【正文】 文化廣場 周家渡 —— 陸家嘴 四、 本案區(qū)域市場分析 由于昌里路的成熟配套一定程度帶動了周邊的房產(chǎn)市場，由于近年來區(qū)域開發(fā)個案并不多 ,一定程度積累了部分需求客層，本案屬于次區(qū)域為數(shù)較少市場需求較大 的消費產(chǎn)品。 二、 經(jīng)濟商業(yè) 昌里花園緊貼的昌里路是浦東西部，主要的商業(yè)網(wǎng)點。 消費者市場 以中小白領(lǐng)為主體，年齡趨向年輕化 上海的國際化都市性質(zhì)決定它擁有大量高收入且穩(wěn)定的中小白領(lǐng)市場，而且這部分的消費者年齡輕，學歷高。其中多層較上季度上升 點，高層則上升了 點。 物業(yè)類型 ? 小高層需求持續(xù)升高 20 年市民對小高層的需求僅為 21%， 2021年上升了 11 個百分點，而如今已經(jīng)達到了 %，逼近多層的需求 46%。從 99 年下半年開始盛行的水景住宅依舊一路紅火，新千年新開的樓盤十之八九都設(shè)計了精致的水景，許多樓盤則表現(xiàn)出了強烈的親水性，如貴龍園、上海知音、上海康城、新時代花園等等。 99 年 2021 年的樓盤環(huán)境規(guī)劃盛行歐洲風格，尤其是馬斯洛和洛可可宮廷風格，講究高貴典雅。 ? 綠化共享，講求均好性 。 建筑風格 三分天下 今年新開樓盤以歐陸風格、北美風格和現(xiàn)代簡約風格三分天下。前兩年復式面積基本上在 180 平方米以上， 200 平方米以上的比比皆是。 ? 臥室開間寬敞化。衛(wèi)生間面積一般在 56 平方米，有的樓盤達到了 10 平方米以上。這些房間面積小，功能獨立，為消費者帶來諸多便利，使房間更加整潔，利用率提高。其原因是板式高層通風采光性能好。三房在整體的比例中增長趨勢明顯，預計未來的三房戶型比仍然會有所增加。 ? 時下購房主力正從高收入群體向中收入群體轉(zhuǎn)變，購房者在平均單位購房面積沒有下降，而是呈逐漸上升趨勢。十之七八設(shè)計了錯層，如上海知音、西班牙名園、居家豪門、上?？党恰⑹兰o名門等，而且錯層基本上是三房，二房錯層欠缺。 ? 在可承受的范圍內(nèi)，追求面積合理性。與此相隨，三房的選擇比例也在增加。三房的面積也會分化， 130 平方米以上的三房比例會逐漸增加。傳統(tǒng)點式建筑因自身遮擋視野，光線差。 ? 廚房與餐廳相互融合，功能區(qū)間獨立化。衛(wèi)生間設(shè) 計流行干濕分離，三房基本上雙衛(wèi)生間設(shè)計。新開樓盤的臥室的開間基本上在 4 米左右，有的甚至達到了 5米?，F(xiàn)在新開的樓盤復式面積明顯縮小， 130 平方米左右的小復式不斷涌現(xiàn)， 160 平方米的復式已經(jīng)是主力面積。預計清新簡約的現(xiàn)代建筑風格將會越來越受到消費者的青睞，將逐漸成為主流風格，當然 其他風格仍然能獨立存在。現(xiàn)在新開的樓盤講究樓宇間合圍式組團綠化的精致、小巧美觀，以此取代大型的集中綠化，以求家家門前都能分享綠化環(huán)境。但新千年新開樓盤中，已經(jīng)由親近自然的風格所取代。水景分為兩種類型：一是自然水景，即 利用自然的河流湖泊設(shè)計水景；一是仿生水景，即人工造湖泊河流，設(shè)計水景。這是因為小高層的得房率在 85%以上，配有電梯的快捷便利，聚集多層和高層的優(yōu)點，倍受歡迎。徐匯區(qū)高層指數(shù)上升了 點，閘北上升了 點。這個市場不屬大富大貴，但穩(wěn)定，他們對于 價格有了彈性。