【正文】 XX市也出臺相應(yīng)的政策：“ 主城區(qū) 500 畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對上一個項目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到 50%的，將不供應(yīng)下一個項目用地。 目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng)開區(qū)等幾大開發(fā)板塊。項目條件方面項目需取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目立項批復(fù)，可行性研究報告規(guī)范。 (2)提高個人住房按揭貸款門檻 2021 年 2 月 26，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 (征求意見稿 )》。 尤其是 5 年以上期限的貸款，基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 ％ 上調(diào)到了％ 。營業(yè)稅收取規(guī)定為：“ 自 2021 年 6月 1日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。經(jīng)過近五十年的建設(shè)，沙坪壩區(qū)已成為 XX 市重要的經(jīng)濟(jì)、文化區(qū)。在這個階段 實施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利。 (2)沙坪壩區(qū)各板塊樓盤物業(yè)分析 沙坪壩區(qū)的物業(yè)主要集中在南至鳳天路，北到楊公橋，東臨土灣、西靠渝長路所圍合的區(qū)域內(nèi)，而 上述區(qū)域在整個沙坪壩區(qū)的行政規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅占到總面積的十分之一以內(nèi)。 南部板塊以東西走向的天馬路為最北端，主要包括南北走向的高灘巖正街、鳳天路和石新路。在建的站西路把北部板塊和中部板塊連接起來，將加快北部板塊的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)水平也不高。自由康都、智博天下 集中分布于三角碑轉(zhuǎn)盤、小龍坎、 大部分為高層單體樓，規(guī)模較小 多為商住樓，投資 自住型小戶型公寓為主力 3600 除正昇自由康都、智博天下外，其余項目接近尾盤推售期 沙區(qū)商業(yè)中心， 位置優(yōu)勢明顯 土地資源匱乏，未來將以投資型項目為主 南 部 版 塊 主要依賴小區(qū)自身配套 鳳天錦園、緣份庭、升偉林泉雅舍 大致圍繞 XX 科技園呈環(huán)狀分布 開發(fā)規(guī)模均較大 力推生態(tài)、文化等概念，居家舒適型產(chǎn)品為主 3400 供應(yīng)體量在本區(qū)內(nèi)最大，目前該板塊樓盤走勢看好 沙區(qū)教育中心，居家型和小戶型都有較大市場空間 樓盤開發(fā)將繼續(xù)圍繞教育做文章 東 目前 金沙港灣、 主要分 金沙 擁有江景 3500 項目多以 面江物 隨濱江第三章 重大 C 區(qū)項目分析 13 部 版 塊 各種配套較少 旭東家天下 2 期、卓越主城各區(qū) 內(nèi)（除渝中區(qū)外），由于主城各區(qū)近幾年項目開發(fā)的水準(zhǔn)提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)和出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購房群體數(shù)量將相對減少，購房群體將向區(qū)域型回歸。據(jù)調(diào)查，沙區(qū)大學(xué)教師中一次置業(yè)者與尚未置業(yè)的比重較大，分別占 44%和 46%，而可能在三年內(nèi)購買新房的比重占 64%。 隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段開建，從解放碑到沙坪壩只要 15 分鐘，沙區(qū)作為 XX樓市的“書房”，對外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的。而實力差、資金缺、專業(yè)有限、處境困難的企業(yè)的房屋產(chǎn)品價格將會以低于平均增幅的售價出現(xiàn)。 表 5 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和 價格對比表 樓盤名稱 項目地址 樓盤形態(tài) 房型面積（ m2） 交房時間 均價（元 /m2） 聯(lián)芳旭慶苑 顯豐大道 40 號 8 層無電梯 90 現(xiàn)房 2200 鳳橋大廈 鳳鳴山獅子堡 14 層小高 層 70 現(xiàn)房 26002700 怡錦苑 石小路 193 號 12 層小高層、 7 層多層 6070 兩房 99 三房 05 年 10 月 2700 鳳鳴陽光小區(qū) 鳳鳴山西物市場 1 號地塊 24 層高層 150 現(xiàn)房 2900 臨江苑二期 沙坪壩區(qū)府對面 高層、小高 層 83 三房 05 年 10 月 起價 3180 龍洞灣花園 鳳天大道 111 號 多層及聯(lián)排 別墅 228310 七房 現(xiàn)房 32003500 黃桷香園二期 沙坪壩區(qū)石小路 70 號 高層 50112 06 年 4 月 30號 3200 旭東陽光水城二期 沙坪壩區(qū)楊公橋176 號 小高層、花園洋房 25220 06 年 6 月 3500 雅豪麗景二期 沙坪壩區(qū)沙坪公 園旁 高層 46120 06 年 8 月 3500 華宇 項目所在區(qū)域交通條件 由項目所在位置即可看出，本項目基礎(chǔ)交通條件較為一般?？