【正文】 位必須切實(shí)落實(shí)。三房戶型應(yīng)該成為二期的的主力。 觀點(diǎn)四： 一期工程產(chǎn)品設(shè)計(jì) 上的成功，在最后一個(gè)組團(tuán)采云谷體現(xiàn)得十分明顯。在大環(huán)境的支撐下，多層、三室、錯(cuò)層戶型銷售可以用“火暴”形容，明顯供不應(yīng)求。而 小高層戶型雖然市場認(rèn)同度不斷的提高，但市場受歡迎程度比多層戶型仍有較大差距、銷售壓力仍舊存在。未來二期由于地理位置、地塊條件、配套設(shè)施、交通條件等有不少局限，與一期相比除了成型的配套、規(guī)模等資源可以利用外，更突出的優(yōu)勢并不明顯。因此，想要保證延續(xù)一期的銷售勢頭，必須在產(chǎn)品、環(huán)境效果等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新、提升，實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)，打造精華版中遠(yuǎn)國際花園形象。 觀點(diǎn)五： 從客戶來源、居住、工作區(qū)域、 職業(yè)特征以及對居住社區(qū)的要求情況分析來看，與一期購房客戶的特征基本相符。具有 較 穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源、實(shí)力和一定的文化層次的兩城區(qū)客戶占絕對主流。他們對居住于（習(xí)慣上仍是郊區(qū)形象）小河的意向很明確：即良好的社區(qū)環(huán)境和配套，滿足他們追求寧靜、舒適生活，但又不愿意遠(yuǎn)離都市的愿望。因此，二期必須更進(jìn)一步深化的規(guī)劃設(shè)計(jì)核心是：便利的生活設(shè)施（餐飲娛樂、美容美發(fā)、菜場、日用品商店等）、齊全的居家配套（學(xué)校、醫(yī)療、健身休閑等）、暢達(dá)的交通系統(tǒng)、更富有文化品位的社區(qū)環(huán)境等等。力求改變一期在規(guī)劃設(shè)計(jì)上遺留的諸多遺憾。通過二期的建設(shè)， 締造一座“中遠(yuǎn)城”，鞏固中遠(yuǎn)品牌，實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的目標(biāo)。 4）、一期已經(jīng)入住客戶調(diào)查 結(jié)論概要： 觀點(diǎn)一： 社區(qū)環(huán)境是中遠(yuǎn)一期賴以成名的主要因素，甚至超過了產(chǎn)品本身。因此，二期在其他質(zhì)素相對一期要差的情況下開發(fā)建設(shè)，就必須創(chuàng)造出更優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境，恰好，二期具備一定的先天條件。地塊除了沿南明河部分以外區(qū)域均為山坡挾持，但大部分坡地植被良好，特別是地塊東面沿郎雞坡山一帶，是景觀效果極佳的茂密松林。如何將地塊被兩側(cè)的自然環(huán)境資源轉(zhuǎn)化為本項(xiàng)目的優(yōu)勢資源、如何借景、造景，將二期塑造成“世外桃園”形 象必將會(huì)給二期的銷售以巨大的推動(dòng)。總結(jié)一期的經(jīng)驗(yàn)，以下幾個(gè)方面值得升華： A 一期園林環(huán)境的文化韻味不足，（體現(xiàn)高雅社區(qū)氣質(zhì)的人文景觀如雕塑、小品等少而粗糙）； B 一期園林的親和性不足；（如碧波居入口處附近的噴泉，水柱噴出十余米高，廊架旁設(shè)置的休閑座椅無法讓人享受，景觀效果也不理想。） C 施工工藝要求太低，效果樸實(shí)、大方，但缺乏精致感。 D 部分景觀設(shè)計(jì)、用材欠缺長久考慮，維修、養(yǎng)護(hù)困難、重復(fù)投入概率高：（如采用得比較多的八角金盤雜亂、蚊蟲、座椅、架空層下沉區(qū)域、木棧道的鋪設(shè)等） 建議： A 在二期的環(huán)境建設(shè)中， 除了吸收一期的成功經(jīng)驗(yàn)外，必須加強(qiáng)對以上問題研究和控制。 