江蘇鹽城玉龍商業(yè)街銷售招商方案-wenkub
2023-03-10 13:17:42 本頁面
【正文】 狀緩慢攀升。 價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、最便于調(diào)控的一個因素，單價、總價、付款方式和各種優(yōu)惠折扣組成了價格的整體概念。 ? 價格定位原則： 價格的制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個項目的投資回收期和利潤指標(biāo)等。 市場定位的依據(jù)： ? 區(qū)域市場的商業(yè)格局尚未完善； ? 區(qū)域競爭項目的規(guī)劃及設(shè)計理念與未來商業(yè)體系的發(fā)展具有差異性； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有成型的商業(yè)體系，明顯滯后與現(xiàn)代商業(yè)格局及功能的標(biāo)準(zhǔn)； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有 成型的商業(yè)體系業(yè)態(tài)的混亂性及沖突性； 5. 整體價格定位及定位依據(jù)： 商業(yè)街整合推廣 專業(yè)統(tǒng)一物業(yè)管理 業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營 鹽城 餐飲 /娛樂 /購物品牌商業(yè)街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 面對市場 本案將定位于一個集餐飲、娛樂、休閑為一體的鄰里生活中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 本項目的市場定位： 一個項目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場的空白點(diǎn)。分布密度不勻，缺乏大規(guī)模或者相對聚集的商業(yè)中心或街區(qū)。 ? 開發(fā)商的開發(fā)理念與市場脫節(jié) 開發(fā)商指定的樓盤開發(fā)規(guī)劃與商業(yè)發(fā)展的趨勢需求相矛盾。（尤以是具有一定品牌知名度的商家，除了對選址有一定講究，對商鋪本身也有各種特定的要求） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。只有認(rèn)真解決了這些問題，才能吸引更多投資者更有 信心地投資商鋪，也才能使商鋪這一投資熱土健康持久發(fā)展。在顧客決定買鋪面時，租鋪的商家就給你找好了；有的甚至是先做旺市場，之后再開始專業(yè)商鋪的銷售，使專業(yè)市場的商鋪 “錢途 ”可見。 商鋪投資者構(gòu)成55%35%10%出租自己經(jīng)營炒賣 （此構(gòu)成比例為多城市抽樣的平均數(shù)值，不同的地區(qū)和物業(yè)都有不同的投資者構(gòu)成，所以我們建議，開發(fā)商可以依據(jù)前期預(yù)售期累積顧客的調(diào)查獲得更為準(zhǔn)確的速據(jù)，從而調(diào)整下一步的銷售策略）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 項目介紹： （設(shè)計方案書中已經(jīng)做了詳盡闡明，此處不再重復(fù)贅述）。反之商業(yè)街的營建定位卻對住宅的銷售有舉足輕重的影響，良好的商業(yè)規(guī)劃無疑會成為住宅銷售推廣中最大的利基點(diǎn)，所以我們把商業(yè)部分作為整個項目的主導(dǎo)，作重點(diǎn)探討。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。） 1. 項目概況： 本工程為 鹽城 玉龍路商業(yè)街建筑群，基地位于玉龍南路臨工業(yè)路南段，商業(yè)街長度約為 500米，用地面積 23086平方米。 3. 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場特點(diǎn)： 一、當(dāng)前商用物業(yè)投資者分析： 按市場狀態(tài)分析，商鋪的投資者一般有三種：一種是為了出租，一種是出于自營目的，還有些人純粹是為了在買進(jìn)買出中賺取差價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。值得一提的是在投資意識的趨勢下，目前一線城市中由短線投資客、組成的投資軍團(tuán)規(guī)模變的越來越大，對二三線城市，我們不是十分了解，不敢在此枉下定論，還學(xué)要通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查進(jìn)行準(zhǔn)確研判。 另外，商鋪分割的小型化也是另外一個熱因。 ? 開發(fā)無序，局部區(qū)域市場來不及消化 目前由于投資商鋪的熱浪，商業(yè)機(jī)構(gòu)大舉擴(kuò)張，誰都想在商鋪熱中掘一桶金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主要體現(xiàn)在開發(fā)商的開 發(fā)理念與城市商業(yè)發(fā)展的形式相脫節(jié)，在追求容積率的前提下擠壓開發(fā)出來的店鋪大多只適應(yīng)便利店、雜貨店、五金店及小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，而現(xiàn)代商業(yè)需要的時尚精品、特色餐飲等新興的需要被不同程度的忽視。居民生活相對不夠方便。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。爭取做到 “一店一品牌 ”“一家一特色 ”，多功能，全方位的商業(yè)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從某種意義上來說，銷售周期與利潤指標(biāo)之間具有某種矛盾。營銷的價格策略，無非是根據(jù)目標(biāo)客戶的價格承受力進(jìn)行的單價與總價的調(diào)整和以上這些價格構(gòu)成因素順應(yīng)市場反應(yīng)的微調(diào)策略。如遇銷售停滯，或大勢阻力，也有較大回旋盤整余地，不必走到“大削價”的尷尬地步。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其它類型商業(yè)項目的投資情況也大致如此。資金回籠快謂之短線操作。既可使開發(fā)商資金快速回籠，又能有效地規(guī)避后期經(jīng)營的風(fēng)險。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其實返租回報其實并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡 。 A. 30%的返租回報在業(yè)主購鋪時即付 10%，商鋪交付時付 20%。 D. 業(yè)主購鋪后即辦返租，即得返租回報交鋪前即可得到 5 年的全額回報，免除一切后顧之憂。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 回報客戶的金額 是發(fā)展商每年按照 6－ 8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總金額； 租金 是租期內(nèi)發(fā)展商從出租物業(yè)得到的總收益； 不可預(yù)見費(fèi) 是在租期內(nèi)發(fā)生的目
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