【正文】 式有出租和合作經(jīng)營(yíng)兩種。正在建設(shè)中的總建筑面積達(dá) 24 萬平方米的上海正大廣場(chǎng)將成為上海時(shí)尚購(gòu)物的新亮點(diǎn)。上海目前的商業(yè)用房主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四街”（徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城）。內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，尋求新的突破。百貨業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)使得行業(yè)利潤(rùn)日見 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 稀薄。這給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機(jī)遇。 2021 年，上海市場(chǎng)銷量增長(zhǎng)最快的前三甲商品為：電腦： %；移動(dòng)電話： %攝像機(jī) %。用的商品比重占據(jù)首位。以浦東新區(qū)為例，由于其金融、貿(mào)易的功能突出，使眾多外資金融機(jī)構(gòu)和貿(mào)易企業(yè)遷入；再加上浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的興建，上海重心的東移只是時(shí)間問題。從供給方面看，由于目前的投資重點(diǎn)都放在內(nèi)銷住宅上，因此外銷公寓缺乏后續(xù)供應(yīng)；需求方面則會(huì) 因?yàn)榱己玫暮暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境而穩(wěn)步增加。從客戶 角度出發(fā)，采用短租的形式比較靈活，而且與酒店相比，租金要便宜許多。通過調(diào)查，我們認(rèn)為“服務(wù)公寓”應(yīng)當(dāng)具備以下服務(wù)內(nèi)容： a. 大堂接待 b. 班車服務(wù) c. 免費(fèi)或會(huì)員制的會(huì)所，包括各項(xiàng)娛樂、餐飲和休閑健身設(shè)施 d. 家政服務(wù)，如代購(gòu)代付、代請(qǐng)女傭、郵政、洗衣等 e. 客房清潔 f. 24 小時(shí)保安 ，如打印、傳真等 ? 沒有小業(yè)主競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 多數(shù)酒店式服務(wù)公寓采用只租不售的經(jīng)營(yíng)策略，因此避免了小業(yè)主的壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。 酒店式公寓供給和需求特征分析 供給特征 ? 租金差異大 雖然同是酒店式服務(wù)公寓，可租金差異卻相當(dāng)大。 從上海的住宅供給總量看，外銷物業(yè)所占的比例相當(dāng)小，而酒店式服務(wù)公寓的數(shù)量更是屈指可數(shù)，大約在 40 個(gè)左右。預(yù)計(jì)租金較低的物業(yè)的入住率將會(huì)較快上升，而其它區(qū)域的寫字樓也可以從這種趨勢(shì)中獲益，從而造成市場(chǎng)租金的全面上升。因此，根據(jù) 2021 年的辦公樓投資規(guī)?？?，比 99 年下降了約 %，這將導(dǎo)致寫字樓供給在 2021 年持續(xù)減少。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商對(duì)于寫字樓的需求量相當(dāng)大，一般都在 2,000 – 3,000 平方米，主要用于容納通訊設(shè)備；而隨著加入 WTO 日益臨近，外企辦 事處的數(shù)量猛增，小面積單元便成為其首選目標(biāo)。因此，甲級(jí)寫字樓的定義除了一流的地段和裝修外，還要加上技術(shù)含量和優(yōu)質(zhì)的管理。 ? 供應(yīng)者角色開始轉(zhuǎn)變 上海的土地批租熱潮始於 1993 年，大批來自香港 、新加坡等東南亞國(guó)家的發(fā)展商紛紛涌入，成為上海房地產(chǎn)開發(fā)的第一批中堅(jiān)力量。 虹橋 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 萬都中心 新虹橋中心 東方國(guó)際大廈 安泰大廈 協(xié)泰中心 – 該區(qū)域平均租金為 – /sm/day，入住率約 75%。目前，這 一區(qū)域的平均租金在 /sm/day 左右；入住率超過 90%。 但從 99 年下半年起，上海的辦公樓市場(chǎng)開始有了拉升的跡象，供給過剩的言論已經(jīng)站不住腳。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 租金走勢(shì)強(qiáng)勁反彈 在供求失衡及金融危機(jī)的作用下，上海寫字樓租金持續(xù)了兩年多的下降態(tài)勢(shì)；但 2021 年年初，在淮海路沿線辦公物業(yè)的帶領(lǐng)下，租金水平開始反彈，當(dāng)入住率達(dá)到一定水平后 (約 80%)突然加速。一方面發(fā)展商放慢了建設(shè)速度，使得來自供給方面的壓力大為減少。但是，與前兩年相比，全年的供給總量仍然處于下跌趨勢(shì)，較 99 年低了約 20%。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 ，漲幅比上年有所回升；全年商品零售價(jià)格指數(shù)為 ，商品零售價(jià)格水平比上年下降 %。 特別值得關(guān)注的是，在市 場(chǎng)導(dǎo)向作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)束了連續(xù)三年的下降趨勢(shì)，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，有力地促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資總量的回升。 固定資產(chǎn)投資 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1861 億元，比上年增長(zhǎng) %，超額完成年初預(yù)期目標(biāo)。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額在上年增長(zhǎng) %的基礎(chǔ)上，增幅又超過了 40%。其中吃的商品增長(zhǎng) %，穿的商品增長(zhǎng) %，用的商品增長(zhǎng)9%。 圖二：各產(chǎn)業(yè) 占 GDP 的比重 居民消費(fèi) 居民消費(fèi)升級(jí)促進(jìn)消費(fèi)需求穩(wěn)中趨活。