頤尚山莊項目可行性研究-wenkub
2023-05-25 20:41:09 本頁面
【正文】 3綠地率 ﹥ 50% 3. 建筑退讓要求。 6. 統(tǒng)一進行室外綠化設(shè)計。 9 .報審圖紙要求： （ 1）設(shè)計說明（含技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)）。 （二）擬開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案 項目的規(guī)劃設(shè)計 根據(jù)頤尚山莊建設(shè)項目自身特征，結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場的調(diào)查 與研究，提出開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案。另設(shè)有一處會所（約 1800 平方米），一處物業(yè)管理用房（約 550平方米），一個垃圾中轉(zhuǎn)站（約 60 平方米），一個配電房（約 120 平方米），一個地下停車場（約 700 平方米， 40 個車位）。 4表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表 序 號 名 稱 單 位 數(shù) 量 1 規(guī)劃建設(shè)用地面積 m178。 2530 地下停車場面積 m178。 5南京市規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計要點及項目的初步方案。 前期工程費 表 3 前期工程費估算表 序 號 項 目 元 /建筑平方米 1 規(guī)劃設(shè)計費 2 建筑設(shè) 計費 3 勘察費 4 臨時供水、供電費 5 場地平整費 合 計 則前期工程費為： 82180 43= 萬元。參照南京市新近竣工的同類住宅建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進行估算。 表 6 公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表 序號 項目 建筑面積 單價（元 /㎡） 金額（萬元） 1 會所 1800 1200 2 物業(yè)管理用房 550 700 3 配電房 120 700 4 垃圾中轉(zhuǎn)站 60 600 合計 2530 開發(fā)間接 費 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 則管理費用為：（ 9856++++） %=。 則銷售費用為 : (9856++++） 2%= 萬元。 82180㎡ 105元 /㎡ 5 發(fā)展新墻體材料專項用費 寧財綜[20xx]707號。 應(yīng)根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成中的其他費 用進行估算。 1經(jīng)營資金 經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 項目總投資見附表 1。預(yù)售部分款項在簽訂預(yù)售合同、交割時分別按 30%和 70%收取，現(xiàn)房款項在交割時一次性收取。 七、資金籌措計劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 資金籌措及還本付息分別見附表 3和附表 4。 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、項目策劃、投資估算，收入估算與 資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力，還款能力和資金平衡情況進行分析。 項目的資金來源與運用表見附表 8。應(yīng)納稅額 =增值額 40%— 扣除項目金額 5%。應(yīng)納稅額 =增值額 60%— 扣除項目金額35%。總投資 100% =（ ） 247。 動態(tài)評價指標(biāo)及其 分析 （ 1）全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 及 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表 5）， 全部投資凈現(xiàn)值 函數(shù)為： NPV(i)=(P/F,i,1)(P/F,i,2)+(P/F,i,3) +(P/F,i,4)+(P/F,i,5) ① 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 當(dāng) i1 =20%時， NPV1 =（萬元） 當(dāng) i2 =25%時， NPV2 =（萬元） 由插入法求得： FIRR全 = i1 +211NPVNPVNPV? （ i2 i1 ） =20%+ ? (25%20%)=21% FIRR全 =21%≥ MARR=10%，從 全部投資 財務(wù) 內(nèi)部收益率 的角度判斷此項目是可行的。 16 附表 1 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 0 1 2 3 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 0 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 2 經(jīng)營資金 0 3 項目總投資 17 附表 2 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 0 1 2 3 4 5 1 銷售收入 59834 獨立別墅 聯(lián)排別墅 地下停車場 2 經(jīng)營稅金 及附加 營業(yè)稅 城市維護建 設(shè)稅 教育費附加
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