⒐ず?，本項目與市內(nèi)各區(qū)域均有高等級道路相連，交通條件將成為其絕對優(yōu)勢。項目附近云集的眾多高校以及南開中學(xué)、 XX 一中等重點學(xué)校，賦予項目較為完善的教育文化配套體系，從而提升了項目的附加值。林泉雅舍、光華 陽光水城一期已基本入住，二期現(xiàn)已完工，準(zhǔn)備入住；林泉雅舍也即將完工。但是，由于本項目地塊位處渝長高速公路附近，有不可避免的噪音污染，南面緊鄰的一條火車線路和未來通車的站西路也會帶來一定的噪聲影響。 書香世家、楊公橋旁邊的光華項目組成員對上述各樓盤進(jìn)行了實地調(diào)查詢問，調(diào)查結(jié)果如下： ? 雅豪麗景二期 05年 4月推出以來目前只剩 20多套，價位在 3209 元 /平方米到 4050 元 /平方米不等，均價 3500 元 /平方米。 ? 位于站西路起點和天安仕錦閣旁邊的兩幢在建工程是 XX 鐵路分局職工全額集資建房工程，建筑面積 42306 平方米，住房 310套，計劃今年 6月中旬竣工。 ? 光華 ? 華宇價位在 3400 元 /平方米起。 書香世家享有最便捷的交通網(wǎng)絡(luò)：位于沙楊路立交橋旁，連接渝碚高速；火車北站與本項目一站之隔； 10 余條公交線路通達(dá)全市各區(qū)。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 5955 平方米，建筑面積 37900 平方米，容積率 5，綠化率 25％，總戶數(shù) 513 戶，停車位 50－ 100 個。 （ 7）價格： 起價： 3300 元 /平方米 均價： 3550 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：都市生活 一族 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 第三章 重大 C 區(qū)項目分析 20 以中小戶型為主，主要戶型為 27 平米到 66 平米的精致小戶型 ， 從單間配套到兩室一廳，從平層到小躍層 。同時，其設(shè)計獨(dú)特的小戶型，精致小巧，既滿足年 輕客戶群的需求，也順應(yīng)了現(xiàn)在小戶型走俏的潮流。 書香世家 提前 32天封頂，形成了良好的社會效益。陽光水城 （ 1）開發(fā)商： XX 光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 2）位置：沙坪壩 XX 大學(xué)科技園區(qū)中心 （ 3）道路與交通： 位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)， XX 科技園內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部第三章 重大 C 區(qū)項目分析 21 為歌樂山風(fēng)景區(qū)。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 一期已經(jīng)于 2021 年 4月 30 日入住，人文社區(qū)初步形成，二期于 2021 年 12月開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房已 經(jīng)呈現(xiàn)，銷售狀況良好。 （ 12）項目簡評 ： 光華 且開發(fā)商廣告宣傳較好 ， 在消費(fèi)者心中具有良好的形象 。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 項目處于沙區(qū)兩大文化交融的核心位置，周邊有西南政法、川外大學(xué)、 XX大學(xué)高等學(xué)府，承接古 XX 巴渝文化活化石的沙磁文化精髓，形成本區(qū)域優(yōu)雅的居住文脈。截止目 前為止，已售住房 1000 余套。環(huán)境宜人，綠化率高達(dá) 66%，內(nèi)有公園，水池噴泉，雕塑等景觀，給人從繁華中回歸自然的一種清凈和舒適。并且小區(qū)規(guī)模較大，環(huán)境幽雅，寧靜宜人，戶型以二房三房及復(fù)式為主，銷售對象主要為社會中上階層和成功人士。站西路建成后，交通更為便利。 A A5棟建筑面積 萬平方米。一房 3500 元 /平方米，二房 3400 元 /平方米。 （ 10）項目特色： 1） 該項目布局上結(jié)合地形特點 ，形成有 花園特色的室外空間和有景觀建筑特色的 一個小區(qū)、兩個組團(tuán)的雙中庭景觀社區(qū)； 2）“居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化”的設(shè)計理念。目前周邊臨近樓盤剩房總套數(shù)在2021 套左右。 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析（ Strength） (1)本項目地塊位于沙坪壩東部主城區(qū)的核心商業(yè)地段 輻射范圍內(nèi) ，處于 XX 火車北站與梨樹灣工業(yè)園區(qū)之間，是沙坪壩區(qū)未來商圈的拓展區(qū)域。這對于吸引購房者有一定的優(yōu)勢。 項目的劣勢分析 (Weakness) (1)由于站西路尚在建設(shè)，項目周邊地帶并未完全系統(tǒng)地規(guī)劃和開發(fā)，使得項目的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，要形成繁華商業(yè)區(qū)還需時日。 項目不遠(yuǎn)處的鐵路 旁邊的渝長高速 (4)雖然項目周邊市政道路齊全，但目前項目與這些市政道路缺乏有效的接口，施工期間材料和機(jī)械進(jìn)出場非常困難。本項目在中心區(qū)域的有限輻射區(qū)域內(nèi)，中心區(qū)域的拓展將為本項目帶來潛在的發(fā)展機(jī)遇。