【正文】 公司對保潔人員進(jìn)行日常行為規(guī)范培訓(xùn)，并納入考核范圍。 （ 3） 開業(yè)前 8 個(gè)月 ，商管總部工程部 會 組織股 份公司規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心招商中心、各地項(xiàng)目公司、區(qū)域公司、當(dāng)?shù)厣坦芄?召開房產(chǎn)技術(shù)條件對接會議，形成確定 的 方案，由當(dāng)?shù)厣坦芄?發(fā)起相應(yīng)流程， 上報(bào)股份公司審批后， 由 項(xiàng)目公司實(shí)施 ； 區(qū)域公司負(fù)責(zé)推進(jìn)當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?發(fā)起流程 并督促當(dāng)?shù)?商管 公司及時(shí)跟進(jìn) 。 工程遺留問題的整改 目的：推動、協(xié)助當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩勘M快解決遺留問題， 降低對后期營運(yùn)的影響， 具體 工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部配合當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉?施工 遺留問題按照集團(tuán)制度口徑分成四類 (規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及或成本預(yù)算中未考慮，但影響廣場經(jīng)營或品質(zhì)的問題； 原設(shè)計(jì)無法滿足日常商業(yè)或物業(yè)管理需求的問題； 施工質(zhì)量問題； 施工未完項(xiàng)目； )， 并 按照商管總部要求 提醒 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩吭?開業(yè)后 15 天內(nèi)將遺留問題 通過 區(qū)域 工 19 程部上報(bào)商管總部工程部 、 當(dāng)?shù)?項(xiàng)目公司及規(guī)劃院等單位 。 （ 4） 區(qū)域工程部負(fù)責(zé)推動當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?建立《重點(diǎn)設(shè)備 及機(jī)房管理標(biāo)準(zhǔn)》，區(qū)域工程部應(yīng)更加重視重點(diǎn)設(shè)備的維保計(jì)劃 落實(shí)情況 和現(xiàn)場工作質(zhì)量， 做到 重點(diǎn)抽查甚至是普查 。 25 月度 5 日前以 OA 形式將上月各公司人員到崗和缺崗情況，在區(qū)域公司及各公司副總級以上范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。 五、員工發(fā)展與規(guī)劃管理 建立區(qū)域后備人才發(fā)展和管理辦法。 對各公司的預(yù)算執(zhí)行的有效性進(jìn)行抽 查評估。 ② 目標(biāo)責(zé)任書分解完成后 10 天內(nèi)完成目標(biāo)責(zé)任書的簽訂。 （ 3） 每年對重大節(jié)假日現(xiàn)場抽查不少于 1 次。 區(qū)域公司財(cái)務(wù)部每年至少兩次對區(qū)域內(nèi)各公司的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作合規(guī)性進(jìn)行隨機(jī)性檢查稽核，并出具稽核報(bào)告。 區(qū)域業(yè)務(wù)預(yù)算按照以下流程實(shí)施： 預(yù)算溝通協(xié)調(diào)工作。相關(guān)的預(yù)警分析形成財(cái)務(wù)分析報(bào)告。預(yù)算管理與控制包含三個(gè)部分：預(yù)算編制、預(yù)算審批與分解，預(yù)算執(zhí)行，預(yù)算考核。 （ 4） 在 2 日內(nèi)完成補(bǔ)考成績通報(bào)；補(bǔ)考不合格的報(bào)人事行政部按照公司制度執(zhí)行。 （ 3） 每月月檢中對年度安全管理方案和年度工作計(jì)劃落實(shí)情況進(jìn)行檢查。 檢查點(diǎn)每季度覆蓋一次。對存在異常情況，無合理解釋則完成《招投標(biāo)工作異常情況報(bào)告》上報(bào)區(qū)域總經(jīng)理。 四、基礎(chǔ)人事管理 監(jiān)督考核各公司薪酬的核定 /計(jì)算 /發(fā)放符合制度要求。 檔案管理 目的 :每年 對 各類策劃 （ 《萬達(dá)廣場設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案》 、 《萬達(dá)廣場設(shè)施設(shè)備年度維保計(jì)劃》 、 《萬達(dá)廣場設(shè)備間管理標(biāo)準(zhǔn)》、《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》 等）、專項(xiàng)維修基金 年度 （月 度） 使用計(jì)劃、 能源 年度（月度） 使用計(jì)劃、 應(yīng)急預(yù)案、 重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施臺賬、重點(diǎn)合同 清冊 、 竣工圖紙（含 各專業(yè)設(shè)計(jì)說明 ） 、 關(guān)鍵 性 檢測報(bào)告等 基本 內(nèi)容建立電子版（或紙質(zhì)版）臺賬 并及時(shí)更新 ，做到區(qū)域公司能夠在第一時(shí)間快速及時(shí)、準(zhǔn)確地調(diào)取各廣場 基本 信息。 