【正文】 程部備案， 同時(shí)區(qū)域工程部還負(fù)責(zé) 對主力店設(shè)施設(shè)備管理情況 進(jìn)行 監(jiān)督并每半年進(jìn)行一次抽檢， 提醒 各 商管 公司 工程部 每月匯總 《萬達(dá)工程主力店設(shè)施設(shè)備檢查情況匯總表》 并 上報(bào) 區(qū)域公司進(jìn)行 審批 、備案 。 檔案管理 目的 :督導(dǎo)當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?建立 商 戶技術(shù)條件對接方案、 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案、遺留問題統(tǒng)計(jì)及銷項(xiàng)計(jì)劃、重點(diǎn)會議紀(jì)要、竣工檔案、裝修檔案、關(guān)鍵性檢測報(bào)告等 電子版（或紙質(zhì)版）檔案，做到 有據(jù)可查，為運(yùn)營期的工程管理提供依據(jù) 。 (7)區(qū)域工程部 負(fù)責(zé) 協(xié)調(diào) 區(qū)域范圍內(nèi) 各 商管 公司 與 工程 相關(guān) 資源的合理 調(diào)配 ， 通過 內(nèi)部 支援、調(diào)配等方式 達(dá) 到 對 未 開業(yè)項(xiàng)目 提供技術(shù)支持 及 臨時(shí) 人員保障 的效果 。 （ 3） 監(jiān)督日常管理： 區(qū)域工程部負(fù)責(zé)審核當(dāng)?shù)厣坦?工程部提交 的《 設(shè)備設(shè)施 運(yùn)行方案 》 ， 區(qū)域工程部每月 按照上述標(biāo)準(zhǔn) 對 各 現(xiàn)場 進(jìn)行抽檢 ， 每 半年覆蓋一次； 對未達(dá)標(biāo) 的問題，及時(shí)通知當(dāng) 地商管工程部進(jìn)行整改，并在下次檢查中予以復(fù)驗(yàn) 。 區(qū)域工程部 每 月要求當(dāng)?shù)厣坦?提報(bào) 屬 政府要求 或 強(qiáng)制檢測 的 材料檢測 合格 報(bào)告； 項(xiàng)目接管 目的：評估 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?提交 的 項(xiàng)目 接管方案 并 推動接管驗(yàn)收工作 ， 具體 工作 內(nèi)容 為： （ 1） 開業(yè)前四個(gè)月區(qū)域 工程部 組織當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉W(xué)習(xí) 大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定，并與有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的已開業(yè)廣場 進(jìn)行 交 流 ， 交流 次數(shù)可視 具體 情況而定 。 （ 2） 區(qū)域工程部每 月 要求當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩刻釄?bào) 《大商業(yè) 施工 進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度對照表》， 按照實(shí)際進(jìn)度對工程進(jìn)行督導(dǎo)： 若 商戶施工 工期落后計(jì)劃 5 天以上 10 天以內(nèi) 的， 區(qū)域工程部 應(yīng)及時(shí) 向當(dāng)?shù)厣坦?工程部 發(fā)出 提醒 通知 ；商戶施工 工期落后 10 天 及 以上的，區(qū)域公司工程部 應(yīng) 督促 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?組織 相關(guān)方（ 當(dāng)?shù)?招商營運(yùn)部、商戶等 ） 開會 協(xié)調(diào) 工期 糾偏 措施 并上報(bào)會議紀(jì)要 。 （ 2） 區(qū)域 工程部 會同當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?一同 審議 《商戶技術(shù)條件對接表》 后形成初步方案，為 召開 房產(chǎn) 技術(shù)條件對接會議做準(zhǔn)備 。 銷售商業(yè)物業(yè)日常運(yùn)營管理 （ 1） 業(yè)戶投訴：督促各公司完成《投訴月度報(bào)告》并報(bào)區(qū)域公司備案。 （ 2） 物業(yè)管理費(fèi)及停車場費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)確定：負(fù)責(zé)督促和推動各公司完成物業(yè)管理費(fèi)、停車場費(fèi)的測算并上報(bào)總部審批。 14 （ 3）周邊秩序管控：督促各公司依據(jù)項(xiàng)目情況制定《交通秩序管理方案》并報(bào)區(qū)域公司審批；組織對各公司的交通秩序管理方案進(jìn)行年度評審。 （ 2）檢查各類外包服務(wù)合同執(zhí)行情況和現(xiàn)場環(huán)境品質(zhì) ①組織區(qū)域內(nèi)各商管公司完成《保潔年度工作計(jì)劃》、《石材養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》、《垃圾清運(yùn)管理方案》、《年度綠化養(yǎng)護(hù)方案》的編寫，并報(bào)總部商業(yè)物業(yè)部備案； ② 根據(jù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和《商業(yè)物業(yè)管理 操作指引》對區(qū)域內(nèi)各商管公司日常作業(yè)進(jìn)行檢查。 （ 2）商業(yè)籌備計(jì)劃書編制：督促籌備組物管負(fù)責(zé)人完成《商業(yè)籌備計(jì)劃執(zhí)行書》的上報(bào)及會簽。 （ 2） 2022 年 3 月前完成《萬達(dá)集團(tuán) CIVI 系統(tǒng)區(qū)域應(yīng)用方案》、《 VI 應(yīng)用管理辦法》的下發(fā)、培訓(xùn)以及應(yīng)用前的準(zhǔn)備工作。 （ 5）每月第二周的周一，對所轄區(qū)域各廣場進(jìn)行定期巡檢。 12 （ 2）每年 11 月份審核并上報(bào)區(qū)域所轄各廣場下一年度美陳方案月度、季度、半年 及年度工作計(jì)劃。 （ 5）每月第二周的周一，對所轄區(qū)域各廣場進(jìn)行定期巡檢。 （ 3）每年 12 月份，根據(jù)工作計(jì)劃，審批并下發(fā)區(qū)域所轄各廣場年度計(jì)劃執(zhí)行書。甄選具有代表性的一到兩個(gè)案例在月度經(jīng)營分析會中與各廣場進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分享。 ④上述工作內(nèi)容納入現(xiàn)場管理的月度檢查及考核。 ④區(qū)域招商營運(yùn)部參加總部月度、季度、半年、年度工作會議，匯報(bào)所轄區(qū)域各廣場招商、營運(yùn)工作。 ⑤每月第一周對所轄區(qū)域各 廣場進(jìn)行現(xiàn)場管理月度考核評審。 現(xiàn)場管控 （ 1）管理制度及工作流程 ①制定并下發(fā)《營運(yùn)管理手冊》、《多種經(jīng)營管理辦法》。監(jiān)督、檢查地方 商管按照總部招商中心要求完成合同的簽署、審批、流轉(zhuǎn)和歸檔，并對結(jié)果進(jìn)行考核； （ 4） 合同管理 ： 制定租賃合同管理流程 ，規(guī)范租賃合同的簽署、 9 終止和解約的上報(bào)、審批 。 ④《 北京 區(qū)域公司 主要 品牌評價(jià)系統(tǒng)》內(nèi)容包括但不限于：品牌市場占有率 ； 貨單價(jià) ； 年齡跨度 ； 品牌形象 ； 配合度 ； 員工培訓(xùn)及服務(wù)品質(zhì) ； 代理商運(yùn)作及自持比例 ； 租金承受能力 ； 租賃期限 ； 新品及店面形象更新頻次 ； 會員卡的應(yīng)用 ； 促銷活動力度、頻次 ； 品牌推廣媒體曝光力度、頻次 ； 形象設(shè)計(jì)公司所在地 ； 道具制作所在地 ； 視覺管控專業(yè)性 。 ②區(qū)域招商營運(yùn)部根據(jù)商管總部下發(fā)的《籌備期招商計(jì)劃執(zhí)行書》和《招商決策文件》制定《招商工作計(jì)劃》和《租金分解方案》上報(bào)審批 ； ③ 組織籌備期項(xiàng)目招商大會及每年一次 北京 區(qū)域品牌客戶交流會 （ 2）區(qū)域品牌客戶資源庫 ①由區(qū)域公司招商營運(yùn)副總負(fù)責(zé)組織區(qū)域研策經(jīng)理、招商經(jīng)理根據(jù)市場調(diào)查資料和總部招商中心品牌庫資料，建立區(qū)域《區(qū)域公司品 8 牌客戶資源庫》； ②按照目標(biāo)品牌的經(jīng)營品類、價(jià)格、檔次、特色、進(jìn)行科學(xué)分類。對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)更新、研究和分析，為所轄區(qū)域各廣場開業(yè)和改造的招商 7 工作提供數(shù)據(jù)支持； ② 市調(diào)內(nèi)容包括但不限于：人口調(diào)查；消費(fèi)力調(diào)查；消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查；商圈商業(yè)調(diào)查；市調(diào)數(shù)據(jù)研究分析； （ 2） 實(shí)施計(jì)劃 ① 逐步建立和完善北京區(qū)域公司經(jīng)營市調(diào)數(shù)據(jù)庫； ②組織專業(yè)市調(diào)公司每年不少于一次城市范圍全方位專業(yè)調(diào)查，歷時(shí) 30 天，形成市 調(diào)數(shù)據(jù)分析報(bào)告，通報(bào)區(qū)域內(nèi)各廣場，更新數(shù)據(jù)庫資料備檔。 例：工程管理中“設(shè)備設(shè)施管理” 各店工程部對設(shè)備設(shè)施要承擔(dān) “管理” 責(zé)任， 其 要點(diǎn)包括 ：制定 本店設(shè)備設(shè)施管理制度，明確 對廣場內(nèi)重要設(shè)備設(shè)施調(diào)試、運(yùn)行情況的檢查、故障的維修 并確保嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行；相關(guān)操作人員 日常 崗位業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)和考核等。 專題會議：針對各店突出的、突發(fā)的問題，由區(qū)域公司總經(jīng)理、相關(guān)分管副總經(jīng)理組 織單店或者多店 舉行專題會議。 每季度 由區(qū)域 公司各 個(gè)分管業(yè)務(wù)部門主管副總發(fā)起，召開 本專業(yè)的工作例會 ，由區(qū)域分管副總、 （ 各公司總經(jīng)理 ） 、分管副總和部門經(jīng)理等相關(guān)人員參加，結(jié)合本專業(yè) 在不同店的工作重心、 工作中需要協(xié)調(diào)溝通及重新規(guī)范統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等問題進(jìn)行分析討論，對于具有較好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和管理創(chuàng)新進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的 交流和 推廣，對于 各店 工作中存在的不足 ，對工作和管理的有效性進(jìn)行評估，提出整改要求 ，推動本專業(yè)工作在各項(xiàng)目的落實(shí)、執(zhí)行和持續(xù)改進(jìn)。由 區(qū)域總經(jīng)理、 區(qū)域分管副總、各店 總經(jīng)理、 分管副總等參加， 主要針對區(qū)域及各店主要經(jīng)營、管理指標(biāo)完成情況；當(dāng)月招商、營運(yùn)、企劃、新項(xiàng)目籌備等主 4 要節(jié)點(diǎn)性工作任務(wù)執(zhí)行情況；當(dāng)月安全管理問題通 報(bào)等。 