【正文】 下降了約 %，這將導(dǎo)致寫(xiě)字樓供給在 2021 年持續(xù)減少。因此，甲級(jí)寫(xiě)字樓的定義除了一流的地段和裝修外，還要加上技術(shù)含量和優(yōu)質(zhì)的管理。 虹橋 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 萬(wàn)都中心 新虹橋中心 東方國(guó)際大廈 安泰大廈 協(xié)泰中心 – 該區(qū)域平均租金為 – /sm/day，入住率約 75%。 但從 99 年下半年起，上海的辦公樓市場(chǎng)開(kāi)始有了拉升的跡象，供給過(guò)剩的言論已經(jīng)站不住腳。一方面發(fā)展商放慢了建設(shè)速度，使得來(lái)自供給方面的壓力大為減少。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 ，漲幅比上年有所回升；全年商品零售價(jià)格指數(shù)為 ，商品零售價(jià)格水平比上年下降 %。 固定資產(chǎn)投資 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1861 億元，比上年增長(zhǎng) %，超額完成年初預(yù)期目標(biāo)。其中吃的商品增長(zhǎng) %，穿的商品增長(zhǎng) %，用的商品增長(zhǎng)9%。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第三產(chǎn)業(yè) 以金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行連續(xù)第九年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成效，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步加快，外貿(mào)出口快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售再創(chuàng)歷史新高，投資超額完成預(yù)期目標(biāo)，市場(chǎng)價(jià)格水平低位運(yùn)行。 2000 年，上海市工業(yè)呈現(xiàn)出發(fā)展與調(diào)整良性互動(dòng)的態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1992 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高近 1 個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)實(shí)行的降低利率、改善消費(fèi)環(huán)境、提高中低收入階層收入水平、增加節(jié)假日等擴(kuò)大消費(fèi)需求的政策措施，使本市居民消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。其中，外貿(mào)出口總額達(dá) 253 億美元，比去年增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷史新高。圖三反映出房地產(chǎn)投資從無(wú)到有，過(guò)熱回調(diào)和平穩(wěn)反彈的過(guò)程。 不僅供給方面壓力重重，需求也因?yàn)闁|南亞金融危機(jī)而大幅減少。 從租金方面看 ，自 98 年初至 99 年上半年，平均每個(gè)季度都有 7－ 8％的跌幅。 南京西路 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 恒隆廣場(chǎng) 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 嘉里中心 南證大廈 ** 中信泰富廣場(chǎng) ** 南京西路沿線的寫(xiě)字樓數(shù)量不多，但品質(zhì)相對(duì)較高，目前的租金水平與淮海路持平，在 – /sm/day 左右，入住率約 85%。但經(jīng)歷了金融危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落之后，東南亞的 發(fā)展商逐漸把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了住宅建設(shè)；而歐美的一些投資者，特別是大的投資基金，開(kāi)始關(guān)注國(guó)內(nèi)的辦公樓市場(chǎng)。 ? 熱門(mén)行業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng) 信息通訊 , 醫(yī)藥和金融機(jī)構(gòu)是辦公樓市場(chǎng)中最活躍的客戶(hù)群體 , 特別是那些電訊公司和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司。隨著金融和電訊業(yè)的高速發(fā)展，這兩個(gè)行業(yè)將成為未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要客源。