【正文】 而不是單獨(dú)一個(gè)部門(mén)可以完成的。 24 造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi) 支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。包括： 土方開(kāi)挖及回填， 檢查井及管道敷設(shè)等 313 室外電纜工程 指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級(jí)配電柜 /箱（均不含柜 /箱）或用電轉(zhuǎn)換點(diǎn)的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。 316 室外采暖管網(wǎng) 指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。 322 硬質(zhì)地面 除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場(chǎng)。 328 其他 33 公共配套設(shè)施 331 地下室工程費(fèi) 含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動(dòng)力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用。 335 商業(yè) 包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理的內(nèi)容 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 34 建筑單體成本 345 安裝專業(yè)分包工程費(fèi) 主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 3454 電話工程 3455 電視工程 包括有線電視和衛(wèi)星電視 3456 抄表系統(tǒng) 不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐硐到y(tǒng) 3457 安防工程 包括：對(duì)講、門(mén)鏡、巡更、紅外報(bào)警等 3458 其他弱電工程 包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂(lè)等 3459 管道直飲水 包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理的內(nèi)容 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 明細(xì)內(nèi)容 四、紅線外市政工程費(fèi)及市政配套費(fèi) 小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水、燃?xì)?、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費(fèi)等。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程 /供貨合同成本。 其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。公寓 30%左右 。因此，需要各個(gè)部門(mén)相互配合、信息溝通共同來(lái)完成。 確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略 建立成本控制保障措施 成本控制保障措施體系 制度保障體系 招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)回歸分級(jí)管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制激勵(lì)制度等 組織保障體系 設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的成本管理職能部門(mén) 開(kāi)發(fā)全程成本控制要點(diǎn) 項(xiàng)目前期成本控制 項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制 管理費(fèi)用的控制 銷售費(fèi)用的控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制 (三 )制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系 明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容 抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本控制要點(diǎn) 27 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目初始階段進(jìn)行成本測(cè)算 （ 2）在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在成本測(cè)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本 （ 3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計(jì)劃和實(shí)際成本情況 (四 )制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)控制體系 策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的核心 策略三：實(shí)行項(xiàng)目管理方式加強(qiáng)成本管理 （五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對(duì)于一個(gè)復(fù)雜的大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說(shuō)來(lái)，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。 項(xiàng)目公司 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由 項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來(lái)承擔(dān) 。 該環(huán)節(jié)影響： 購(gòu)地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購(gòu)地費(fèi)用的合理與否，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。 運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： ，使工程造價(jià)大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料 限額設(shè) 計(jì)的管理 38 （ 1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣 如戶型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) 施工圖設(shè)計(jì)階段五大問(wèn)題 建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料 防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一 安全系數(shù)取值偏大，會(huì)影響設(shè)計(jì)結(jié)果 結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說(shuō)明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說(shuō)明 37 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （ 3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià) （ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與 46 (三 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容 進(jìn)度 品質(zhì) 成本 樣板區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡 ,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 公司領(lǐng)導(dǎo) （ 3）方案設(shè)計(jì)成果 ① 根據(jù)評(píng)審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ② 材料 設(shè)備選型方案的初步確定 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 市 場(chǎng)營(yíng)銷部門(mén) ③ 公司領(lǐng)導(dǎo) 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算 預(yù)算部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén) 40 規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 劃方案報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 ① 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ② 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) ③ 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)評(píng)審 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）報(bào)批 ① 注意市政方案及配套方案設(shè)計(jì) ② 熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報(bào)批材料完整 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 工程部門(mén) ③ 前期部門(mén) 初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ① 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ② 設(shè)計(jì)要求 ③ 內(nèi)部審核 ① 前期部門(mén) ② 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）成本概算 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 ② 制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) ① 預(yù)算部門(mén) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ② 專家評(píng)審 ③ 內(nèi)部評(píng)審 ④ 設(shè)計(jì)調(diào)整 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 41 樁基設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ② 自己專業(yè)人員勘察 ① 工程部門(mén) （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 ① 樁基設(shè)計(jì) 2種以上形式 ② 由外請(qǐng)專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 42 施工圖設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 工圖設(shè)計(jì) （ 1）施工圖設(shè)計(jì)要求 ① 根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ② 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 4）重視長(zhǎng)期性工作： —— 對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 72 74 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。 ３）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 106 1)設(shè)計(jì)變更原因 ： : B. 施工困難 ： 2）為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴； —— 給予合理的設(shè)計(jì)周期； —— 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)。 – – – – 市場(chǎng)定位 。 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 111 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。 2）工程量清單法計(jì)價(jià)的 優(yōu)點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 111 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； ②工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證； ④設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過(guò)程簡(jiǎn)化，減少施工過(guò)程中付款的分歧。 ③選擇五家投標(biāo)單位 ① 預(yù)算合約部門(mén) ②工程部門(mén) 甲方招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位參加投標(biāo) ① 預(yù)算合約部門(mén) ②工程部門(mén) 內(nèi)部材料。 133 (3)評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 內(nèi)部材料。 134 合同管理常用方法有： （ 1）合同會(huì)簽制度： 一項(xiàng)合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門(mén)評(píng)審，各自對(duì)合同中的條款進(jìn)行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。 （ 4）合同實(shí)施的控制： 通過(guò)合同實(shí)施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實(shí)施過(guò)程，達(dá)到合同總目標(biāo)。 常見(jiàn)索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯(cuò)誤的描述） 2）工程