【正文】 和具體措施： 工程部消防總負(fù)責(zé)人：工程 部經(jīng)理 職責(zé)：負(fù)責(zé)工程 部各專業(yè)在消防當(dāng)中的協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，針對火情指揮設(shè)施部員 工正確運行消防設(shè)備。 八、 在接班人員醉酒及神志不清的情況下，交班人員有權(quán)拒絕交班，并 立即通知部門經(jīng)理。 四、 對設(shè)備系統(tǒng)狀況交接清楚，并對各類工具儀表、鑰匙等進(jìn)行清點交 接。 做到分工不分家； 問題較大，一時解決不了， 或涉及安全操作問題（電梯、配電系統(tǒng)等） 應(yīng)立即轉(zhuǎn)告相應(yīng)專業(yè)人員處理 或向工程部領(lǐng)導(dǎo)匯報。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 12 頁 共 61 頁 八、 服務(wù)工作完畢后，要主動向客戶講明、并請客戶按照《 維修派 工單 》 上 所 報價 格 交付費用，驗收后確認(rèn)簽字。如遇客戶提出問題和要求，都要耐心解答，實在解答不了，可向客戶表明回去請示領(lǐng)導(dǎo)，不允許頂撞客戶，更不允許做不耐煩表示，尤其不允許出言不遜、惡語傷人。進(jìn)門戴白手套、穿 鞋套，施工現(xiàn)場備好臺布、墊布，不許將施工垃圾散落到家俱和地面上。 六、 維修人員完成以上工作程序后，將《服務(wù)工作單》第四聯(lián)給客戶留 下，第三聯(lián)交設(shè)施管理部文員保留存擋，第一、二聯(lián)交還客服部。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 10 頁 共 61 頁 《服務(wù)工作單》報修規(guī)程 一、 接到客戶服務(wù)部開據(jù)《服務(wù)工作單》后， 維修人員根具《服務(wù)工作 單》內(nèi)容，準(zhǔn)備好工具儀表、備品備件， 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場， 二、 維修人員到達(dá)現(xiàn)場后首先應(yīng)說明來意，請客戶確認(rèn)服務(wù)價格、付款 人、并在“接受報價”一欄中簽字確認(rèn)。 二、 負(fù)責(zé)對公共區(qū)域巡視、檢查、發(fā)現(xiàn)問題主動解決。 五、 接到《服務(wù)工作單》后 15 分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場。 空調(diào)水暖工崗位職責(zé) 一、 巡視制冷機(jī)組、冷卻塔、水箱、水池、水泵、 空調(diào)機(jī)房并做好運行 記錄。 七、 阻止無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房、值班室，如特殊情況事先請示部門經(jīng)理后 方可進(jìn)入，并填寫登記表 八、 接到《服務(wù)工作單》后 15 分中內(nèi)趕赴現(xiàn)場完成維修任務(wù)。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 8 頁 共 61 頁 三、 配電值班按 時記錄負(fù)荷情況 ,認(rèn)真巡視檢查高低壓配電柜、直流屏、 變壓器等設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真填寫各項值班記錄和工作日志。 九、 負(fù)責(zé)對二次裝修和土建日常維修的管理工作。 五、 督促電梯維保公司每月對電梯的導(dǎo)軌潤滑進(jìn)行檢 查。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 7 頁 共 61 頁 電梯設(shè)備主管崗位職責(zé) 一、 在部門經(jīng)理的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)管理項目電梯安全運行，對電梯維保公司的監(jiān)督檢查。 七、 認(rèn)真負(fù)責(zé)《服務(wù)工作單》的跟蹤制度，當(dāng)天的工作當(dāng)天完成，如有 特殊情況應(yīng)于注冊登記，并落實處理結(jié)果。 