【正文】 各 商管 公司 工程部 每月匯總 《萬(wàn)達(dá)工程主力店設(shè)施設(shè)備檢查情況匯總表》 并 上報(bào) 區(qū)域公司進(jìn)行 審批 、備案 。 （ 3） 區(qū)域工程部負(fù)責(zé) 每年 審核 各地商管重點(diǎn) 設(shè)備 （電梯、冷凍機(jī)組、消防等） 外委維保合同條款， 旨在 相對(duì) 統(tǒng)一區(qū)域內(nèi) 的 合同標(biāo)準(zhǔn)（ 重點(diǎn)是 質(zhì)量 目標(biāo) 、成本 目標(biāo) 等）； 區(qū)域工程部負(fù)責(zé)在合同到期前 評(píng)估當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?關(guān)于“外委公司評(píng)估意見”的有效性，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)檢查 得出區(qū)域工程部 關(guān)于外委公司的評(píng)估意見 ，評(píng)估意見經(jīng)區(qū)域工程副總批準(zhǔn)后書面告知各地商管 ； 原則： 若 出 現(xiàn)乙方質(zhì)量問(wèn)題，區(qū)域公司應(yīng) 提醒 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?采取措施。 （ 2） 區(qū)域工程部根據(jù) 天氣變化、國(guó)家形勢(shì)等情況 推動(dòng)當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩窟M(jìn)行 專項(xiàng)整治，并 提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩窟m時(shí)進(jìn)行 專項(xiàng) 檢查 （ 防凍、防風(fēng)、防汛、 空調(diào)換季 準(zhǔn)備、消防 檢查 、 夏季用電高負(fù)荷 等 ） ，對(duì)存 23 在 的 問(wèn)題跟進(jìn)落實(shí)整改 ，并要求當(dāng)?shù)厣坦軐z查、整改情況報(bào)區(qū)域備案，區(qū)域工程部負(fù)責(zé)抽查 。 區(qū)域招聘經(jīng)理每周對(duì)招聘情況進(jìn)行檢查分析，內(nèi)容包括簡(jiǎn)歷篩選、面試邀約、復(fù)試人數(shù)、實(shí)際到崗等。 三 、薪酬及績(jī)效考核管理 配合商管總部每年一度薪酬市場(chǎng)調(diào)查，每季度末按實(shí)際情況提出薪酬建議。 每季度對(duì)各公司的薪酬發(fā)放 \勞動(dòng)合同簽訂和人事檔案進(jìn)行抽查監(jiān)督。 對(duì)在抽查中存在異常情況提出整改要求，連續(xù)兩次整改無(wú)效，則填寫《基礎(chǔ)行政管理異常記錄表》，上報(bào)各公司總經(jīng)理和區(qū)域總經(jīng)理，并通報(bào)批評(píng)。 負(fù)責(zé)組織北京區(qū)域公司全體員工參加的慈善義工活動(dòng)。 修訂制度 在規(guī)定時(shí)限內(nèi)對(duì)各部門提交的《文件修改審批單》進(jìn)行評(píng)審和審批，在審批后三日內(nèi)完成文件修改審批臺(tái)賬的更新。 四、 經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)考核 29 目標(biāo)分解與簽訂 ① 區(qū)域總經(jīng)理與商管總部簽訂經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書 1 個(gè)月內(nèi)組織區(qū)域相關(guān)部門完成各項(xiàng)目、各部門目標(biāo)責(zé)任書的分解。 商戶問(wèn)卷回收率 100%，業(yè)主問(wèn)卷回收率不低于 85% 。 （ 2） 每年對(duì)重大活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)抽查不少于 1 次。 （ 3） 每年對(duì)各項(xiàng)目公司消防設(shè)施設(shè)備聯(lián)動(dòng)測(cè)試現(xiàn)場(chǎng)觀摩不少于 1次，并對(duì)存在的問(wèn)題下發(fā)整改（管理）建議書。該等規(guī)范和考核規(guī)定是區(qū)域公司財(cái)務(wù)部門對(duì)區(qū)域內(nèi)各公司財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作進(jìn)行管理與監(jiān)督的直接依據(jù)。 