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第三產(chǎn)業(yè) 以金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。 表一： 2021 年上海 GDP 及其構(gòu)成狀況 總 值 比上年同期增長(zhǎng) % 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值總計(jì)（億 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 元） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 運(yùn)輸，倉(cāng)儲(chǔ)，郵電 批發(fā)，零售，餐飲 金融保險(xiǎn) 圖一： 1978 – 2021 上海 GDP 和實(shí)際增長(zhǎng)率 工業(yè) 以信息產(chǎn)業(yè)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和支柱工業(yè)帶動(dòng)工業(yè)快速增長(zhǎng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行連續(xù)第九年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成效，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步加快，外貿(mào)出口快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售再創(chuàng)歷史新高，投資超額完成預(yù)期目標(biāo)，市場(chǎng)價(jià)格水平低位運(yùn)行。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2021 年，上海的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比 1999 年增長(zhǎng) 10.8%，增幅比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 2000 年，上海市工業(yè)呈現(xiàn)出發(fā)展與調(diào)整良性互動(dòng)的態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1992 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高近 1 個(gè)百分點(diǎn)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和優(yōu)化，上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由第二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)的格局得到進(jìn)一步的發(fā)展。近年來實(shí)行的降低利率、改善消費(fèi)環(huán)境、提高中低收入階層收入水平、增加節(jié)假日等擴(kuò)大消費(fèi)需求的政策措施，使本市居民消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。穿和用的商品增幅均比上年加大。其中，外貿(mào)出口總額達(dá) 253 億美元，比去年增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷史新高。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。圖三反映出房地產(chǎn)投資從無到有，過熱回調(diào)和平穩(wěn)反彈的過程。 2. 總體市場(chǎng)環(huán)境 辦公樓市場(chǎng) 上海辦公樓市場(chǎng)概況 上海的辦公樓市場(chǎng)在經(jīng)歷了 93－ 95 年的高潮之后，由于過度開發(fā)造成 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 供給過剩，進(jìn)而引發(fā)了 97 年以來市場(chǎng)持續(xù)下調(diào)的格局。 不僅供給方面壓力重重，需求也因?yàn)闁|南亞金融危機(jī)而大幅減少。另一方面，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，對(duì)辦公樓的需求有所回升，特別是對(duì)高品質(zhì)，中、低價(jià)位租金的物業(yè)需求更是 大大增加。 從租金方面看 ，自 98 年初至 99 年上半年，平均每個(gè)季度都有 7－ 8％的跌幅。主要地段的外 銷樓平均租金也從 98 年最低點(diǎn) U /sm/day，上漲到目前的 /sm/day 左右。 南京西路 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 恒隆廣場(chǎng) 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 嘉里中心 南證大廈 ** 中信泰富廣場(chǎng) ** 南京西路沿線的寫字樓數(shù)量不多，但品質(zhì)相對(duì)較高，目前的租金水平與淮海路持平，在 – /sm/day 左右，入住率約 85%。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 寫字樓市場(chǎng)供給及需求特征分析 供給特征 ? 供給總量受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較深，且具有滯后性 很明顯，由于寫字樓的開發(fā)周期一般為兩到三年，因此 9798 年辦公樓供給嚴(yán)重過剩是 9395 年經(jīng)濟(jì)過熱的產(chǎn)物。但經(jīng)歷了金融危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落之后，東南亞的 發(fā)展商逐漸把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了住宅建設(shè)；而歐美的一些投資者，特別是大的投資基金，開始關(guān)注國(guó)內(nèi)的辦公樓市場(chǎng)。 需求特征 ? 從供給過剩到供不應(yīng)求的轉(zhuǎn)變 寫字樓市場(chǎng)回暖的原因主要有三點(diǎn)：良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)增加 了投資者的信心；許多外資企業(yè)都希望抓住中國(guó)加入世貿(mào)組織的契機(jī)擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)；寫字樓的供給受到政策控制。 ? 