【正文】 式有出租和合作經(jīng)營兩種。正在建設(shè)中的總建筑面積達(dá) 24 萬平方米的上海正大廣場將成為上海時尚購物的新亮點。上海目前的商業(yè)用房主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四街”（徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城）。內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求新的突破。百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 稀薄。這給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機遇。 2021 年，上海市場銷量增長最快的前三甲商品為：電腦： %；移動電話： %攝像機 %。用的商品比重占據(jù)首位。以浦東新區(qū)為例，由于其金融、貿(mào)易的功能突出，使眾多外資金融機構(gòu)和貿(mào)易企業(yè)遷入；再加上浦東國際機場的興建，上海重心的東移只是時間問題。從供給方面看，由于目前的投資重點都放在內(nèi)銷住宅上，因此外銷公寓缺乏后續(xù)供應(yīng)；需求方面則會 因為良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境而穩(wěn)步增加。從客戶 角度出發(fā)，采用短租的形式比較靈活，而且與酒店相比，租金要便宜許多。通過調(diào)查，我們認(rèn)為“服務(wù)公寓”應(yīng)當(dāng)具備以下服務(wù)內(nèi)容： a. 大堂接待 b. 班車服務(wù) c. 免費或會員制的會所，包括各項娛樂、餐飲和休閑健身設(shè)施 d. 家政服務(wù)，如代購代付、代請女傭、郵政、洗衣等 e. 客房清潔 f. 24 小時保安 ，如打印、傳真等 ? 沒有小業(yè)主競爭 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 多數(shù)酒店式服務(wù)公寓采用只租不售的經(jīng)營策略，因此避免了小業(yè)主的壓價競爭。 酒店式公寓供給和需求特征分析 供給特征 ? 租金差異大 雖然同是酒店式服務(wù)公寓，可租金差異卻相當(dāng)大。 從上海的住宅供給總量看，外銷物業(yè)所占的比例相當(dāng)小，而酒店式服務(wù)公寓的數(shù)量更是屈指可數(shù)，大約在 40 個左右。預(yù)計租金較低的物業(yè)的入住率將會較快上升，而其它區(qū)域的寫字樓也可以從這種趨勢中獲益，從而造成市場租金的全面上升。因此，根據(jù) 2021 年的辦公樓投資規(guī)模看，比 99 年下降了約 %，這將導(dǎo)致寫字樓供給在 2021 年持續(xù)減少。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商對于寫字樓的需求量相當(dāng)大，一般都在 2,000 – 3,000 平方米，主要用于容納通訊設(shè)備；而隨著加入 WTO 日益臨近，外企辦 事處的數(shù)量猛增，小面積單元便成為其首選目標(biāo)。因此，甲級寫字樓的定義除了一流的地段和裝修外，還要加上技術(shù)含量和優(yōu)質(zhì)的管理。 ? 供應(yīng)者角色開始轉(zhuǎn)變 上海的土地批租熱潮始於 1993 年，大批來自香港 、新加坡等東南亞國家的發(fā)展商紛紛涌入，成為上海房地產(chǎn)開發(fā)的第一批中堅力量。 虹橋 物 業(yè) 租金報價 (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 遠(yuǎn)東國際廣場 萬都中心 新虹橋中心 東方國際大廈 安泰大廈 協(xié)泰中心 – 該區(qū)域平均租金為 – /sm/day，入住率約 75%。目前，這 一區(qū)域的平均租金在 /sm/day 左右；入住率超過 90%。 但從 99 年下半年起，上海的辦公樓市場開始有了拉升的跡象，供給過剩的言論已經(jīng)站不住腳。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 租金走勢強勁反彈 在供求失衡及金融危機的作用下，上海寫字樓租金持續(xù)了兩年多的下降態(tài)勢；但 2021 年年初，在淮海路沿線辦公物業(yè)的帶領(lǐng)下，租金水平開始反彈，當(dāng)入住率達(dá)到一定水平后 (約 80%)突然加速。一方面發(fā)展商放慢了建設(shè)速度，使得來自供給方面的壓力大為減少。但是，與前兩年相比，全年的供給總量仍然處于下跌趨勢，較 99 年低了約 20%。全年居民消費價格指數(shù)為 ，漲幅比上年有所回升；全年商品零售價格指數(shù)為 ，商品零售價格水平比上年下降 %。 特別值得關(guān)注的是，在市 場導(dǎo)向作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)束了連續(xù)三年的下降趨勢，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，有力地促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資總量的回升。 固定資產(chǎn)投資 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 1861 億元，比上年增長 %，超額完成年初預(yù)期目標(biāo)。