【正文】 ......................................................................................... 37 .......................................................................................................... 37 ....................................................................................................... 38 ................................................................................................... 38 ....................................................................................... 39 第六章 研究結(jié)論和建議 ..................................................... 40 附 表 .................................................................. 42 附表 1：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)表 .................................................................................. 42 附表 2： XXC區(qū)項(xiàng)目總投資估算表 .......................................................................... 44 附表 3： XXC區(qū)項(xiàng)目投資計(jì)劃表 ............................................................................... 48 附表 4： XXC區(qū)項(xiàng)目成本估算表 ............................................................................... 49 附表 5： XXC區(qū)項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表 ........................................................................ 51 附表 6： XXC區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款表 （單位：萬元） ............................................ 52 附表 7： XXC區(qū)項(xiàng)目損益表 （單位：萬元） .......................................................... 53 附表 8： XXC區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 (全項(xiàng)目 ) （單位：萬元） ....................................... 54 附表 9： XXC區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 (自有資金 ) （單位：萬元） ................................... 55 附表 10： XXC區(qū)項(xiàng)目貸款償還表 （單位：萬元） ..................................................... 56 附表 11： 單因素財(cái)務(wù)敏感性分析表 ......................................................................... 57 假設(shè)開發(fā)法估算土地價(jià)值 .................................................... 58 第一章 總論 1 第一章 總論 ： XXC 區(qū)項(xiàng)目 XXC 區(qū)項(xiàng)目位于 XX 大學(xué) C區(qū)以西，渝長(zhǎng)高速公路以東，緊鄰站西路，包括原XX 市燈頭廠舊址的地塊，與楊公橋遙相對(duì)望，地理位置比較優(yōu)越。 國(guó)家及 XX 市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 。 《沙坪壩區(qū)梨樹灣地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（ ）。從近幾年城市居民的收入水平來看，年均增幅達(dá) %，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。 西部新城跨越北碚、沙坪壩、九龍坡 3區(qū)，包括北碚組團(tuán)、西永組團(tuán)、白市驛組團(tuán)和西彭組團(tuán) 4大組團(tuán)，面積超過 500 平方公里，規(guī)劃 2020 年前完成建設(shè) 。渝北區(qū)（人和 — 兩路）板塊均價(jià)最低，只有 19002300 元 /平方米。 自 2021 年以來 ，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的土地管理政策， 總體基調(diào)是對(duì)土地進(jìn)行更嚴(yán)格的控制。 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 9 房地產(chǎn)金融政策 (1)控制房地產(chǎn)信貸條件 銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)貸款的條件定義。 (3) 銀行貸款 執(zhí)行新利率 2021 年 4 月 28 日， 央行 再次 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一 至三 年中長(zhǎng) 期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ％， 即由現(xiàn)行的 ％提高到 ％。 ” 第三章 XXC 區(qū)項(xiàng)目分析 市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 XX 市沙坪壩區(qū)規(guī)劃圖 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處 XX 市區(qū)西部，是 XX 市主城區(qū)的重要組成部。 2021 年，沙坪壩區(qū)供需基本持平，沙區(qū)在售樓盤多為去年甚至前年亮相的樓盤，而去年推出的樓盤很大部分是一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品，有的甚至二期、三期，銷售也接近尾聲，而今年和今年內(nèi)新上市的項(xiàng)目較少。 