【正文】 約 ， 總建筑面積（不含地下室）為 290000平方米，其中住宅面積約為230000方，學(xué)校占地面積約 120畝，建筑面積約 5萬方。在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，可減少部份配套投入，與一期形成互補之勢，在小區(qū)內(nèi)增設(shè)與業(yè)主生活息息相關(guān)的中小學(xué) 校、購物超市、零售商店、便民服務(wù)等相關(guān)配套，更加提升中遠(yuǎn)國際花園完善便利的生活配套的樓盤形象。而且該區(qū)域的自然植被人為破壞嚴(yán)重。二期用地內(nèi)有 7 家廠家需要搬遷或關(guān)閉，有磚廠、乙炔廠、木器材廠等在斷斷續(xù)續(xù)生產(chǎn)。而且現(xiàn)在干平線的整改、規(guī)劃方案尚無定論，則會影響到二期的規(guī)劃建設(shè)。又因為這一垃圾倒土場屬南明區(qū)所有，在開發(fā)過程中，害怕它又會在中遠(yuǎn)二期的圍墻外重新開放啟用，對中遠(yuǎn)二期的開發(fā)形成障礙。 2. 部份土地用地難以協(xié)調(diào) 中遠(yuǎn)二期在西南環(huán)線礦山機械廠入口處有一處已定點的房開項目，它已經(jīng)取得規(guī)劃許可，這一地塊的使用權(quán)屬問題不僅嚴(yán)重影響了中遠(yuǎn)二期的入口規(guī)劃，還在很大程度影響中遠(yuǎn)二期的整體開發(fā)。 4．同一區(qū)域內(nèi)，未來會形成本公司兩個項目長期競爭、客戶分流的態(tài)勢不可避免。此外，鐵五建房開進(jìn)入小河的幾年，已經(jīng)與當(dāng)?shù)卣块T形成了良好的關(guān)系，在開發(fā)中遠(yuǎn)二期的過程中，相信會得到小河區(qū)政府的大力支持，使開發(fā)工作完成得更加順暢。 4. 周邊項目開發(fā)相對成熟 中遠(yuǎn)二期屬于小河區(qū)黃河路以西的開發(fā)地段，這一區(qū)域的樓盤是小河區(qū)及至長沙市來講，都屬品質(zhì)較高的樓盤，因此，以此周邊為定位的居住環(huán)境可能會對購房者產(chǎn)生一定的吸引力。市民經(jīng)濟收入逐步增加，購買能力進(jìn)一步增強，消費結(jié)構(gòu)向小康型過渡，但總體承受能力依然有限。兩城區(qū)核心區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以高層單體建筑為主力，城郊結(jié)合部及其他衛(wèi)星區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)以多層為主、小高層為輔、配以部分高端住宅，低層低密度住宅項目極少出現(xiàn)。保護消費者權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展成為政府行管部門的工作重心。 4房為希望購買大面積單位， 160平米是復(fù)式單位的一個主要指標(biāo)?，F(xiàn)有品牌認(rèn)同度 對消費者選擇產(chǎn)品影響力有限。面對未來的的激烈市場競爭形勢，可以說機遇與風(fēng)險并存。 觀點二： “朋友 介紹”成為客戶了解中遠(yuǎn)一期的主要途徑，一方面表明中遠(yuǎn)一期的市場影響力，通過近年實施的營銷推廣策略，“中遠(yuǎn)”的品牌形象知名度已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)膶嵙?，這是未來二期營銷推廣需要著重借助的和發(fā)揮的。同時，充分利用逐步完善的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和一期客戶資源，發(fā)揮已經(jīng)確立的“中遠(yuǎn)”品牌作用。三房戶型應(yīng)該成為二期的的主力。未來二期由于地理位置、地塊條件、配套設(shè)施、交通條件等有不少局限，與一期相比除了成型的配套、規(guī)模等資源可以利用外，更突出的優(yōu)勢并不明顯。他們對居住于（習(xí)慣上仍是郊區(qū)形象）小河的意向很明確：即良好的社區(qū)環(huán)境和配套，滿足他們追求寧靜、舒適生活，但又不愿意遠(yuǎn)離都市的愿望。 