普通酒店式公寓的月租金在 USD1,500 – 2,000 左右，而檔次稍高一些的物業(yè)，如香格里拉公寓、華山公寓、溫莎公寓等則要 USD3,500/月以上，最高的甚至要 USD10,000/月。 ? 小房型 由于酒店式服務(wù)公寓所針對(duì)的客戶(hù)群并非家庭，而且短租客戶(hù)多數(shù)為單身，因此一房一廳的小房型單元在市場(chǎng)上最為熱銷(xiāo)。例如，原本在虹橋地區(qū)的許多日資企業(yè)已東移至浦東的匯豐大廈，進(jìn)而影響到虹橋地區(qū)的外銷(xiāo)住宅市場(chǎng)。 ? 居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別 居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在社區(qū)商業(yè)集聚的特點(diǎn)。連鎖商業(yè)的紅火以及專(zhuān)賣(mài)店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢(shì)的百貨業(yè)帶來(lái)巨大的壓力。在上海市府規(guī)劃中，未 來(lái)上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會(huì)另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。其百分比 1997 年為 :,1998 年為 :,1999 年為 39:61。 大型商場(chǎng)為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)是指同類(lèi)型的商業(yè)聚集在一起時(shí)，各商場(chǎng)采取不同的目標(biāo)客戶(hù)定位，從而使個(gè)體利益與整體利益都達(dá)到最大。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見(jiàn)租金的地段級(jí)差的梯度性十分明顯。 人口聚集對(duì)商業(yè)用房租金影響日益顯著 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 人口集聚住宅市場(chǎng)規(guī)模的不斷拓展 和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對(duì)商業(yè)繁華度的影響日益明顯。目前，辦公樓市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求的階段，特別是淮海路沿線，許多甲 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 級(jí)寫(xiě)字樓已出現(xiàn)基本滿(mǎn)租的狀態(tài)，而且短期內(nèi)又缺乏新的樓盤(pán)供應(yīng)。如此之高的密集程度，極大地聚集了人氣。 酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)不很激烈 僅有麗晶苑、新黃埔酒店公寓、香港廣場(chǎng)和 大上海時(shí)代廣場(chǎng)，難以滿(mǎn)足寫(xiě)字樓密集程度相當(dāng)高的淮海路和市中心區(qū)域的住宅租賃需求。 此外，永銀大廈雖然地處比較熱鬧的中心地段，但它與淮 海路上的“連卡拂”等高檔百貨商店的地段相比仍處于劣勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)對(duì)此區(qū)位沒(méi)有太大的興趣。已超過(guò)世界中等收入國(guó)家（地區(qū)）平均水平，跨入上中等收入國(guó)家 (地區(qū) )的行列。這片舊區(qū)危房已被市政府列入“十五”期間，黃埔、盧灣市政改造規(guī)劃中的南外灘高級(jí)住宅區(qū)，和新復(fù)興城高級(jí)住宅區(qū)即將在這里落成。由于物價(jià)水平持續(xù)低位運(yùn)行，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年百貨行業(yè)的平均利潤(rùn)率僅為 1%。超市、大賣(mài)場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)的發(fā)展與成熟，國(guó)外強(qiáng)勢(shì)對(duì)手如沃爾瑪、麥德龍等已經(jīng)或正待進(jìn)入國(guó)內(nèi)及上海市場(chǎng)，這些問(wèn)題和因素都將給商業(yè)的發(fā)展、創(chuàng)新、改造造成嚴(yán)重的影響和制約，也給其帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 作此定位的依據(jù)是淮海路沿線缺乏高檔酒店，再加上酒店式公寓的體量較大、功能齊全，因此提出“酒店式辦公”的概念有利于切中市場(chǎng)空白點(diǎn)。 酒店式服務(wù)公寓 功能定位：以“服務(wù)”作為最大的特色 以短租客戶(hù)為主要租賃對(duì)象，主打一房一廳，提倡“酒店的服務(wù)、居家的享受”；在服務(wù)方面，除了一般的保安、清潔、維修等功能外，關(guān)鍵是提供早餐、家政、醫(yī)療等酒店和居家的超值服務(wù)。 