昌里路是一條東西二車道的道路，東起浦三路西致長清路，全長約 5 公里，道路兩旁綠樹成蔭，與徐匯衡山路，長寧新華路有異曲同功之妙。 9 產(chǎn)品建議 4. 本案周邊競爭個案較少，競爭優(yōu)勢明顯。 本案劣勢： 1. 本案房型因加以控制，大房型在此區(qū)域?qū)⑹艿阶枇Α? 2. 本案靠此區(qū)域最大型的好有多超市。 5. 小區(qū)布局合 理，綠化率極高，這是本案一個訴求重點。曾有一位資深的學者打了這樣一個形象的比方：對中國人來說，現(xiàn)代派就像一架遲到的班機，而后現(xiàn)代則像一架早到 的班機，它們現(xiàn)在共同擁擠在中國這個大航空港里。土地在一天天地減少。 但在振奮之余，作為一家開發(fā)商們不能不捫心自問，這些新的建筑式樣的選擇和認定，能否經(jīng)得起時間 的考驗？在現(xiàn)代都市日益金貴的地皮上經(jīng)我們之手建起的這些龐然大物，數(shù)十年后將留給我們的后代一些什么樣的感觸。” 本世紀初最具影響的建筑風格，由德國的格羅皮烏斯（ Walter Gropius）、密斯柯布西耶（ Le Corbusier）和美國的賴特（ Frank Lloyd Wright）設(shè)計思想組成。房屋應(yīng)當象植物那樣，是“地面上的一個基本的和諧要素，從屬于自然環(huán)境，從地里長出來，迎著太陽”。 從風格上說， 20 世紀的建筑經(jīng)歷了從國際式 (International Style)到多元主義的過程，本世紀建筑的發(fā)展經(jīng)從現(xiàn)代主義到后現(xiàn)代主義，經(jīng)歷了由統(tǒng)一化、國際化的追求，轉(zhuǎn)向個性化、多樣化的過程?？傮w平面規(guī)劃建議 強調(diào)社區(qū)觀景性 環(huán)境規(guī)劃建議 保證觀景性，體現(xiàn)延景入室概念 各組團的特色感 現(xiàn)代英式自然風景園 開闊氣派、尊貴時尚 結(jié)合本案起伏地勢的特點，加上水景等的成本考慮，建議本案以現(xiàn)代英式自然風景園為園林風格，但要注意與建筑風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 道路 ：小區(qū)內(nèi)道路避免單調(diào)呆板，例如可鋪筑成鵝卵石散步道， 或以多樣的弧線變化帶動視野的轉(zhuǎn)移，并可通過彩色鋪裝，豐富路面效果。 B. 在開放空間和大面積空地內(nèi)以連續(xù)性草皮為主，并適當點綴一些園景、花壇和觀賞性、文化 識別性較高的雕塑。 ? 芳草綠波： 簡潔、大片草皮、綿延成景，綠意通透。 ? 伴月花徑： 小園香徑久徘徊，抬頭有明月朗朗，低頭有花葉隨行 產(chǎn)品建議 2. 結(jié)合本案所處區(qū)域中二房好 銷，小中三房即 130平米以下三房較少的特點，則主力面積控制在90－ 130 之間。 產(chǎn)品建議 細部控制： 1. 在功能上，兩廳自然分隔，動線合理（廳實用面積加大，主臥室私密 2. 性好），如能做出 兩衛(wèi)背靠背，可能給客戶更大自由度。 8. 有玄關(guān)：儲藏室 9. 餐廳與廚房動線合理 產(chǎn)品建議 物業(yè)管理建議 物業(yè)管理的前期介入時間越早越好，如發(fā)現(xiàn)問題只要稍做改動就可以達到很好的效果。價格建議 根據(jù)本案周邊行情環(huán)境分析，定價策略以下原則： 視銷售進度及工程進 度 所推房型位置 保持低開高走平收 根據(jù)市場情況、銷售情況及時調(diào)整 定價一房一價原則（視朝向、景觀、樓層） 營銷傳播公關(guān)活動建議 營銷推廣 三點一線定位 目