三、 負(fù)責(zé)管理本專業(yè)管轄地區(qū)的安全、衛(wèi)生和防火工作。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 6 頁 共 61 頁 九、 按期完成電量電費的統(tǒng)計，上報部門經(jīng)理。如有特殊情 況不能解決，應(yīng)予登記，并要落實處理結(jié)果。 四、 制定強(qiáng)弱電系統(tǒng)檢修維保計劃，并負(fù)責(zé)按期保質(zhì)保量完成。 五、 完成部門經(jīng)理交辦的其它工作。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 5 頁 共 61 頁 工程 部文員崗位職責(zé) 一、 負(fù)責(zé) 設(shè)施管理部 文件資料整理及部門會議紀(jì)錄 二、 收發(fā)內(nèi)外部文件，呈報部門經(jīng)理，經(jīng)簽發(fā)后及時傳達(dá)有關(guān)人員。 八、 制定能源節(jié)約計劃，提供節(jié)能措施。 五、 完善對客戶的設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)，隨時了解和掌握《服務(wù)工作單》 完成情況及客戶反饋意見。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 3 頁 共 61 頁 花樣年 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 工程 部組織架構(gòu)圖 經(jīng)理 1 人 強(qiáng) 弱電主管 2 人 空調(diào)水暖主管 2 人 電 梯裝修主管 1 人 維修技工 7 人 維修技工 7 人 維修技工 2 人 文員 1 人 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 4 頁 共 61 頁 工程 部經(jīng)理崗位職責(zé) 一、 在總經(jīng)理的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)管理項目設(shè)備設(shè)施的接管驗收、制定設(shè)備設(shè)施 的管理運行模式和設(shè)備設(shè)施的檢修保養(yǎng)計劃。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 2 頁 共 61 頁 部門簡介 工程 部由強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、水暖、電梯、土建裝修等專業(yè)組成。 二、 對 設(shè)施管理部各專業(yè) 主管進(jìn)行工作指導(dǎo)和考核。 六、 面試和選擇本部門新員工，并針對本部門具體情況對員工進(jìn)行技術(shù) 培訓(xùn)。緊密跟蹤能源控制，做好能源 消耗記錄統(tǒng)計。 三、 在部門經(jīng)理指導(dǎo)下起草和打印 設(shè)施管理部 各類文件。 強(qiáng)弱電主管崗位職責(zé) 一、 在部門經(jīng)理指導(dǎo)下 負(fù)責(zé)管理項目強(qiáng)弱電系統(tǒng)的運行、維修、保養(yǎng)和管理工作。 五、 確保所有輸配電設(shè)備以及其它用電設(shè)備的安全。 七、 員工持《服務(wù)工作單》工作，因故一次未能解決，第二次主管必須到現(xiàn)場解決。 十、 完成部門經(jīng)理交給的其它工作。 四、 制定 空調(diào)水暖系統(tǒng)的 維修保養(yǎng)計劃，并負(fù)責(zé)按期保 質(zhì)保量完成。 九、 員工持《服務(wù)工作單》施工，因故一次未能解決，第二次主管必須到現(xiàn)場解決，重大問題及時匯報設(shè)施管理部經(jīng)理。 二、 電梯設(shè)備主管 每天到崗后必須巡視檢查所有電梯，通過看、聽、聞、 摸，檢查電梯各部分有無異?，F(xiàn)象。 六、 督促電梯維保公司每季對電梯轉(zhuǎn)動部分、拽引機(jī)、導(dǎo)向輪、拽引繩、轎頂輪、導(dǎo)帶靴、門傳動系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。 十、 完成部門經(jīng)理交給的其他任務(wù)。 四、 熟悉配電盤、柜的位置，和線路走向，出現(xiàn)供電事故能迅速有效地 搶修排險。 