B 重視對二期自然環(huán)境資源的保護(hù)和利用，提前介入對周邊環(huán)境的改造不失為增加二期競爭優(yōu)勢的砝碼。 觀點(diǎn)二： 一期工程曝露問題最多的就集中在配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，有的問題已經(jīng)引起業(yè)主爭議。主要問題有： A 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)沒有解決社區(qū)餐飲配套需要的功能； B 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)沒有很好考慮大社區(qū)配套的合理分布，生活服務(wù)區(qū)過于集中，結(jié)果是業(yè)主便利性和經(jīng)營兩頭不得兼顧； C 休閑廣場、健身設(shè)施規(guī)劃不合理，對居住樓棟干擾大，缺少滿足稍高層次的客戶需求的設(shè)施，如室內(nèi)健身館等 以上問 題已經(jīng)對一期工程造成許多不利的影響，如社區(qū)入住率、業(yè)主投訴，對銷售的影響雖然不明顯，但也是客戶分流的重要因素。另外，基于以上原因形成的業(yè)主爭議問題也比較嚴(yán)重，如規(guī)劃中的部分建筑物用途調(diào)整、設(shè)施項(xiàng)目不到位等，皆源于規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對市場、業(yè)主需求的研究不足。為此在二期大部分區(qū)域的周邊配套資源更加匱乏的情況下，生活配套設(shè)施的規(guī)劃就顯得更為重要：建議二期重點(diǎn)考慮的配套規(guī)劃要點(diǎn)如下： A 根據(jù)一期形成的大量帶老人、小孩的家庭構(gòu)成趨勢，和二期更適合中老年人居家養(yǎng)生的環(huán)境，有必要研究設(shè)置專門的業(yè)主活動(dòng)廣場，并確保排除對住戶的干 擾； B 合理分布社區(qū)內(nèi)的生活服務(wù)設(shè)施如：便利店、餐飲場所、洗燙店、美容美發(fā)等，強(qiáng)調(diào)業(yè)主消費(fèi)的便利性； C 結(jié)合中學(xué)配套規(guī)劃，考慮室內(nèi)健身場館的設(shè)置，如，健身房、乒羽球館等。 觀點(diǎn)三： 一期所形成的外立面風(fēng)格博得業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)，與樓盤形象相匹配。但值得注意的是，在采云谷所采用外立面的調(diào)整，整個(gè)格調(diào)和前期有了比較大的變遷，整體色彩更為鮮明、時(shí)尚、活躍，但總體感觀效果不如前期，主要體現(xiàn)在質(zhì)感、檔次上略有不足。 二期項(xiàng)目中，特別是一、二組團(tuán)區(qū)域，地處絕對的山谷地帶，視覺效果不開闊，建筑日照量相對偏少，建議在延續(xù)一期成熟 、穩(wěn)重風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)建筑與自然的融合，增加溫暖色調(diào)，加強(qiáng)明快、時(shí)尚的現(xiàn)代符號(hào)，配合美麗的園林環(huán)境，使建筑在山澗谷地更加亮麗，讓人進(jìn)入到社區(qū)就感到豁然開朗，心情舒暢。 觀點(diǎn)四： 樓盤的規(guī)劃布局，除了結(jié)合地形、地勢的特征外，滿足項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益也是重要因素。一期在規(guī)劃布局上不乏成功的例子，但也有不少遺憾：如圍合、半圍合的布局方式，形成了一定的營造社區(qū)鄰里氣氛，但隨之而來的私密性、建筑間距、通風(fēng)透氣的效果、朝向等均有影響。