4）、一期已經(jīng)入住客戶調(diào)查 結(jié)論概要： 觀點一： 社區(qū)環(huán)境是中遠(yuǎn)一期賴以成名的主要因素，甚至超過了產(chǎn)品本身?？偨Y(jié)一期的經(jīng)驗，以下幾個方面值得升華： A 一期園林環(huán)境的文化韻味不足，（體現(xiàn)高雅社區(qū)氣質(zhì)的人文景觀如雕塑、小品等少而粗糙）； B 一期園林的親和性不足；（如碧波居入口處附近的噴泉，水柱噴出十余米高，廊架旁設(shè)置的休閑座椅無法讓人享受，景觀效果也不理想。 觀點二： 一期工程曝露問題最多的就集中在配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計上，有的問題已經(jīng)引起業(yè)主爭議。 觀點三： 一期所形成的外立面風(fēng)格博得業(yè)內(nèi)外一致好評，與樓盤形象相匹配。一期在規(guī)劃布局上不乏成功的例子，但也有不少遺憾：如圍合、半圍合的布局方式，形成了一定的營造社區(qū)鄰里氣氛，但隨之而來的私密性、建筑間距、通風(fēng)透氣的效果、朝向等均有影響。無論是銷售路線、業(yè)主出行路線、公共交通線路，都給設(shè)計帶來了難題。）或者引導(dǎo)從南大門從采云谷與一期的道路進(jìn)入。） 觀點五： 目前市場上的戶型結(jié)構(gòu)已經(jīng)非常成熟，房子不再是簡單的鋼筋水泥盒子，家的理念逐步在升華，因此實用、布局合理、功能齊備才是競爭的焦點。 觀點六： 在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，一期有許多亮點的地方，如凸窗設(shè)計、子母雙開門、同層排水 等等，但一期產(chǎn)品在質(zhì)量、施工工藝、材質(zhì)上也遺留了很多值得總結(jié)的地方。 觀點七： 在一期多層產(chǎn)品中，除了碧波居沿漓江路 12 90戶型由于沿路邊和戶型布局的原因遇到了短期的壓力外，三房、四房面積在 110140 平米的戶型幾乎沒有遇到太大的銷售壓力，一直是拉動其他產(chǎn)品銷售的主力。 項目定位建議 根據(jù)對消費者市場調(diào)查分析的結(jié)果以及中遠(yuǎn)國際花園已購房業(yè)主問卷調(diào)查情況，結(jié)合目前市場產(chǎn)品供應(yīng)的銷售情況分析， 項目的定位需要與市場的主要需求特征相一致，尋找為市場主要消費力量服務(wù)的機會 ，雖然這部分市場同時也是其他公司和項目正在供應(yīng)和即將進(jìn)入的市場，競爭激烈，但從公司即將開發(fā)的二期項目的地理位置和項 目規(guī)模出發(fā)，必須找到市場的主要消費力量。 如何盡可能的實現(xiàn)項目的產(chǎn)品差異化，實現(xiàn)項目間的互補？除了在開發(fā)過程中對產(chǎn)品的上市結(jié)構(gòu)和上市時間進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)調(diào)整、打時間差、產(chǎn)品供應(yīng)互補外。 目標(biāo)客戶取向 1）主流目標(biāo)客戶：長沙中、高端客戶群體，年齡 3560 歲的家庭型客戶群體； 2）重視社區(qū)氛圍、子女教育的客戶群體； 3）中老年客戶群體； 4）年輕家庭群體； 5）特殊研究群體：公務(wù)員、藝術(shù)工作者、自由職業(yè)者、外地駐長沙或移居者； 產(chǎn)品定位 建議： 多層為 主、小高層、高層（ 1618 層）為輔 產(chǎn)品（戶型）組合建議 1）規(guī)劃以多層為主（ 65%），低層、小高層為輔（ 30%）、局部點綴適當(dāng)連排或獨立別墅（ 5%）； 2）規(guī)劃沿襲一期的風(fēng)格，注重在園林景觀設(shè)計、外立面、陽臺、停車場等方面的提升和創(chuàng)新； 3）注重對自然條件的利用和結(jié)合； 4）戶型設(shè)計建議：主力戶型以 110140 平方的三室、四室為主，輔以以 7589 平方的二室和170190平方的大戶型。 