九、 嚴(yán)格執(zhí)行值班制度及各種規(guī)程，確保配電設(shè)備和弱 電系統(tǒng)安全可靠 運行。 二、 熟悉管理項目空調(diào)水暖系統(tǒng)所有閥門的位置，一旦發(fā)生跑水能立即 關(guān)閉閥門，避免事故擴(kuò)大。 六、 按 計劃完成空調(diào)水暖系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。 三、 接到《服務(wù)工作單》后，必須在 15 分中內(nèi)趕赴現(xiàn)場。 三、 維修人員完成工作后按《服務(wù)工作單》規(guī)定收費，最后請客戶簽字 驗收并表達(dá)滿意度。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 11 頁 共 61 頁 美年物業(yè)工程部 對客服務(wù)規(guī)程 一、 接到 《 維修派 工單 》后，維修人員 根據(jù) 維修 內(nèi)容 立即準(zhǔn)備工具、儀表、備品備件， 爭取 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 四、 在服務(wù)工作現(xiàn)場如發(fā)現(xiàn)文物、字畫、藝術(shù)品等貴重物品，要備加愛護(hù)，盡量主動提示客戶自己移走，或采取保護(hù)措施，避免自己動手，更不要碰撞損壞。 六、 服務(wù)工作完畢后認(rèn)真清理現(xiàn)場，用吸塵器、毛刷將現(xiàn)場清掃干凈，不許遺留 任何垃圾。 九、 如遇跑水、停電、危及人身安全的設(shè)備故障等；應(yīng)立即問清地點、 故障情況、帶齊工具儀表備備品件趕赴現(xiàn)場 及時處理 ，不必等要《 維修派工單 》。 內(nèi)部文件未經(jīng)許可不得復(fù)印 第 13 頁 共 61 頁 員工交接班規(guī)程 一、 接班人員必須每天提前 15 分鐘到崗；并按規(guī)定著裝。 五、 交接班人員共同對機(jī)房內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施完好 無損。 九、 在設(shè)備、衛(wèi)生、抄表各項工作交接清楚后，雙方在交接班本上簽字， 交接完畢。 弱電專業(yè)負(fù)責(zé)人：強(qiáng)弱電主管（ 1） 職責(zé)：持對講機(jī)進(jìn)入消防中控室，協(xié)助保安人員控制操作中控設(shè)備，并隨時與管理項目負(fù)責(zé)人聯(lián)系，為協(xié)調(diào)管理項目各專業(yè)滅火提供信息。 強(qiáng)電員工：（ 1）（ 2） 職責(zé)：負(fù)責(zé)到樓頂檢查管理項目供所有正壓送風(fēng)機(jī)和排煙機(jī)是否正?？煽窟\行，必要時手動操作。 空調(diào)水暖專業(yè)負(fù)責(zé)人：空調(diào)水暖主管（ 1）空調(diào)水暖員工（ 1） 職責(zé)：持對講機(jī)趕赴現(xiàn)場，檢查煤氣系統(tǒng)是否關(guān)閉，排煙口是否打 開，噴灑使用情況及消火栓內(nèi)水壓情況。 停水、停電規(guī)程 一、 管理項目因內(nèi)部工程需要停水或停電，應(yīng)提前三天通知全體客戶。 五、 工作完成后應(yīng)立即恢復(fù)供水或供電，與通知恢復(fù)供水或供電的時間 比較，只許提前、不許拖后。 二、 由設(shè)施管理部聯(lián)系 23 家公司以供選擇。 六、 維保工作完成后由設(shè)施管理部和維保公司根據(jù)“設(shè)備設(shè)施維保合同” 共同驗收，驗收合格后填寫“設(shè)備設(shè)施維保驗收單” ,并以此做為付款依據(jù)之一。 三、 每周一上班各專業(yè)主管將上周的“工作報告”單上交設(shè)施部經(jīng)理， 經(jīng)審批修改后，由文員匯總打印。 工程 部經(jīng)理工作規(guī)程 一、 每天提前 15 分鐘到崗。每件事情 都要跟蹤落實 ,有始有終。 七、 在客戶面前樹立完好的形象，圓滿解決客戶投訴，了解清楚問題的 原因，安排相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員及時排除，必要時親自出面解決，并向客戶做出圓滿的解釋。 確定轎廂位置，開啟廳、轎門，做簡單試運行，觀察選層，啟動平 層、消號。 鈴是否好用，對講