二期由于所處谷地，視野、日照相對效果較弱，但周邊景觀效果良好，因此規(guī)劃布局 上除了順應(yīng)地形，發(fā)揮地塊經(jīng)濟(jì)效益的考慮外，應(yīng)著重研究建筑朝向、日照效果以及景觀的視覺引入等因素。 二期在規(guī)劃環(huán)節(jié)應(yīng)重點(diǎn)解決的另一個(gè)問題的社區(qū)內(nèi)外的交通組織。項(xiàng)目出口缺乏和閉塞的劣勢可能會(huì)成為項(xiàng)目的巨大障礙。無論是銷售路線、業(yè)主出行路線、公共交通線路，都給設(shè)計(jì)帶來了難題。一期、二期雖然唇齒相連，但大部分為山脈隔斷，南北兩端隨有接口，但對于交通組織仍十分不利。建議； A 貫通郎雞坡山坡的道路，但不作為市政干道使用，僅作為社區(qū)內(nèi)道路，著重研究把 21 路公交線路從西環(huán)線入口進(jìn)入社區(qū)，形成一段社區(qū)內(nèi)交通，始發(fā)站設(shè)于學(xué)校入 口附近，既解決了二期業(yè)主的出行問題，又避免社區(qū)內(nèi)有市政干道穿越帶來的不利影響。 B 甘平路一帶開發(fā)未完成前，二期的車行路線可以考慮現(xiàn)在的主入口（便于刷卡管理，但目前主入口的交通流量已經(jīng)基本飽和，能夠比較好的適應(yīng)采云谷業(yè)主入住后的流量就比較困難。）或者引導(dǎo)從南大門從采云谷與一期的道路進(jìn)入。 C 加快甘平路的改道方案論證，特別是隧道穿越方案，將更有利于三組團(tuán)地塊價(jià)值的提升。 D 開通看樓“巴士”和社區(qū)內(nèi)巴士（可以收費(fèi)、采用小型改裝車，運(yùn)行成本比較低，在社區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)穿梭，沿香榭里大道，從一期主入口到學(xué)校入口附近。同 時(shí)解決一期業(yè)主小孩上學(xué)問題。） 觀點(diǎn)五： 目前市場上的戶型結(jié)構(gòu)已經(jīng)非常成熟，房子不再是簡單的鋼筋水泥盒子，家的理念逐步在升華，因此實(shí)用、布局合理、功能齊備才是競爭的焦點(diǎn)。戶型結(jié)構(gòu)的上沒有絕對的優(yōu)劣之分，無論平層、錯(cuò)層、復(fù)式結(jié)構(gòu)，滿足業(yè)主生活、心理需求就是好戶型。一期的戶型設(shè)計(jì)，錯(cuò)層、平層都同樣受歡迎，復(fù)式結(jié)構(gòu)和花園樣房也比較好的彌補(bǔ)了高層次需求的客戶。二期的戶型設(shè)計(jì)也同樣需要服務(wù)于主流目標(biāo)客戶的需求，可以延續(xù)一期的戶型設(shè)計(jì)方向。 觀點(diǎn)六： 在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，一期有許多亮點(diǎn)的地方，如凸窗設(shè)計(jì)、子母雙開門、同層排水 等等，但一期產(chǎn)品在質(zhì)量、施工工藝、材質(zhì)上也遺留了很多值得總結(jié)的地方。如：在二期的建設(shè)當(dāng)中，必須加以提升，打造建筑精品。同時(shí)更注重對居家的“人本”研究和產(chǎn)品的創(chuàng)新。在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的市場競爭中，技術(shù)領(lǐng)先、工藝創(chuàng)新，才可能贏得主動(dòng)，贏得更多客戶的認(rèn)同和良好的口碑。 觀點(diǎn)七： 在一期多層產(chǎn)品中，除了碧波居沿漓江路 12 90戶型由于沿路邊和戶型布局的原因遇到了短期的壓力外，三房、四房面積在 110140 平米的戶型幾乎沒有遇到太大的銷售壓力，一直是拉動(dòng)其他產(chǎn)品銷售的主力。