項目不論建筑風(fēng)格如何，但建筑產(chǎn)品在確保朝向和降低公攤上是必須保證的，如果在條件有限的情況下，也需要盡可能的將客廳和主臥室朝向南方或東向，并與中心景觀或周圍自然景觀結(jié)合考慮。 在規(guī)劃配套設(shè)施時，需要將垃圾中轉(zhuǎn)場、物業(yè)服務(wù)（服務(wù)中心、管理中心、保安值班崗?fù)?、車輛 道匝管理系統(tǒng)等）、社區(qū)公共廁所等設(shè)施按照服務(wù)半徑一并進(jìn)行統(tǒng)籌安排考慮。 需要平衡的是 ：若小區(qū)干道僅為小區(qū)內(nèi)道路，不允許公交車輛進(jìn)入，則意義不大，沒有解決實際的交通問題，但如果設(shè)計為市政干道，允許外來車輛穿梭其中，則對整個社區(qū)的影響比較大，雖然交通問題得到緩和，但隨之而來的噪音、安全、管理等問題諸多，社區(qū)品質(zhì)難以保障。 物業(yè)管理建議 與項目開發(fā)同步進(jìn)入，從項目的施工交樓、驗樓等環(huán)節(jié)全程參與，對物業(yè)用設(shè)備、設(shè)施的地點選擇、設(shè)施建造、交通管理、組團劃分等提出實際運行式的意見。預(yù)計開發(fā)周期： 34年。 3）中遠(yuǎn)二期創(chuàng)新價值的物質(zhì)體現(xiàn) 中遠(yuǎn)二期可利用的優(yōu)勢： 1）、生活配套正在完善 2）、諸多資源或配套可以共享 3）、山水園林特色 4）、一個正在成熟的具有影響力的企業(yè)品牌 /項目品牌 5）、因分期上市和產(chǎn)品差異而獲得的最大的市場份額 6）、產(chǎn)品和設(shè)計特色是中遠(yuǎn)一期的延續(xù)和精華 7）、中小學(xué)校的開工建設(shè) 8）、山頂觀光公園的籌建 4）樓盤賣點梳 理 ： 八大特色的“城區(qū)”濃縮“中遠(yuǎn)城”之品質(zhì)形象 綠色城區(qū) 自然城區(qū) 文化城區(qū) 建筑藝術(shù)城區(qū) 安全城區(qū) 便利城區(qū) 教育城區(qū) 服務(wù)城區(qū) 5）目標(biāo)消費群特征定位： 目標(biāo)客戶定位于： 以 70 年代初期 50 年代初期生人為主 分析： “中遠(yuǎn)城，成就一群人” —— 以創(chuàng)新的形象或廣告策略激發(fā)起人們對“人以群分”的認(rèn)同和情感，張揚一種與眾不同的生活特色以及打造長沙山水住區(qū)精華版的品質(zhì)和實力。升華和發(fā)展才是永恒的！ 對中遠(yuǎn)品質(zhì)認(rèn)同的人才是真正有品質(zhì)的人！ 一個中高端素質(zhì)人的聚居地 分析： 中遠(yuǎn)一期近 2000個業(yè)主即是最好的代言人！以這 2000戶家庭為榜樣，在城南豎起一面優(yōu)質(zhì)生活的大旗和一個標(biāo)桿。 具有中遠(yuǎn)品牌的忠誠 度。 他們不缺錢，生活條件比較好，但這種相對的優(yōu)越生活是以超長的工作時間為前提，以承擔(dān)巨大的工作壓力及更高的工作強度為代價的。 33 項目形象定位 關(guān)注： 中遠(yuǎn)國際花園一期準(zhǔn)備了什么？ 1）、規(guī)模之城正在形成 2）、 花園里建房子 /先造環(huán)境再建房 3）、 21世紀(jì)居住示范城區(qū)的開發(fā)理念 4）、婚紗攝影的首選外景地 5）、引領(lǐng)長沙近郊居住新時代 6）、工作在兩城區(qū)，生活在中遠(yuǎn)城 7）、近 2000戶家庭的共同驗證 8）、新街坊主義的實踐和新鄰里文化的誕生 9）、從老城到新城，不是一次簡單的遷徙 10）、居住改變長沙 —— 未來生活就在“中遠(yuǎn)城” 可見 “中遠(yuǎn)國際花園”在一期積淀了深厚的社區(qū)底蘊，為打造“中遠(yuǎn)城”創(chuàng)造了豐厚的市場基礎(chǔ)，在中遠(yuǎn)二期，規(guī)模的擴張，產(chǎn)品的升華，品質(zhì)的提升，有理由張揚鐵五建的“造城計劃”，可以大張旗鼓的宏揚“中遠(yuǎn)”品牌。 4）、打造“中遠(yuǎn) 城”這個大概念具有新聞效果，能夠獲得輿論和同行的高度關(guān)注，這為營造全新的中遠(yuǎn)品牌形象找到了一個很好的切入點和立足點。