F3： 辦公家具、家居用品賣(mài)場(chǎng) 由于此類(lèi)賣(mài)場(chǎng)檔次較高，而客流量相對(duì)較小，所以不會(huì)破壞“酒店式辦公”的高檔次形象，而且又可以服務(wù)于樓內(nèi)的辦公和公寓客戶(hù)。 F3： 開(kāi)設(shè)中型自選購(gòu)物超市 建議開(kāi)設(shè)以副食品為主打的自選超市，因?yàn)楸镜囟螞](méi)有較大規(guī)模的超市，盡管超市的利潤(rùn)率并不是很高，但能夠吸引大量的消費(fèi)者，人氣旺盛，達(dá)到薄利多銷(xiāo)的效果，從而帶動(dòng)其他方面的消費(fèi)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 商鋪招商的難點(diǎn)和解決方法 難點(diǎn)一： 整體格調(diào)不協(xié)調(diào) 本商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)方案為：底層大堂為銀行服務(wù)、展示功能；二、三樓為中型超市 或賣(mài)場(chǎng)的購(gòu)物功能；四樓為高檔餐飲功能；五樓為會(huì)務(wù)和休閑娛樂(lè)功能。經(jīng)過(guò)上述技術(shù)處理，靜與鬧、雅與俗的問(wèn)題解決了，各樓面的商業(yè)活動(dòng)都能按各自方式正常運(yùn)行。而該地區(qū)的白領(lǐng)，居民及公司又需要超市提供服務(wù)，以解決他們生活和工作中的各種需要。粗略地估計(jì)約 40,000 人。 結(jié)合永銀大廈裙樓的實(shí)際情況，我們認(rèn)為第二種思路是永銀大廈裙樓開(kāi)發(fā)的最佳選擇。位于淮海路與云南路的新亞大包，租金為 RMB5. 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 8 元 /平方米 /天；新世紀(jì)商城七樓的餐飲中心，租金為 RMB6 元 /平方米 /天，綜合考慮到受前期亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的負(fù)面影響和目前低靡的商業(yè)形勢(shì)，我們建議永銀大廈裙樓的平均租金定為 元 /平方米 /天。 “ 現(xiàn)代與懷舊的交融 ” — 作為概念上的美化；“現(xiàn)代”體現(xiàn)出樓盤(pán)的品質(zhì)，“懷舊”體現(xiàn)出老上海的風(fēng)貌，目的是弱化周邊環(huán)境的不利影響。 敝行的策劃人員特地制作了有關(guān)廣告方案，供發(fā)展商參考 周邊環(huán)境布置 A. 在西藏路、柳林路、壽寧路和桃園路上設(shè)置宣傳廣告小旗幟和橫幅；樓宇懸掛條幅以增加感召力。 推廣預(yù)算控制 推廣預(yù)算應(yīng)該控制在租金收入的 10%以?xún)?nèi)。 推廣階段安排 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 建議開(kāi)盤(pán)時(shí)間 寫(xiě)字樓： 2021 年 7 月 酒店式公寓： 2021 年 8 月中旬 商鋪： 沒(méi)有固定時(shí)間，一旦整體定位方案確定，就開(kāi)始尋找合適的經(jīng)營(yíng)公司或商家 軟推期 （醞釀準(zhǔn)備期） 為期一個(gè)半月，主要工作包括：租賃處的搭建， SP 活動(dòng)籌劃，銷(xiāo)售道具和 DM 單頁(yè)的制作，周邊環(huán)境布置，軟廣告炒作，媒體廣告設(shè)計(jì)等。 B. 租賃道具包括：售樓書(shū)；辦公、公寓和商鋪平面圖；洽談桌；銷(xiāo)控臺(tái)； Logo 墻。 同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的前景，我們建議租金以每年 5%的比例遞增。 招商方式 在具體的招商方式上，有幾種模式： (1) 由一個(gè)綜合性管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)； (2) 開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)招商； (3) 部分自己負(fù)責(zé)、部分由專(zhuān)業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 目前，永銀大廈附近盧 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 灣區(qū)的淮海、濟(jì)南等街道和黃浦區(qū)的金陵、豫園等街道仍有 6 萬(wàn)左右的居民生活著。據(jù)了解，上海市政府目前正對(duì)此進(jìn)行規(guī)劃，當(dāng)然是早申請(qǐng)，早成功。招商租金的高低定位歷來(lái)是租賃業(yè)中的主題，定位太高，商家不愿進(jìn)來(lái)；定位太低，開(kāi)發(fā)商又無(wú)利可圖。形成上下兩頭靜，中間鬧的現(xiàn)象。 F4： 引進(jìn)名牌餐飲 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 建議引進(jìn)像“美林閣”、“上海人家”等品牌飯店，其生意非常紅火，天天爆滿(mǎn)。 F4 amp。 