所以二期戶型面積的考慮上，理應(yīng)繼續(xù)順應(yīng) 市場主流客戶需求， 把握好客戶能夠承受的總價(jià)，控制住房面積 ，確定把三室面積在 110130 平米 的中檔戶型作為主力戶型，同時(shí)兼顧二室（ 7589 平米）、四室（ 130150 平米）市場需求的設(shè)計(jì)方向，在三組團(tuán)，隨著社區(qū)的規(guī)模更加成熟，可以大膽的提升產(chǎn)品品質(zhì)，以入戶花園房、復(fù)式等中大戶型為方向，拔高產(chǎn)品價(jià)格，提升地塊利用價(jià)值。 項(xiàng)目開發(fā)建議：研究要點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)研究要點(diǎn) 1）對一期產(chǎn)品、風(fēng)格、環(huán)境、配套等的延續(xù)和升華； 2）尋求與長沙 /小河 /珠江灣畔市場差異化產(chǎn)品； 3）提煉和提升一期產(chǎn)品設(shè)計(jì)的精華所在； 4）重視市場客戶需求，創(chuàng)新產(chǎn)品（戶型設(shè)計(jì)）； 5）重視對自然資源的利用和發(fā)揚(yáng)； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)研究要點(diǎn) 1）中遠(yuǎn)一期的產(chǎn)品、風(fēng)格、環(huán)境的市場認(rèn)同度； 2）中遠(yuǎn)一期形成的規(guī)模優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢在二期如何得以延續(xù)和升華； 3）中遠(yuǎn)一期市場客戶需求的細(xì)分研究； 4）中遠(yuǎn)二期地塊的現(xiàn)狀和交通條件； 5）未來與中遠(yuǎn)珠江灣畔項(xiàng)目形成上市產(chǎn)品供應(yīng)的差異化，為公司爭取最大的市場份額。 6）生活配套設(shè)施的設(shè)置上注重對一期的總結(jié)，對二期共享一期配套困難度考慮要周全 產(chǎn)品設(shè)計(jì)（戶型）研究要點(diǎn) 1）市場競爭環(huán)境、市場供求狀況 、消費(fèi)特征； 2）地塊的狀況 — 所處位置、交通狀況、周邊狀況等； 3）一期積淀的品牌形象、市場知名度； 4）一期所形成的社區(qū)形象、產(chǎn)品風(fēng)格、價(jià)格（市場）定位； 5）學(xué)校、山頂觀光公園等優(yōu)勢配套的吸引度。 項(xiàng)目定位建議 根據(jù)對消費(fèi)者市場調(diào)查分析的結(jié)果以及中遠(yuǎn)國際花園已購房業(yè)主問卷調(diào)查情況，結(jié)合目前市場產(chǎn)品供應(yīng)的銷售情況分析， 項(xiàng)目的定位需要與市場的主要需求特征相一致，尋找為市場主要消費(fèi)力量服務(wù)的機(jī)會(huì) ，雖然這部分市場同時(shí)也是其他公司和項(xiàng)目正在供應(yīng)和即將進(jìn)入的市場，競爭激烈，但從公司即將開發(fā)的二期項(xiàng)目的地理位置和項(xiàng) 目規(guī)模出發(fā)，必須找到市場的主要消費(fèi)力量。 建議： “中遠(yuǎn)二期”定位為中、高檔住宅小區(qū)。 客戶定位建議 必須重視的問題： 由于本公司在相距 2公里的同一區(qū)域范圍內(nèi)將同時(shí)進(jìn)行兩個(gè) 30萬平方米以上的大型住宅項(xiàng)目開發(fā)，在幾乎相同的時(shí)間內(nèi)上市，而且是相同的中高端項(xiàng)目定位，競爭！不可避免。甚至可怕。 如何盡可能的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品差異化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的互補(bǔ)？除了在開發(fā)過程中對產(chǎn)品的上市結(jié)構(gòu)和上市時(shí)間進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)調(diào)整、打時(shí)間差、產(chǎn)品供應(yīng)互補(bǔ)外。 