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額在上年增長 %的基礎(chǔ)上，增幅又超過了 40%。其中吃的商品增長 %，穿的商品增長 %，用的商品增長9%。 圖二：各產(chǎn)業(yè) 占 GDP 的比重 居民消費 居民消費升級促進(jìn)消費需求穩(wěn)中趨活。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第三產(chǎn)業(yè) 以金融保險業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展重要的增長點。 表一： 2021 年上海 GDP 及其構(gòu)成狀況 總 值 比上年同期增長 % 國內(nèi)生產(chǎn)總值總計（億 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 元） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 運輸，倉儲，郵電 批發(fā)，零售，餐飲 金融保險 圖一： 1978 – 2021 上海 GDP 和實際增長率 工業(yè) 以信息產(chǎn)業(yè)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和支柱工業(yè)帶動工業(yè)快速增長。國民經(jīng)濟運行的主要特點是：經(jīng)濟運行連續(xù)第九年保持兩位數(shù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成效，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步加快，外貿(mào)出口快速增長，市場銷售再創(chuàng)歷史新高，投資超額完成預(yù)期目標(biāo)，市場價格水平低位運行。 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2021 年，上海的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比 1999 年增長 10.8%，增幅比上年加快 個百分點。 2000 年，上海市工業(yè)呈現(xiàn)出發(fā)展與調(diào)整良性互動的態(tài)勢，全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 1992 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高近 1 個百分點。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和優(yōu)化，上海經(jīng)濟增長由第二、三產(chǎn)業(yè)共同推動的格局得到進(jìn)一步的發(fā)展。近年來實行的降低利率、改善消費環(huán)境、提高中低收入階層收入水平、增加節(jié)假日等擴大消費需求的政策措施，使本市居民消費升級趨勢進(jìn)一步明顯。穿和用的商品增幅均比上年加大。其中，外貿(mào)出口總額達(dá) 253 億美元，比去年增長 %，創(chuàng)歷史新高。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。圖三反映出房地產(chǎn)投資從無到有，過熱回調(diào)和平穩(wěn)反彈的過程。 2. 總體市場環(huán)境 辦公樓市場 上海辦公樓市場概況 上海的辦公樓市場在經(jīng)歷了 93－ 95 年的高潮之后，由于過度開發(fā)造成 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 供給過剩，進(jìn)而引發(fā)了 97 年以來市場持續(xù)下調(diào)的格局。 不僅供給方面壓力重重，需求也因為東南亞金融危機而大幅減少。另一方面，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，對辦公樓的需求有所回升，特別是對高品質(zhì)，中、低價位租金的物業(yè)需求更是 大大增加。 從租金方面看 ，自 98 年初至 99 年上半年，平均每個季度都有 7－ 8％的跌幅。主要地段的外 銷樓平均租金也從 98 年最低點 U /sm/day，上漲到目前的 /sm/day 左右。 南京西路 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 物 業(yè) 租金報價 (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 恒隆廣場 梅龍鎮(zhèn)廣場 嘉里中心 南證大廈 ** 中信泰富廣場 ** 南京西路沿線的寫字樓數(shù)量不多，但品質(zhì)相對較高，目前的租金水平與淮海路持平，在 – /sm/day 左右，入住率約 85%。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 寫字樓市場供給及需求特征分析 供給特征 ? 供給總量受經(jīng)濟發(fā)展影響較深，且具有滯后性 很明顯，由于寫字樓的開發(fā)周期一般為兩到三年，因此 9798 年辦公樓供給嚴(yán)重過剩是 9395 年經(jīng)濟過熱的產(chǎn)物。但經(jīng)歷了金融危機和房地產(chǎn)市場的起起落落之后，東南亞的 發(fā)展商逐漸把重點轉(zhuǎn)向了住宅建設(shè)；而歐美的一些投資者，特別是大的投資基金，開始關(guān)注國內(nèi)的辦公樓市場。 需求特征 ? 