商鋪 功能定位一： 酒店式辦公 永銀大廈是集商業(yè)、公寓、辦公為一體的綜合型大廈，如果大廈裙樓的商業(yè)功能定位合理，與周?chē)渌虡I(yè)、商務(wù)樓形成功能互補(bǔ)，則可能迅速溶入其 中，并脫穎而出。 居家式的辦公 “ HOFFICE” (Home + Office) 考慮到加強(qiáng)商鋪的酒店功能可能會(huì)導(dǎo)致招商面趨于狹窄，我們提出的另一個(gè)形象定位是“居家式的辦公”。 第三篇 產(chǎn)品定位 1. 產(chǎn)品定位的基本思路 在充分考慮了當(dāng)前的市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品特性后，我們對(duì)產(chǎn)品的定位是基于以下三個(gè)基本策略： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 體現(xiàn)辦公、酒店式公寓、商鋪的整體聯(lián)動(dòng)，而不是割裂開(kāi)來(lái)推廣；充分利用三類(lèi)物業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，起到相互促進(jìn)的作用。隨著全球化商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 烈，信息經(jīng)濟(jì)的充分發(fā)展，技術(shù)進(jìn)步的加快，使得業(yè)態(tài)替代更加頻繁，從而也使新型業(yè)態(tài)的生命周期逐漸縮短。根據(jù)規(guī)劃，西藏南路將以太陽(yáng)都市花園為中心向兩側(cè)輻射，“復(fù) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 興城”計(jì)劃將引入 35 萬(wàn)人左右的規(guī)模，進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展。目前，寫(xiě)字樓市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，外銷(xiāo)公寓的穩(wěn)步走強(qiáng)，都是本項(xiàng)目推向市場(chǎng)的契機(jī)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) “真空地帶” 永銀大廈處于黃浦區(qū)與盧灣區(qū)的交 界處，不論是對(duì)黃浦區(qū)還是盧灣區(qū)而言，永銀大廈都處于其邊緣部位。所以，以購(gòu)物為主要目的顧客大多不會(huì)有意識(shí)地到永銀大廈來(lái)。按照人均辦公面積 10 平方米計(jì)算，淮海路沿線的寫(xiě)字樓可容納約 4 萬(wàn)人左右；假如外籍員工的比例為 5%，則大約有 2,000 人，再加上其它區(qū)域的客人和前來(lái)參加會(huì)議、活動(dòng)的短租客戶(hù)， 1,400 套單元顯然難以滿(mǎn)足全部需求。而盧灣區(qū)承建的約 7 公頃綠地，也于 2021 年 7 月開(kāi)工，其中L2 地塊已建成并開(kāi)放， L3 地塊將于本月底完成， L4 地塊 6 月竣工。供不應(yīng)求的局面推動(dòng)租金節(jié)節(jié)上升，甚至每半個(gè)月就要調(diào)整一次。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，穩(wěn)坐租金水平頭把交椅。徐家匯商城圍繞地鐵 而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)值。南京西路商圈目前已有中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)伊勢(shì)丹，加上即將開(kāi)業(yè)的恒隆廣場(chǎng)，應(yīng)是上海未來(lái)最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所。對(duì)著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤(rùn)的損失通過(guò)對(duì)其他品牌收取較高租金來(lái)彌補(bǔ)。 地段的好壞與出租面積占總經(jīng)營(yíng)面積呈正向關(guān)系 淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地 段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對(duì)較低。現(xiàn)已開(kāi) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 業(yè)的商場(chǎng)面積占商城的 47%，存在著較大的發(fā)展空間。其中，聯(lián)華超市、古今內(nèi)衣公司等 8 家連鎖商業(yè)企業(yè)的零 售額達(dá) 億元。為了重振中心城區(qū)的商業(yè)，市政府又開(kāi)始有意識(shí)的開(kāi)發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分 。 商鋪市場(chǎng) 上海商鋪市場(chǎng)環(huán)境概況 ?