客戶細(xì)分 是最重要的根本途徑。故對本項(xiàng)目的客戶定位建議如下： 考 慮到中遠(yuǎn)二期與中遠(yuǎn)一期在地緣上的相連性和中遠(yuǎn)一期已經(jīng)形成的居住效應(yīng)，結(jié)合項(xiàng)目用地相對偏僻，交通條件較差的情況。 建議：項(xiàng)目的客戶定位主要服務(wù)于 35 歲以上的中、老年二、三次置業(yè)的家庭為主，輔以部分第一次置業(yè)年輕家庭和買房養(yǎng)老的二元家庭。 目標(biāo)客戶取向 1）主流目標(biāo)客戶：長沙中、高端客戶群體，年齡 3560 歲的家庭型客戶群體； 2）重視社區(qū)氛圍、子女教育的客戶群體； 3）中老年客戶群體； 4）年輕家庭群體； 5）特殊研究群體：公務(wù)員、藝術(shù)工作者、自由職業(yè)者、外地駐長沙或移居者； 產(chǎn)品定位 建議： 多層為 主、小高層、高層（ 1618 層）為輔 產(chǎn)品（戶型）組合建議 1）規(guī)劃以多層為主（ 65%），低層、小高層為輔（ 30%）、局部點(diǎn)綴適當(dāng)連排或獨(dú)立別墅（ 5%）； 2）規(guī)劃沿襲一期的風(fēng)格，注重在園林景觀設(shè)計(jì)、外立面、陽臺(tái)、停車場等方面的提升和創(chuàng)新； 3）注重對自然條件的利用和結(jié)合； 4）戶型設(shè)計(jì)建議：主力戶型以 110140 平方的三室、四室為主，輔以以 7589 平方的二室和170190平方的大戶型。具體建議指標(biāo)如下表： 戶型 戶型結(jié)構(gòu) 面積大小 所占比例 分布 二室兩廳一衛(wèi) 平層 7589 20% 多層或小 高層 三室兩廳雙衛(wèi) 錯(cuò)層 5/平層 5 110130 35% 多層或小高層 四室兩廳雙衛(wèi) 錯(cuò)層 5/平層 130150 20% 多層或小高層 四室或以上 花園養(yǎng)房 /中空復(fù)式 160190 15% 低層 /多層 /小高層 頂層躍式 躍式 200左右 5% 多層或小高層 連排或獨(dú)立別墅 平層 200或 350左右 5% 低層 價(jià)格定位建議 根據(jù)項(xiàng)目的客戶、產(chǎn)品總體定位，結(jié)合長沙市場目前城郊結(jié)合部類似項(xiàng)目的價(jià)格和總體平均價(jià)格水平，本項(xiàng)目價(jià)格定位建議如下： 針對與中遠(yuǎn)一期的延續(xù)性和項(xiàng)目的自身情況，建議總 體價(jià)格保持平穩(wěn)，長線均價(jià)目標(biāo)約1950 元 /㎡ ，但需要實(shí)施低開高走的價(jià)格策略，在開盤后的半年時(shí)間內(nèi)，總體價(jià)格水平低于目標(biāo)均價(jià) 200250元 /㎡ ，此后再穩(wěn)步向上調(diào)整，以達(dá)到物超所值，保值增值的市場口碑，炒熱二期的目的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)具體建議 建筑風(fēng)格： 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是不同的，但在部分產(chǎn)品上不可避免的存在相似性，為展示出不同的項(xiàng)目形象，在建筑風(fēng)格上實(shí)施差異化就非常有必要， 對項(xiàng)目的建議如下： 建議延續(xù)中遠(yuǎn)一期采云谷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，但總體風(fēng)格保持一致性，需要著重調(diào)整的是，屋頂 構(gòu)架、立面裝飾色塊運(yùn)用、陽臺(tái)造型、立面裝飾構(gòu)架等部分。因項(xiàng)目位于較為狹長的山間谷地，兩側(cè)的視線、空間感官受到一定的限制，建議采用明快、清爽建筑風(fēng)格，溫馨、明亮的建筑色彩，將消費(fèi)者的注