按照上述的管理思路，確定了北京區(qū)域公司以下工作管控 機(jī)制 ： 區(qū)域公司管理 機(jī)制 ： 組織 區(qū)域各部門管理資源推動所屬各公司達(dá)成目標(biāo)。 在工作管控層面，區(qū)域公司要避免出現(xiàn)在管理上只是起到簡單的召集開會、提 出指導(dǎo)或原則性意見的作用，而是要推動北京區(qū)域公司成為 經(jīng)營和管理工作的規(guī)劃者、工作的細(xì)致檢查者、區(qū)域內(nèi)人力物力及管理經(jīng)驗(yàn)等各種資源的整合者、重要工作和主要問題執(zhí)行推動者甚至具體執(zhí)行者 。 （抽查，全面？） 二、 定期例會 +管理評估 ： 每月 召開區(qū)域經(jīng)營管理工作月度例會。 以上三個(gè)會議可以視情況合并召開。全面總結(jié)區(qū)域公司及各店經(jīng)營、管理目標(biāo)完成情況 ，各店在全年的工作亮點(diǎn)、優(yōu)秀的管理創(chuàng)新和工作中存在的不足等 ，并對第二年主要工作任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行分解和重點(diǎn)安排。 6 第二章 業(yè)務(wù)管理模式 區(qū)域公司各部門對各店的業(yè)務(wù)管理 ， 要 結(jié)合各專業(yè)工作特點(diǎn)、要點(diǎn)和不同時(shí)期的重點(diǎn)、焦點(diǎn)，充分論證并明確 ：對各店工作的 管控 重點(diǎn) 和高度關(guān)注的內(nèi)容是什么？ 體現(xiàn)“管控、督導(dǎo)、考核、評估和推動”的管理措施有哪些？ 要有效發(fā)揮 上級管理組織對下級單位的管理評估和推動工作持續(xù)改進(jìn)的作用，而非越俎代庖， 代為執(zhí)行、重復(fù)工作、授權(quán)不清、責(zé)任不明的情況。 第一節(jié) 招商營運(yùn)管理 一、招商 管理 市調(diào)管控 （ 1）內(nèi)容及要求 ①對區(qū)域所轄區(qū)域展開全面的、持續(xù)的、定期的市調(diào)。 招商執(zhí)行 （ 1）招商準(zhǔn)備 ①區(qū)域招商營運(yùn)部以市場調(diào)研數(shù)據(jù)為依據(jù)，對籌備項(xiàng)目和已開業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合和品牌落位規(guī)劃，形成 籌備期項(xiàng)目的《招商市場調(diào)查及項(xiàng)目定位報(bào)告》，以及已開 業(yè)項(xiàng)目的《項(xiàng)目定位分析及品牌調(diào)整方案》。為同等級、同品類品牌的落位甄選提供科學(xué)、規(guī)范、公平、公開的評價(jià)依據(jù)。 ③ 由區(qū)域公司招商營運(yùn)副總按照總部招商中心的要求，上報(bào)招商進(jìn)度； ④ 由區(qū)域公司招商營運(yùn)部負(fù)責(zé)上報(bào)總部招商中心步行街品牌商務(wù)條件審批； ⑤ 由區(qū)域公司招商營運(yùn)部向地方商管下達(dá)獲批品牌商務(wù)條件。 （ 2）已開業(yè)項(xiàng)目二裝管控 ： 按照區(qū)域招商品牌落位文件，對品牌改造店鋪圍擋、裝修進(jìn)度、裝修效果和質(zhì)量進(jìn)行有計(jì)劃的現(xiàn)場抽查及考核。 ④對區(qū)域所轄每個(gè)開業(yè)項(xiàng)目每月不少于兩次現(xiàn)場工作檢查。 10 ③組織區(qū)域所轄各廣場于每月第二周的周一上午 10 點(diǎn)（不晚于每月 8 日），召開月度、季度、半年、年度客流、銷售、租金及物管費(fèi)收繳、品牌調(diào)整、企劃活動效果評估以及籌備期項(xiàng)目開業(yè)倒排進(jìn)度工作會議。 ③統(tǒng)一所轄區(qū)域內(nèi)各廣場客服人員服務(wù)規(guī)范。 ③區(qū)域公司根據(jù)各廣場客訴分析，提出改進(jìn)