熱門行業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng) 信息通訊 , 醫(yī)藥和金融機(jī)構(gòu)是辦公樓市場(chǎng)中最活躍的客戶群體 , 特別是那些電訊公司和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司。 從需求的角度看，當(dāng)中國(guó)在 2021 年正式加入世貿(mào)組織時(shí)，跨國(guó)公司在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)將會(huì)更為活躍。隨著金融和電訊業(yè)的高速發(fā)展，這兩個(gè)行業(yè)將成為未來寫字樓市場(chǎng)的主要客源。此類物業(yè)多數(shù)集中 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 在西區(qū)，市中心和東部地區(qū)相對(duì)較少。普通酒店式公寓的月租金在 USD1,500 – 2,000 左右，而檔次稍高一些的物業(yè)，如香格里拉公寓、華山公寓、溫莎公寓等則要 USD3,500/月以上，最高的甚至要 USD10,000/月。一般來說，小業(yè)主的報(bào)價(jià)要比發(fā)展商低 15%左右，對(duì)發(fā)展商造成很大的壓力。 ? 小房型 由于酒店式服務(wù)公寓所針對(duì)的客戶群并非家庭，而且短租客戶多數(shù)為單身，因此一房一廳的小房型單元在市場(chǎng)上最為熱銷。公寓租金的上漲在所難免，但是上升幅度與寫字樓相比會(huì)緩和許多。例如，原本在虹橋地區(qū)的許多日資企業(yè)已東移至浦東的匯豐大廈，進(jìn)而影響到虹橋地區(qū)的外銷住宅市場(chǎng)。 2021 年一季度居民家庭消費(fèi)支出中娛樂文教服務(wù)支出同比增長(zhǎng) 31.9%，成為增幅排名首位的開支大項(xiàng)。 ? 居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別 居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在社區(qū)商業(yè)集聚的特點(diǎn)。新一輪的舊區(qū)改造使南黃浦區(qū)成為最有望遏止中心城區(qū)繼續(xù)“空心化”的區(qū)域。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢(shì)的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。置地廣場(chǎng)闊層將七樓辟為體育運(yùn)動(dòng)城，是百貨經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個(gè)前兆。在上海市府規(guī)劃中，未 來上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會(huì)另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。浦東近期推出的另一面積較大的商場(chǎng)為位于陸家嘴中心地段總建筑面積為 5000 平方米的上海眾旺市場(chǎng)。其百分比 1997 年為 :,1998 年為 :,1999 年為 39:61。已有一定品牌知名度的經(jīng)營(yíng)者因街鋪的租金費(fèi)用較低，并且不須和他人利潤(rùn)分成，往往也愿意選擇街鋪。 大型商場(chǎng)為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同處于徐家匯商圈，比鄰而建的太平洋百貨月銷售額是排名第二的六百的兩倍，商場(chǎng)所得的租金收入也懸殊較大。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)是指同類型的商業(yè)聚集在一起時(shí)，各商場(chǎng)采取不同的目標(biāo)客戶定位，從而使個(gè)體利益與整體利益都達(dá)到最大。 ? 市場(chǎng)租金情況分析 根據(jù)調(diào)查，我們認(rèn)為營(yíng)業(yè)性商業(yè)用房的租金主要受地 段、人氣、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度、商廈品質(zhì)以及供求關(guān)系的影響。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見租金的地段級(jí)差的梯度性十分明顯。 商業(yè)區(qū)域新舊交替，租金重排座次 隨著城市的發(fā)展，原來傳統(tǒng)的商業(yè)街可能會(huì)逐步走向衰落，新的商業(yè)街會(huì)崛起。 人口聚集對(duì)商業(yè)用房租金影響日益顯著 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 人口集聚住宅市場(chǎng)規(guī)模的不斷拓展 和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對(duì)商業(yè)繁華度的影響日益明顯。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度適中的商街，租金水平較高 商街或商城要有一定的商業(yè)聚集，但如密度過大，經(jīng)營(yíng)又雷同，商業(yè)集聚效應(yīng)會(huì)受到影響。目前，辦公樓市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求的階段，特別是淮海路沿線，許多甲 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 級(jí)寫字樓已出現(xiàn)基本滿租的狀態(tài)，而且短期內(nèi)又缺乏新的樓盤供應(yīng)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 地利 (市中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ) 總體來看，本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；特別對(duì)于辦公樓和公寓樓而言，是不可多得的黃金地段。如此之高的密集程度，極大地聚集了人氣?？梢姡暗乩币彩潜卷?xiàng)目的重要砝碼。 酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)不很激烈 僅有麗晶苑、新黃埔酒店公寓、香港廣場(chǎng)和 大上海時(shí)代廣場(chǎng)，難以滿足寫字樓密集程度相當(dāng)高的淮海路和市中心區(qū)域的住宅租賃需求。為了安全和形象的緣故，商場(chǎng)、辦公和酒店式服務(wù)公寓的入口應(yīng)當(dāng)獨(dú)立并相互分開；如此一來，小馬路上行車不便的弊端就會(huì)暴露出來。 此外，永銀大廈雖然地處比較熱鬧的中心地段，但它與淮 海路上的“連卡拂”等高檔百