對(duì)外報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)一要求與規(guī)范，以及對(duì)內(nèi)部和商管總部?jī)?nèi)部報(bào)表上報(bào)時(shí)間和審核標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)域內(nèi)財(cái)務(wù)合并報(bào)表的編制規(guī)范與要求。區(qū)域公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)各公司預(yù)算編制工作的監(jiān)督指導(dǎo)，在商管總部要求的時(shí)間內(nèi)，編制完成各公司年度預(yù)算以及預(yù)算分解，并負(fù)責(zé)主導(dǎo)編制區(qū)域公 司整體預(yù)算。本區(qū)域內(nèi)各公司按照商管總部以及區(qū)域公司財(cái)務(wù)部的要求，每周一上報(bào)各公司的資金結(jié)余、預(yù)計(jì)資金流入以及資金支 付安排，對(duì)于不符合經(jīng)審批（商管總部以及本區(qū)域公司審批的）預(yù)算安排的資金支出，必須嚴(yán)格控制，由各公司相關(guān)歸口責(zé)任人負(fù)責(zé)解釋必要性以及合理性。 。 業(yè)務(wù)預(yù)算的調(diào)整與考核按照商管總部的制度要求執(zhí)行；本區(qū)域內(nèi)各公司預(yù)算調(diào)整事宜必須經(jīng)過(guò)區(qū)域預(yù)算委員會(huì)審核。 本區(qū)域預(yù)算管理與控制分為業(yè)務(wù)預(yù)算管控和資金預(yù)算管控兩個(gè)部分。 二、會(huì)計(jì)核算管理與控制 本區(qū)域公司財(cái)務(wù)核算的管理與控制依據(jù)是商管總部財(cái)務(wù)部頒行的具體核算辦法，以及國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)核算政策法規(guī)。 31 第七節(jié) 財(cái)務(wù)管理 一、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作管理與監(jiān)督 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作涵蓋財(cái)務(wù)部門日常工作規(guī)范、會(huì)計(jì)資料、電算化系統(tǒng)、保密、會(huì)計(jì)檔案、財(cái)務(wù)印章以及財(cái)務(wù)人員管理與培訓(xùn)等內(nèi)容。 消防設(shè)施設(shè)備年度檢測(cè) （ 1） 在 2 個(gè)工作日內(nèi)審核完成各項(xiàng)目上報(bào)的消防設(shè)施設(shè)備年度檢測(cè)手續(xù)（由第三方進(jìn)行的消防設(shè)施設(shè)備年度檢測(cè)）。 （ 4） 對(duì)各項(xiàng)目公司變更安全管理方案和工作計(jì)劃在一周內(nèi)完成審核。 調(diào)查工作開展前 3 天完成對(duì)參加調(diào)查工作人員的培訓(xùn)。 月檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題在下次月檢時(shí)必須進(jìn)行復(fù)檢。 二、 制度建立與維護(hù) 建立制度 ① 新項(xiàng)目開業(yè)前 6 個(gè)月完成新項(xiàng)目主管級(jí)以上人員 制度編寫的培訓(xùn)。 五、 團(tuán)隊(duì)及員工活動(dòng)管理 負(fù)責(zé)組織北京區(qū)域一年兩次的大型員工活動(dòng)，檢查考核各公司具體執(zhí)行和落實(shí)情況。 二、印信證照管理 每季度就印信、證照使用的審批手續(xù)進(jìn)行抽查，對(duì)存在異常情況提出整改要求，連續(xù)兩次整改無(wú)效，則填寫《印信 /證照管理異常 記錄表》，上報(bào)各公司總經(jīng)理和區(qū)域總經(jīng)理，并通報(bào)批評(píng)。（管控薪酬發(fā)放準(zhǔn)確及及時(shí)率和 EHR 按時(shí)結(jié)賬） 檢查考核各公司的社保繳納等符合當(dāng)?shù)卣蟆? 培訓(xùn)經(jīng)理月度進(jìn)行跟蹤和督導(dǎo)并形成區(qū)域培訓(xùn)簡(jiǎn)報(bào)。 