進(jìn)行例行 市調(diào)，更新數(shù)據(jù)庫(kù)資料備檔。 ③由區(qū)域公司招商營(yíng)運(yùn)副總組織區(qū)域招商經(jīng)理建立《區(qū)域公司品牌評(píng)價(jià)系統(tǒng)》。 ② 按照集團(tuán)和招商中心批準(zhǔn)的《租賃決策文件》、《租金分解方案》、《品牌落位方案》進(jìn)行商務(wù)談判，確定合作條件，上報(bào)審批。對(duì)籌備期項(xiàng)目二裝進(jìn)度、過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行以周為單位的現(xiàn)場(chǎng)檢查、監(jiān)督、復(fù)檢及考核。 ③制定并下發(fā)《員工儀容儀表、禮儀服務(wù)規(guī)范》。 ②區(qū)域招商營(yíng)運(yùn)部每周向總部營(yíng)運(yùn)中心上報(bào)客流及銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。 ②統(tǒng)一規(guī)范所轄區(qū)域內(nèi)各廣場(chǎng)總服務(wù)臺(tái)、咨詢臺(tái)服務(wù)設(shè)備設(shè)施配置及擺放要求。 ②區(qū)域所轄各廣場(chǎng)負(fù)責(zé)收集、匯總當(dāng)月典型案例，于每月 7 日上午 10 點(diǎn)前向區(qū)域公司提報(bào)。內(nèi)容包括但不限于：廣場(chǎng)外部交通是否便利 ； 停車(chē)是否方便 ； 廣場(chǎng)內(nèi)外標(biāo)識(shí)指引是否清晰準(zhǔn)確 ； 廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、燈光、溫度、味道是否滿意 ； 衛(wèi)生間衛(wèi)生以及特殊人群設(shè)施的設(shè)置情況是否滿意 ； 11 公共區(qū)域休息處設(shè)置是否滿意 ； 總服務(wù)臺(tái) /咨詢臺(tái)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量是否滿意 ； 餐飲的衛(wèi)生、品質(zhì)、菜品是否滿足需求 ； 服裝品牌是否滿足消費(fèi)需求 ； 是否能及時(shí)了解企劃活動(dòng)內(nèi)容 ； 對(duì)企劃活動(dòng)內(nèi)容是否滿意 ； 消費(fèi)者意見(jiàn)和投訴的反饋是否及時(shí)、對(duì)處理結(jié)果是否滿意 ； 對(duì)銷(xiāo)售人員的專業(yè)技能、服務(wù)品質(zhì)是否滿意 ； 對(duì)會(huì)員積分卡的內(nèi)容和服務(wù) 是否滿意 ； 對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)電梯、服務(wù)設(shè)施的設(shè)置是否滿意 ； 對(duì)廣場(chǎng)客服、保安、營(yíng)運(yùn)人員的服務(wù)品質(zhì)是否滿意 三、 企劃 管理 企劃活動(dòng) （ 1）每年 11 月份 ，制定下一年度所轄區(qū)域各廣場(chǎng)招商大會(huì)、店慶、國(guó)家法定節(jié)日、民間特色節(jié)日、國(guó)際特色節(jié)日、集團(tuán) /總部下達(dá)的統(tǒng)一活動(dòng)、區(qū)域內(nèi)各廣場(chǎng)間聯(lián)動(dòng)等重大活動(dòng)的方案年度計(jì)劃。確保企劃活動(dòng)能夠按照計(jì)劃如期、保質(zhì)、保量的落實(shí)。 （ 6）每月第一周對(duì)所轄區(qū)域各廣場(chǎng)進(jìn)行企劃活動(dòng)月度考核評(píng)審。上報(bào)和執(zhí)行的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 （ 6）每月第一周對(duì)所轄區(qū)域各廣場(chǎng)進(jìn)行美陳管控月度考核評(píng)審。 （ 4） 2022 年 7 月份對(duì) VI 應(yīng)用情況進(jìn)行檢查。 （ 4） 業(yè)務(wù)操作手冊(cè)編制：督促區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目商管公司在開(kāi)業(yè)前完成操作手冊(cè)的培訓(xùn)；負(fù)責(zé)組織并審核營(yíng)運(yùn)期區(qū)域內(nèi)各商管公司對(duì)操作手冊(cè)的年度修訂及備案。 自持商業(yè)安全管理 （ 1）施工 /裝修安全管控 ：組織制定北京區(qū)域施工 /裝修管控要點(diǎn)并管控推動(dòng)各公司有效落實(shí)管理方案。 自持商業(yè)特殊事件管理：督促并審批各公司完成各類(lèi)《特殊事件處理預(yù)案》的編制工作。 銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售配合管理 （ 1） 接管驗(yàn)收及入伙：監(jiān)督指導(dǎo)各公司完成《項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案》和《項(xiàng)目入伙方案》，督促工程部就工程遺留問(wèn)題就行消項(xiàng)，對(duì)于嚴(yán)重影響物管工作的遺留問(wèn)題進(jìn)行通報(bào)，加強(qiáng)對(duì)物管人員的培訓(xùn)。 15 （ 3）收費(fèi)管控：督促各公司完提交 《物管費(fèi)收繳臺(tái)賬》、《控制房物管費(fèi)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬》的上報(bào)，并對(duì)物管費(fèi)收繳情況進(jìn)行預(yù)警及建議； 16 第三節(jié) 工程 管理 為 更好地 落實(shí)、分解好區(qū)域公司管控機(jī)制中“管控、督導(dǎo)、考核、評(píng)估和推動(dòng)”的 指導(dǎo) 精神， 充分 體現(xiàn)區(qū)域工程部的 管控 工作 職能 ，現(xiàn)將 區(qū)域工程部的工作內(nèi)容 分成了 以下 三部分：一、前期工程管理；二、運(yùn)行期工程管理；三、其他配合性工作。 商戶裝 修管控 目標(biāo)： 提醒 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩颗c其他部門(mén)溝通、建立 《 商戶裝修管控方案 》 ， 提 交區(qū)域工程部備案。 （ 3） 區(qū)域工程部負(fù)責(zé)督導(dǎo) 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉?duì)商戶 的 裝修 材料進(jìn)行檢查， 每月提交檢查記錄 。 針對(duì)問(wèn)題較多的接管項(xiàng)目 ,區(qū)域工程部及時(shí)組織當(dāng)?shù)?商管工程部評(píng)估其接管可行性及接管后須采取的 安全 保障措施 ，并督促當(dāng)?shù)厣坦軐⒈Ｕ洗胧┥蠄?bào)區(qū)域工程部備案 ； 試營(yíng)業(yè)前 ， 區(qū)域公司 提醒 各地 商管公司要對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面檢 18 查、檢測(cè)，檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足接管標(biāo)準(zhǔn)要求 ，并將檢查報(bào)告提交區(qū)域工程部 。 （ 5）區(qū)域工程部提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩颗c項(xiàng)目公司在試營(yíng)業(yè)前 15天交接好全部竣工資料，并在試營(yíng)業(yè)前 45 天核對(duì)項(xiàng)目公司移交的備品備件，做好入庫(kù)登記 ，區(qū)域公司負(fù)責(zé)抽查資料的存檔情況 。 （ 2）區(qū)域工程部按照 2022 版《商業(yè)管理公司制度》的要求督促當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉?duì) 上述四類(lèi) 遺留問(wèn)題盡快解決，并 每月 經(jīng) 區(qū)域公司 向商管總部 工程部 提 報(bào)《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程遺留問(wèn)題 銷(xiāo)項(xiàng) 進(jìn)度 月 報(bào)表》。 （ 2）區(qū)域工程部提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?每年 對(duì)特種設(shè)備、檢測(cè)設(shè)備（防雷、 生活 飲用水、消電檢、電梯、壓力表檢測(cè)、配電室高壓器具檢測(cè)等） 進(jìn)行定期檢測(cè) 、取證 ，并督促當(dāng)?shù)厣坦軐z測(cè)報(bào)告掃描件報(bào)區(qū)域工程部存檔 ； 要求當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉?duì)非強(qiáng)制檢測(cè)的各類(lèi)儀器、儀表進(jìn)行定期檢 20 定 ，區(qū)域工程部負(fù)責(zé)不定期抽查 落實(shí)情況 。 能源管控 目的： 通過(guò)對(duì) 能源的 統(tǒng)計(jì) 分析，協(xié)助當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩孔龊媚茉垂芾砉ぷ鳎?從而 為企業(yè)增加 經(jīng)濟(jì) 效益，具體工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部 11 月 10 日前 審核 、備案 各地商管 工程部 制定 的《 年度能源使用計(jì)劃 》 并上報(bào)商管總部工程部；區(qū)域工程部 提醒當(dāng)?shù)厣坦?工程部 每月按照年度使用計(jì)劃分解、 上報(bào) 《月度能源使用計(jì)劃》及 《月度 能源統(tǒng)計(jì)分析表 》 ， 對(duì)月能耗進(jìn)行考核