具體由媒體記者以專訪形式編寫） 5）－ 鐵五建房開的“造城計劃” 5）－ 中遠(yuǎn)國際花園現(xiàn)象 5）－ 花園里建房 子 /先造環(huán)境再建房 5）－ 中遠(yuǎn)國際花園 —— 21世紀(jì)長沙居住示范城區(qū)的典范 什么是 21世紀(jì)居住示范城區(qū)，八大特色總結(jié)： 綠色城區(qū) 自然城區(qū) 文化城區(qū) 建筑藝術(shù)城區(qū) 安全城區(qū) 便利城區(qū) 教育城區(qū) 服務(wù)城區(qū) 形象和品質(zhì)塑造階段 ： 主題： 中遠(yuǎn)城，為長沙地產(chǎn)定位 或 大社區(qū)、大配套、大環(huán)境、大理想成就品質(zhì)生活 時間： 2020年 2月－年 3月 重點宣傳內(nèi)容： 主題： 中遠(yuǎn)花園一期為中遠(yuǎn)城準(zhǔn)備了什么？ 2－ 規(guī)模之城正在形成 2－ 花園里建房子 /先造環(huán)境再建房 2－ 21世 紀(jì)居住示范城區(qū)的開發(fā)理念 2－ 婚紗攝影的首選外景地 2－ 引領(lǐng)長沙近郊居住新時代 2－ 工作在兩城區(qū)，生活在中遠(yuǎn)城 2－ 2000戶家庭的共同驗證 2－ 新街坊主義的實踐和新鄰里文化的誕生 2－ 從老城到新城，不是一次簡單的遷徙 2－ 居住改變長沙 —— 未來理想生活就在中遠(yuǎn)城 開盤和促銷階段： 第三階段：產(chǎn)品推介和認(rèn)購階段 時間： 2020年 3月－年 5月 主題： 中遠(yuǎn)城 山水之城 生活之城 重點宣傳內(nèi)容 從中遠(yuǎn)一期到二期，一次居住品質(zhì)的升華 中遠(yuǎn)二期居住品質(zhì)升華體現(xiàn)在哪些地方 ？ 山水之城 藝術(shù)建筑 素質(zhì)人居 伴山之居 庭院之居 陽光之居 田園之居 公園社區(qū) 教育社區(qū) 32 社區(qū)組團的劃分 組團劃分 二期三個住宅組團按區(qū)位、開發(fā)時間劃分 （組團內(nèi)的樓棟號編排采用阿拉伯?dāng)?shù)字順序編號代替一期以拼音字母排序的方法） 三個組團分別命名為 ： 方案一： 1 3組團 ： 怡趣園、蝶泉居、水韻軒 方案二： 1 3組團： 云霞軒、聽濤居、天趣庭 方案三： 1 3組團： 竺（暢）馨園、鳴翠谷、覽霞軒 方案四： 1 3組團： 楓香園、溪谷苑、 漣漪居 社區(qū)主干道 建議將一期香榭里大道延伸，二期的社區(qū)主干道仍命名為 香榭里大道 ，但可以將整條大道劃分為東段、南段、中段、北段。通過點、線、面的立體攻擊形成推廣合力。 外推品質(zhì)方向：張揚一期產(chǎn)品的精華，注重實景、場景體驗營銷手段； 內(nèi)推服務(wù)方向：注重技術(shù)營銷、陽光銷售手法，升華超值、放心物業(yè)形象。 在中遠(yuǎn)二期不但要繼續(xù)沿用中遠(yuǎn)一期的 VI 系統(tǒng)，而且還要將其“發(fā)揚光大”，將一期積淀的“中遠(yuǎn)”品牌形象知名度鞏固并通過二期工程的開 發(fā)建設(shè)，使“中遠(yuǎn)”品牌真正成為業(yè)內(nèi)的知名品牌、具備絕對的市場號召力。廣告以整體展示形象，突出樓 盤鮮明特質(zhì)為主體訴求點，喚起目標(biāo)客戶的注意及購買欲望，聚集大量客戶。建議籌劃具有很強主題性（結(jié)合項目定位）的開盤儀式，并與相關(guān)媒體聯(lián)合造勢，邀請政界、商界知名人士參 加，策劃大型酒會等活動，制造開盤的轟動效應(yīng)，使項目一炮打響。 銷售現(xiàn)場包裝 銷售現(xiàn)場是樓盤形象展示的主要場所，給客戶傳達(dá)對樓盤的信心和良好印象。 售樓處布局： 門廳接待臺 、休閑觀景區(qū)（ 45人沙發(fā)、茶幾）、接待臺（ 56張座位）、沙盤、戶型模型區(qū)（一組團 34個）、洽談區(qū)（ 5張 46人洽談桌椅）、房開辦公區(qū)（經(jīng)理室、行政辦公、工程辦公、會議室、業(yè)務(wù)洽談室）、財務(wù)室（收款用，也可敞開設(shè)計）、銷售辦公區(qū)（客戶服務(wù)部 23張辦公桌椅）、更衣、儲物間、洗手間。 B 售樓工具