從供給過剩到供不應(yīng)求的轉(zhuǎn)變 寫字樓市場回暖的原因主要有三點：良好的宏觀經(jīng)濟形勢增加 了投資者的信心；許多外資企業(yè)都希望抓住中國加入世貿(mào)組織的契機擴大在中國的業(yè)務(wù)；寫字樓的供給受到政策控制。 ? 熱門行業(yè)主導(dǎo)市場 信息通訊 , 醫(yī)藥和金融機構(gòu)是辦公樓市場中最活躍的客戶群體 , 特別是那些電訊公司和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司。 從需求的角度看，當(dāng)中國在 2021 年正式加入世貿(mào)組織時，跨國公司在租賃市場上的表現(xiàn)將會更為活躍。隨著金融和電訊業(yè)的高速發(fā)展，這兩個行業(yè)將成為未來寫字樓市場的主要客源。此類物業(yè)多數(shù)集中 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 在西區(qū)，市中心和東部地區(qū)相對較少。普通酒店式公寓的月租金在 USD1,500 – 2,000 左右，而檔次稍高一些的物業(yè)，如香格里拉公寓、華山公寓、溫莎公寓等則要 USD3,500/月以上，最高的甚至要 USD10,000/月。一般來說，小業(yè)主的報價要比發(fā)展商低 15%左右，對發(fā)展商造成很大的壓力。 ? 小房型 由于酒店式服務(wù)公寓所針對的客戶群并非家庭，而且短租客戶多數(shù)為單身，因此一房一廳的小房型單元在市場上最為熱銷。公寓租金的上漲在所難免，但是上升幅度與寫字樓相比會緩和許多。例如，原本在虹橋地區(qū)的許多日資企業(yè)已東移至浦東的匯豐大廈，進(jìn)而影響到虹橋地區(qū)的外銷住宅市場。 2021 年一季度居民家庭消費支出中娛樂文教服務(wù)支出同比增長 31.9%，成為增幅排名首位的開支大項。 ? 居民休閑消費和日常消費呈現(xiàn)明顯分別 居民消費總體上呈現(xiàn)休閑消費到中心商業(yè)街集聚，日常消費在社區(qū)商業(yè)集聚的特點。新一輪的舊區(qū)改造使南黃浦區(qū)成為最有望遏止中心城區(qū)繼續(xù)“空心化”的區(qū)域。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。置地廣場闊層將七樓辟為體育運動城，是百貨經(jīng)營向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個前兆。在上海市府規(guī)劃中，未 來上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。浦東近期推出的另一面積較大的商場為位于陸家嘴中心地段總建筑面積為 5000 平方米的上海眾旺市場。其百分比 1997 年為 :,1998 年為 :,1999 年為 39:61。已有一定品牌知名度的經(jīng)營者因街鋪的租金費用較低，并且不須和他人利潤分成，往往也愿意選擇街鋪。 大型商場為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。據(jù)統(tǒng)計，同處于徐家匯商圈，比鄰而建的太平洋百貨月銷售額是排名第二的六百的兩倍，商場所得的租金收入也懸殊較大。錯位經(jīng)營是指同類型的商業(yè)聚集在一起時，各商場采取不同的目標(biāo)客戶定位，從而使個體利益與整體利益都達(dá)到最大。 ? 市場租金情況分析 根據(jù)調(diào)查，我們認(rèn)為營業(yè)性商業(yè)用房的租金主要受地 段、人氣、商業(yè)網(wǎng)點密度、商廈品質(zhì)以及供求關(guān)系的影響。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見租金的地段級差的梯度性十分明顯。 商業(yè)區(qū)域新舊交替，租金重排座次 隨著城市的發(fā)展，原來傳統(tǒng)的商業(yè)街可能會逐步走向衰落，新的商業(yè)街會崛起。 人口聚集對商業(yè)用房租金影響日益顯著 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 人口集聚住宅市場規(guī)模的不斷拓展 和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對商業(yè)繁華度的影響日益明顯。 商業(yè)網(wǎng)點密度適中的商街，租金水平較高 商街或商城要有一定的商業(yè)聚集，但如密度過大，經(jīng)營又雷同，商業(yè)集聚效應(yīng)會受到影響。目前，辦公樓市場正處于供不應(yīng)求的階段，特別是淮海路沿線，許多甲 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 級寫字樓已出現(xiàn)基本滿租的狀態(tài)，而且短期內(nèi)又缺乏新的樓盤供應(yīng)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 地利 (市中心的區(qū)位優(yōu)勢 ) 總體來看，本項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢；特別對于辦公樓和公寓樓而言，是不可多得的黃金地段。如此之高的密集程度，極大地聚集了人氣?？梢?，“地利”也是本項目的重要砝碼。 酒店式公寓的競爭不很激烈 僅有麗晶苑、新黃埔酒店公寓、香港廣場和 大上海時代廣場，難以滿足寫字樓密集程度相當(dāng)高的淮海路和市中心區(qū)域的住宅租賃需求。為了安全和形象的緣故，商場、辦公和酒店式服務(wù)公寓的入口應(yīng)當(dāng)獨立并相互分開；如此一來，小馬路上行車不便的弊端就會暴露出來。 此外，永銀大廈雖然地處比較熱鬧的中心地段，但它與淮 海路上的“連卡拂”等高檔百