21 維護(hù)保養(yǎng)管理 目的： 通過對當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩康墓芸兀?在確保 運(yùn)行 平穩(wěn)的基礎(chǔ)上做好設(shè)備的保值增值，具體工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部 要求 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩繉⒕S護(hù) 保養(yǎng) 計(jì)劃 按照 集團(tuán)制度分成五類 （ 強(qiáng)電； 弱電； 空調(diào)； 給排水； 土建； ）進(jìn)行編制， 并 將 《萬達(dá)廣場設(shè)施設(shè)備 年度 維保計(jì)劃》 及費(fèi)用預(yù)算等在每年 11 月 10 日前 上報(bào) 區(qū)域 工程部 審核、備案，并由區(qū)域工程部 上報(bào)商管總部 工程部 審批 。 (4)區(qū)域工程部負(fù)責(zé) 推動當(dāng)?shù)厣坦芨M(jìn) 接管范圍內(nèi)需后續(xù)施工的項(xiàng) 目 ，提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩柯鋵?shí)好施工期間的管理。 （ 2） VIP 服務(wù)督導(dǎo)：督促各公司建立《 VIP 客戶臺賬》，并就落實(shí)情況進(jìn)行檢查核驗(yàn)。 （ 3）參與前期規(guī)劃：參與區(qū)域公司組織的新項(xiàng) 目籌備期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段停車場及交通動線、物管用房、垃圾房、導(dǎo)視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)評審； 13 組織區(qū)域內(nèi)各商管公司車場主管人員參與項(xiàng)目公司及有關(guān)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分的討論和研究，并督促新項(xiàng)目物管負(fù)責(zé)人將相關(guān)最終成果上報(bào)商管總部分管物管副總審批。每月不少于一次進(jìn)行不定期臨檢及整改問題的復(fù)檢。 客戶服務(wù) （ 1）總服務(wù)臺 ①統(tǒng)一規(guī)范所轄區(qū)域內(nèi)各廣場開閉店、背景音 樂曲目及播放時(shí)間。 （ 3）籌備期項(xiàng) 目 招商實(shí)施 ① 由區(qū)域公司招商營運(yùn)副總統(tǒng)籌， 組織區(qū)域公司招商人員及籌備期項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)，提出品牌落位方案，并與招商中心研究探討，不斷調(diào)整和優(yōu)化，最后上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。 5 強(qiáng)調(diào)：以上各種會議，切忌形式主義的安排，重在確立對經(jīng)營、管理、安全、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃重點(diǎn)問題的認(rèn)識、措施、執(zhí)行、結(jié)果，強(qiáng)化會議的 有效性！ 三、 考核通報(bào) ＋督促整改 ： 每個(gè)分管業(yè)務(wù)部門針對日常各店的工作完成情況，借助模塊化管理、日常報(bào)表、倒排計(jì)劃等，根據(jù) KPI 關(guān)鍵考核指標(biāo)的定點(diǎn)定向考核的思路，對各店工作進(jìn)行考核評估，并在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行排名或通報(bào)，針對一些重大 或 全局性 工作事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)督辦，將 工作計(jì)劃與區(qū)域公司的考核體系相結(jié)合，推動各公司高質(zhì)量完成工作任務(wù) 。 1 XX 區(qū)域 商管 公司 工作 管控 機(jī)制 及業(yè)務(wù) 管理模式 （ 2022 年 7 月 11 日） 2 目 錄 第一章 區(qū)域公司工作管控 機(jī)制 ……………………………………… 3 第二 章 業(yè)務(wù) 管理模式 ……………………………………… … ……… 6 第一節(jié) 招商 營運(yùn) 管理 …………………………………………… 6 第二節(jié) 物業(yè)管理 ………………………………………………… 12 第三節(jié) 工程管理 ………………………………………………… 15 第四節(jié) 人力資源管理 ……………………………………… … 18 第五節(jié) 行政管理 ……………… ……………………………… 20 第六節(jié) 品質(zhì)管理 …………… …………………………………… 22 第七節(jié) 財(cái)務(wù)管理 …………………………… …………………… 25 3 第一章 區(qū)域公司 工作管控 機(jī)制 北京區(qū)域商管公司作為北京區(qū)域管理的主體單位，主要是承接 商管總部的管理職能，在 區(qū)域 公司 層面對各個(gè)商管公司的日常工作進(jìn)行管控、督導(dǎo) 、考核、評估和推動 ，就 各公司的 經(jīng)營和管理有效性進(jìn)行評估， 幫助 和 推動各公司持續(xù)改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)各公司的 工作 目標(biāo)。 