漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價報告-wenkub
2023-05-20 14:06:17 本頁面
【正文】 由報告使用者負責。 12 幢 406 室戶型三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺， 建筑面積 平方米（套內(nèi)使用面積，公攤 平方米） 層高 3米。門窗共 14 個，進戶門有兩道（防盜門和實木門），其他房間均為木質(zhì)門。 本次評估的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其委員會、國務(wù)院、國家建設(shè)部、國土資源部 以及漳州市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)政策條件，委托人提供的有關(guān)資料 。 （ 2）最高最佳使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用，在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行。 (1)房地產(chǎn)估價常用方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、和基準地價系數(shù)修正等，評估過程中應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況選擇適合的方法。市場中類似的二手公寓出售，交易價格比較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實例，采用市場法測算能較準確地反映出估價對象的比準價格，經(jīng)過修正為估價對象的市場價值。人、車流量多附近公交路線有 27 路、 18 路以及11路道路通達性和便捷性較好方便市民出行 （三）公共配套設(shè)施 :估價對象附近設(shè)有工商銀行、建設(shè)銀行等商務(wù)配套。娛樂配套也較齊全方便市民日常生活的需要。小區(qū)內(nèi)設(shè)有物業(yè)服務(wù)中心。這里匯聚眾多大盤和名盤，如特房 景繡一方、悅?cè)A 都市陽光、天利仁和、夏商 陽光雅苑、桂溪花園、東方明珠、榮昌花園、麗園君悅等，漳州東部商業(yè)中心區(qū)正在形成。 五、估價測算過程 市場比較法是指在市場上可比的交易實例根據(jù)替代原理對委估對象的市場價格進行調(diào)整，從交易修正而得出其比準價格的一種方法。 經(jīng)調(diào)查估價對象相同檔次的同類房地產(chǎn)市場租金情況如下： 項目名稱 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 可比實例 D 比較因素 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 金冠花園 建筑面積（平方米） 90 120 125 135 房屋裝修 中檔 中檔 中檔 高檔 中 檔 交易價格（平方米 /元） 待估 16 配套設(shè)施 齊全 齊全 齊全 齊全 齊全 樓層 5/9 3/7 3/9 3/7 2/9 新舊程度 九成新 八 成新 九成新 九成新 九成新 20 交易日期 20xx 年 1月 20xx 年 10月 20xx 年 5月 20xx 年 3月 20xx 年 11月 根據(jù)市場租金情況以及估價對象現(xiàn)狀，再結(jié)合我們的估價經(jīng)驗，最終確定估價對象的合理月租金為： 元 有效毛收入 =潛在毛收入 — 空置費用 = 元 /月 12月 — 元 /月 1月 =（元） 年運營費用如下： 物業(yè)維修費： %=（元） 房產(chǎn)稅： 12%=（元） 兩稅一費： %=（元） 物業(yè)管理費： %=（元） 保險費按建筑重置價格的 %計算， 則保險費 =1000 元 /m2 %= 元 總運營費用為： ++++= 元 年凈收益 =有效毛收入 — 運營費用 =— =15526（元） 由于建筑物的經(jīng)濟壽命為 60年，建于 20xx 年，所以該估價對象的建筑物剩余年限為 48年 確定報酬率 20xx 年 1 月 1 的年利率為 %，則報酬率 =年利率 +風險調(diào)整值 21 =3%+% =% 假設(shè)估價對象在正常情況下凈收益保持不變，則每年不變公式為 。 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 。 單價： 36247。 3=（元/m2） 19 故市場法估價對象的公開市場價值總額為： 元 /m2 =（元），取整為 63萬元整。 四、最高最佳使用分析 根據(jù)《國有土地使用證》記載，估價對象的用途為居住。隨著海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)以及廈漳泉城市聯(lián)盟啟動，以及漳州城市中心東移戰(zhàn)略的實施，漳州主動接受廈門特區(qū)的輻射，漳州與廈門將結(jié)合得更加緊密。小區(qū)內(nèi)綠化面積較少，分布零碎?；A(chǔ)教育配套設(shè)有實驗小學，漳州八中。 Xx 人
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