具體工作內(nèi)容為： （ 1） 區(qū)域工程部不定期對(duì)各地商管的 基礎(chǔ)檔案及運(yùn)行檔案 （圖紙、重點(diǎn)設(shè)備說(shuō)明書、各廣場(chǎng)檔案目錄、設(shè)備病歷卡 、合同、檢測(cè)證書、維護(hù)保養(yǎng)記錄、能源統(tǒng)計(jì)分析表、招投標(biāo)文件 等）進(jìn)行抽查，提醒當(dāng)?shù)厣坦?工程部按照制度要求對(duì)檔案進(jìn)行存 檔 。 客戶 入室 維修服務(wù) 目的：作為物業(yè)服務(wù)中最能直接影響客戶滿意度的服務(wù)內(nèi)容，區(qū)域工程部 負(fù)責(zé) 提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩孔龊萌胧揖S修，具體工作 內(nèi)容 為： 區(qū)域工程部應(yīng)督促 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩刻峤?《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，并 由區(qū)域工程部 審核、備案后 上報(bào)商管總部工程部 審批 ，區(qū)域工程部負(fù)責(zé)每月與品質(zhì)部做月檢時(shí) ， 對(duì)入室維修 完成 情況進(jìn)行抽查 。 區(qū)域工程部按月審閱 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?提報(bào)的月度 維護(hù) 保養(yǎng) 計(jì)劃 ，并對(duì)其 實(shí)施情況 、 工作記錄 、維保檔案等內(nèi)容 每季度 進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng) 抽檢 。 （ 2）區(qū)域工程部提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?每年 對(duì)特種設(shè)備、檢測(cè)設(shè)備（防雷、 生活 飲用水、消電檢、電梯、壓力表檢測(cè)、配電室高壓器具檢測(cè)等） 進(jìn)行定期檢測(cè) 、取證 ，并督促當(dāng)?shù)厣坦軐z測(cè)報(bào)告掃描件報(bào)區(qū)域工程部存檔 ； 要求當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉?duì)非強(qiáng)制檢測(cè)的各類儀器、儀表進(jìn)行定期檢 20 定 ，區(qū)域工程部負(fù)責(zé)不定期抽查 落實(shí)情況 。 （ 5）區(qū)域工程部提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩颗c項(xiàng)目公司在試營(yíng)業(yè)前 15天交接好全部竣工資料，并在試營(yíng)業(yè)前 45 天核對(duì)項(xiàng)目公司移交的備品備件，做好入庫(kù)登記 ，區(qū)域公司負(fù)責(zé)抽查資料的存檔情況 。 （ 3） 區(qū)域工程部負(fù)責(zé)督導(dǎo) 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉?duì)商戶 的 裝修 材料進(jìn)行檢查， 每月提交檢查記錄 。 15 （ 3）收費(fèi)管控：督促各公司完提交 《物管費(fèi)收繳臺(tái)賬》、《控制房物管費(fèi)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬》的上報(bào)，并對(duì)物管費(fèi)收繳情況進(jìn)行預(yù)警及建議； 16 第三節(jié) 工程 管理 為 更好地 落實(shí)、分解好區(qū)域公司管控機(jī)制中“管控、督導(dǎo)、考核、評(píng)估和推動(dòng)”的 指導(dǎo) 精神， 充分 體現(xiàn)區(qū)域工程部的 管控 工作 職能 ，現(xiàn)將 區(qū)域工程部的工作內(nèi)容 分成了 以下 三部分：一、前期工程管理；二、運(yùn)行期工程管理；三、其他配合性工作。 自持商業(yè)特殊事件管理：督促并審批各公司完成各類《特殊事件處理預(yù)案》的編制工作。 （ 4） 業(yè)務(wù)操作手冊(cè)編制：督促區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目商管公司在開業(yè)前完成操作手冊(cè)的培訓(xùn)；負(fù)責(zé)組織并審核營(yíng)運(yùn)期區(qū)域內(nèi)各商管公司對(duì)操作手冊(cè)的年度修訂及備案。 （ 6）每月第一周對(duì)所轄區(qū)域各廣場(chǎng)進(jìn)行美陳管控月度考核評(píng)審。 （ 6）每月第一周對(duì)所轄區(qū)域各廣場(chǎng)進(jìn)行企劃活動(dòng)月度考核評(píng)審。內(nèi)容包括但不限于：廣場(chǎng)外部交通是否便利 ； 停車是否方便 ； 廣場(chǎng)內(nèi)外標(biāo)識(shí)指引是否清晰準(zhǔn)確 ； 廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、燈光、溫度、味道是否滿意 ； 衛(wèi)生間衛(wèi)生以及特殊人群設(shè)施的設(shè)置情況是否滿意 ； 11 公共區(qū)域休息處設(shè)置是否滿意 ； 總服務(wù)臺(tái) /咨詢臺(tái)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量是否滿意 ； 餐飲的衛(wèi)生、品質(zhì)、菜品是否滿足需求 ； 服裝品牌是否滿足消費(fèi)需求 ； 是否能及時(shí)了解企劃活動(dòng)內(nèi)容 ； 對(duì)企劃活動(dòng)內(nèi)容是否滿意 ； 消費(fèi)者意見和投訴的反饋是否及時(shí)、對(duì)處理結(jié)果是否滿意 ； 對(duì)銷售人員的專業(yè)技能、服務(wù)品質(zhì)是否滿意 ； 對(duì)會(huì)員積分卡的內(nèi)容和服務(wù) 是否滿意 ； 對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)電梯、服務(wù)設(shè)施的設(shè)置是否滿意 ； 對(duì)廣場(chǎng)客服、保安、營(yíng)運(yùn)人員的服務(wù)品質(zhì)是否滿意 三、 企劃 管理 企劃活動(dòng) （ 1）每年 11 月份 ，制定下一年度所轄區(qū)域各廣場(chǎng)招商大會(huì)、店慶、國(guó)家法定節(jié)日、民間特色節(jié)日、國(guó)際特色節(jié)日、集團(tuán) /總部下達(dá)的統(tǒng)一活動(dòng)、區(qū)域內(nèi)各廣場(chǎng)間聯(lián)動(dòng)等重大活動(dòng)的方案年度計(jì)劃。 ②統(tǒng)一規(guī)范所轄區(qū)域內(nèi)各廣場(chǎng)總服務(wù)臺(tái)、咨詢臺(tái)服務(wù)設(shè)備設(shè)施配置及擺放要求。 ③制定并下發(fā)《員工儀容儀表、禮儀服務(wù)規(guī)范》。 ② 按照集團(tuán)和招商中心批準(zhǔn)的《租賃決策文件》、《租金分解方案》、《品牌落位方案》進(jìn)行商務(wù)談判，確定合作條件，上報(bào)審批。 ③組織 區(qū)域本部、各地方商管每年不少于一次對(duì)項(xiàng)目所在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行專項(xiàng)市調(diào) ，形成市調(diào)數(shù)據(jù)分析報(bào)告，更新數(shù)據(jù)庫(kù)資料備檔； ④區(qū)域公司 每年不少于十二次對(duì)所轄區(qū)域各行政區(qū)商圈進(jìn)行例行 市調(diào)，更新數(shù)據(jù)庫(kù)資料備檔。 四、 資源 整合 ： 區(qū)域公司通過(guò)整合區(qū)域內(nèi)的資源，如 統(tǒng)一招投標(biāo)確定區(qū)域內(nèi)合格供方（如工程材料采購(gòu)、工服制作、服務(wù)外包方等 ）、先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的推廣、困難工作的跨店支援，尤其是針對(duì)如新店開業(yè)、 重大接待工作等需要集中優(yōu)勢(shì)資源集中解決的問(wèn)題，區(qū)域公司將起到關(guān)鍵的資源整合作用。 每月由安全品質(zhì)部 組織發(fā)起，召開針對(duì)各個(gè)店的品質(zhì)分析例會(huì)，主要針對(duì)各個(gè)店 各個(gè)工作模塊的完成情 況和質(zhì)量進(jìn)行分析評(píng)估，通報(bào)檢查排名，提出整改要求，推動(dòng)各店的管理標(biāo)準(zhǔn)的 提升。 1 XX 區(qū)域 商管 公司 工作 管控 機(jī)制 及業(yè)務(wù) 管理模式 （ 2022 年 7 月 11 日） 2 目 錄 第一章 區(qū)域公司工作管