四、 資源 整合 ： 區(qū)域公司通過整合區(qū)域內(nèi)的資源，如 統(tǒng)一招投標(biāo)確定區(qū)域內(nèi)合格供方（如工程材料采購、工服制作、服務(wù)外包方等 ）、先進(jìn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的推廣、困難工作的跨店支援，尤其是針對如新店開業(yè)、 重大接待工作等需要集中優(yōu)勢資源集中解決的問題，區(qū)域公司將起到關(guān)鍵的資源整合作用。 ② 按照集團(tuán)和招商中心批準(zhǔn)的《租賃決策文件》、《租金分解方案》、《品牌落位方案》進(jìn)行商務(wù)談判，確定合作條件，上報(bào)審批。 ②統(tǒng)一規(guī)范所轄區(qū)域內(nèi)各廣場總服務(wù)臺、咨詢臺服務(wù)設(shè)備設(shè)施配置及擺放要求。 （ 6）每月第一周對所轄區(qū)域各廣場進(jìn)行企劃活動月度考核評審。 （ 4） 業(yè)務(wù)操作手冊編制：督促區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目商管公司在開業(yè)前完成操作手冊的培訓(xùn)；負(fù)責(zé)組織并審核營運(yùn)期區(qū)域內(nèi)各商管公司對操作手冊的年度修訂及備案。 15 （ 3）收費(fèi)管控：督促各公司完提交 《物管費(fèi)收繳臺賬》、《控制房物管費(fèi)統(tǒng)計(jì)臺賬》的上報(bào)，并對物管費(fèi)收繳情況進(jìn)行預(yù)警及建議； 16 第三節(jié) 工程 管理 為 更好地 落實(shí)、分解好區(qū)域公司管控機(jī)制中“管控、督導(dǎo)、考核、評估和推動”的 指導(dǎo) 精神， 充分 體現(xiàn)區(qū)域工程部的 管控 工作 職能 ，現(xiàn)將 區(qū)域工程部的工作內(nèi)容 分成了 以下 三部分：一、前期工程管理；二、運(yùn)行期工程管理；三、其他配合性工作。 （ 5）區(qū)域工程部提醒當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩颗c項(xiàng)目公司在試營業(yè)前 15天交接好全部竣工資料，并在試營業(yè)前 45 天核對項(xiàng)目公司移交的備品備件，做好入庫登記 ，區(qū)域公司負(fù)責(zé)抽查資料的存檔情況 。 區(qū)域工程部按月審閱 當(dāng)?shù)厣坦芄こ滩?提報(bào)的月度 維護(hù) 保養(yǎng) 計(jì)劃 ，并對其 實(shí)施情況 、 工作記錄 、維保檔案等內(nèi)容 每季度 進(jìn)行 現(xiàn)場 抽檢 。 具體工作內(nèi)容為： （ 1） 區(qū)域工程部不定期對各地商管的 基礎(chǔ)檔案及運(yùn)行檔案 （圖紙、重點(diǎn)設(shè)備說明書、各廣場檔案目錄、設(shè)備病歷卡 、合同、檢測證書、維護(hù)保養(yǎng)記錄、能源統(tǒng)計(jì)分析表、招投標(biāo)文件 等）進(jìn)行抽查，提醒當(dāng)?shù)厣坦?工程部按照制度要求對檔案進(jìn)行存 檔 。（管控薪酬發(fā)放準(zhǔn)確及及時(shí)率和 EHR 按時(shí)結(jié)賬） 檢查考核各公司的社保繳納等符合當(dāng)?shù)卣蟆? 五、 團(tuán)隊(duì)及員工活動管理 負(fù)責(zé)組織北京區(qū)域一年兩次的大型員工活動，檢查考核各公司具體執(zhí)行和落實(shí)情況。 月檢發(fā)現(xiàn)問題在下次月檢時(shí)必須進(jìn)行復(fù)檢。 （ 4） 對各項(xiàng)目公司變更安全管理方案和工作計(jì)劃在一周內(nèi)完成審核。 31 第七節(jié) 財(cái)務(wù)管理 一、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作管理與監(jiān)督 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作涵蓋財(cái)務(wù)部門日常工作規(guī)范、會計(jì)資料、電算化系統(tǒng)、保密、會計(jì)檔案、財(cái)務(wù)印章以及財(cái)務(wù)人員管理與培訓(xùn)等內(nèi)容。 本區(qū)域預(yù)算管理與控制分為業(yè)務(wù)預(yù)算管控和資金預(yù)算管控兩個(gè)部分。 。區(qū)域公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)各公司預(yù)算編制工作的監(jiān)督指導(dǎo)，在商管總部要求的時(shí)間內(nèi)，編制完成各公司年度預(yù)算以及預(yù)算分解，并負(fù)責(zé)主導(dǎo)編制區(qū)域公 司整體預(yù)算。該等規(guī)范和考核規(guī)定是區(qū)域公司財(cái)務(wù)部門對區(qū)域內(nèi)各公司財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作