項目周邊有完工與在建項目，分散了本項目的客源。這將增加開發(fā)商的資金成本。 XX 現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計取。 、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》。央行于 4 月 27號再次加息， 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一 至三 年 中長 期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ％， 即由現(xiàn)行的 ％提高到 ％， 其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 ， 對個人 住 房貸影響較大。 （ 3）目前沙區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居 民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，該項目具有較為良好的市場環(huán)境。同時，清水溪將項目 和沙區(qū)中心商業(yè)圈分割，除了站西路以外，尚無其它道路通往中心街區(qū)主干道，甚至連步行穿過到達(dá)中心街區(qū)主干道都比較困難。 (2)項目東面紅線緊鄰河道保護(hù)線，落差較大，施工期間可能需要采取措施預(yù)防滑坡、塌方，增加成本。 （ 3）項目總占地面積已有一定規(guī)模，適合依據(jù)地形特點規(guī)劃出獨(dú)特的小區(qū)風(fēng)格，創(chuàng)造小區(qū)文化。同時，站西路將項目地塊與市區(qū)各交通干道連接起來，項目的交通條件將大大改善。華宇 站西路的建成將使本項目的交通優(yōu)勢明顯，并且成為連貫沙坪壩商圈中心和西部新城的紐帶，使得 西城麗景 具有較強(qiáng)的吸引力和市場潛力，是本項目較大的競爭對手。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 西城麗景一期推出近 600 套，包括 36 平方米的一房、 65— 72 平方米的兩房、105 平方米的三房、 169 平方米的四房、 173 平方米的五房等。市場反應(yīng)比較搶眼。 （ 5）規(guī)模： 建筑面積 24 萬 平方米 ，分為 A、 B 兩個組團(tuán)。 華宇 （ 12）項目簡評： 華宇 ?林泉雅舍 地處 XX 大學(xué)科技園，周邊有 XX 大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外國語學(xué)院等知名學(xué)府，營造出了一種濃郁的文化氛圍。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以二室二廳、三室二廳為主，帶有復(fù)式戶型，套內(nèi)面積分別為 50 平方米至70平方米， 80 平方米至 123 平方米。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 小區(qū)一共 15棟高層，總計約 2500 套住房。 華宇 處于四川外國語大學(xué)與西南政法大學(xué)圈以內(nèi) ， 文化氛圍很濃 。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以三 室 二 廳 為主 ， 搭配少量兩室兩廳 （ 10）項目特色： 1）傾力打造大型山水文脈社區(qū)， 是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū) ； 2）近鄰楊公橋立交橋，交通較為方便； 3）戶型面積定位準(zhǔn)確，控制得當(dāng)，滿足不同需求。小區(qū)內(nèi) 圍繞健身規(guī)劃了大量康樂和健身體育設(shè)施，籃球場、網(wǎng)球場和其他康樂設(shè)施齊全，景觀圍繞水景做文章，通過各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧靜。 書香世家 也有一定的劣勢，尚未完善的小區(qū)綠化和配套設(shè)施，以及較高的價格，使部分消費(fèi)者望而卻步。 書香世家 開盤后，出現(xiàn)了火爆的銷售場面。 （ 12）項目簡評： 聚維 在 4 個月內(nèi)已經(jīng)銷售 80％，銷售業(yè)績較好。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： XX 大學(xué) A、 B、 C 區(qū)、 西南 政法大學(xué)、西南師范大學(xué)、四川外語學(xué)院 、 XX 一中、三中、七中、南開小學(xué)、沙坪壩小學(xué) ，鄰近沙區(qū)核心商圈。 第三章 重大 C 區(qū)項目分析 19 聚維 ? 華宇二期 04年 12 月推出以來，總套數(shù) 938 套，目前剩余 200 套 左右，銷售完成達(dá) 75％左右，均價 3500/平方米。書香世家去年 8 月 10 號開盤，總共推出月 430 套囊括一房二房三房等多種戶型，截至目前為止已基本售完，大概還剩 30 多套，均價 3550 元 /平方米。 ? 港城林泉雅舍、華宇 周邊樓盤 項目周邊樓盤分布圖 第三章 重大 C 區(qū)項目分析 18 XXC 區(qū)項目周邊云集眾多樓盤，如沙坪壩公園旁的雅豪麗景 、沙區(qū)小龍坎正街的港城 環(huán)境因素分析 本項目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定 距離，擁有相對清凈的養(yǎng)心、休憩之所。 西城 麗景等樓盤。臨近的三峽廣場區(qū)域內(nèi)，有重百、立洋、新世紀(jì)、王府井百貨等知名商場，購物極為