北部板塊以沙楊路接沙中路為最南端，主要包括楊公橋、渝碚路，沙坪壩 正第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 12 街接勞動(dòng)路等區(qū)域。西部板塊由于連接成渝、渝長(zhǎng)高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便利（區(qū)塊內(nèi)有梨樹灣貨運(yùn)站），成為沙區(qū)的物質(zhì)組織中心。商業(yè)投資型購房群體不會(huì)受太大影響而發(fā)生變化。 同時(shí)， 沙坪壩區(qū)的人文環(huán)境、地理自然資源及購買力， XX 其他區(qū)域少有出其右者。因此，整個(gè)市場(chǎng)的整體價(jià)格不會(huì)有太大的增幅，總的來說將是穩(wěn)中有漲。 項(xiàng)目周邊云集眾多高校，鄰近沙坪壩三峽廣場(chǎng)，處于沙坪壩商業(yè)區(qū) 的輻射區(qū)內(nèi)，地理位置較好。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及配套 XXC 區(qū)項(xiàng)目附近城市基礎(chǔ)生活設(shè)施基本上能夠得到保障。 西城 麗景等樓盤。 周邊樓盤 項(xiàng)目周邊樓盤分布圖 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 18 XXC 區(qū)項(xiàng)目周邊云集眾多樓盤，如沙坪壩公園旁的雅豪麗景 、沙區(qū)小龍坎正街的港城 ? 港城二期 04年 12 月推出以來，總套數(shù) 938 套，目前剩余 200 套 左右，銷售完成達(dá) 75％左右，均價(jià) 3500/平方米。 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 19 聚維 在 4 個(gè)月內(nèi)已經(jīng)銷售 80％，銷售業(yè)績(jī)較好。 書香世家 開盤后，出現(xiàn)了火爆的銷售場(chǎng)面。小區(qū)內(nèi) 圍繞健身規(guī)劃了大量康樂和健身體育設(shè)施，籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和其他康樂設(shè)施齊全，景觀圍繞水景做文章，通過各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧靜。 處于四川外國(guó)語大學(xué)與西南政法大學(xué)圈以內(nèi) ， 文化氛圍很濃 。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 小區(qū)一共 15棟高層，總計(jì)約 2500 套住房。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： 華宇 ?林泉雅舍 地處 XX 大學(xué)科技園，周邊有 XX 大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外國(guó)語學(xué)院等知名學(xué)府，營(yíng)造出了一種濃郁的文化氛圍。 （ 5）規(guī)模： 建筑面積 24 萬 平方米 ，分為 A、 B 兩個(gè)組團(tuán)。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 西城麗景一期推出近 600 套，包括 36 平方米的一房、 65— 72 平方米的兩房、105 平方米的三房、 169 平方米的四房、 173 平方米的五房等。華宇 （ 3）項(xiàng)目總占地面積已有一定規(guī)模，適合依據(jù)地形特點(diǎn)規(guī)劃出獨(dú)特的小區(qū)風(fēng)格，創(chuàng)造小區(qū)文化。同時(shí)，清水溪將項(xiàng)目 和沙區(qū)中心商業(yè)圈分割，除了站西路以外，尚無其它道路通往中心街區(qū)主干道，甚至連步行穿過到達(dá)中心街區(qū)主干道都比較困難。央行于 4 月 27號(hào)再次加息， 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一 至三 年 中長(zhǎng) 期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ％， 即由現(xiàn)行的 ％提高到 ％， 其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 ， 對(duì)個(gè)人 住 房貸影響較大。 XX 現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)取。項(xiàng)目周邊有完工與在建項(xiàng)目，分散了本項(xiàng)目的客源。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的鐵路 旁邊的渝長(zhǎng)高速 (4)雖然項(xiàng)目周邊市政道路齊全，但目前項(xiàng)目與這些市政道路缺乏有效的接口，施工期間材料和機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)非常困難。這對(duì)于吸引購房者有一定的優(yōu)勢(shì)。目前周邊臨近樓盤剩房總套數(shù)在2021 套左右。一房 3500 元 /平方米，二房 3400 元 /平方米。站西路建成后，交通更為便利。環(huán)境宜人，綠化率高達(dá) 66%，內(nèi)有公園，水池噴泉，雕塑等景觀，給人從繁華中回歸自然的一種清凈和舒適。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 項(xiàng)目處于沙區(qū)兩大文化交融的核心位置，周邊有西南政法、川外大學(xué)、 XX大學(xué)高等學(xué)府，承接古 XX 巴渝文化活化石的沙磁文化精髓，形成本區(qū)域優(yōu)雅的居住文脈。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) ： 光華陽光水城 （ 1）開發(fā)商： XX 光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 2）位置：沙坪壩 XX 大學(xué)科技園區(qū)中心 （ 3）道路與交通： 位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)， XX 科技園內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 21 為歌樂山風(fēng)景區(qū)。同時(shí)，其設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型，精致小巧，既滿足年 輕客戶群的需求，也順應(yīng)了現(xiàn)在小戶型走俏的潮流。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 5955 平方米，建筑面積 37900 平方米，容積率 5，綠化率 25％，總戶數(shù) 513 戶，停車位 50－ 100 個(gè)。價(jià)位在 3400 元 /平方米起。 ? 光華項(xiàng)目組成員對(duì)上述各樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查詢問，調(diào)查結(jié)果如下： ? 雅豪麗景二期 05年 4月推出以來目前只剩 20多套，價(jià)位在 3209 元 /平方米到 4050 元 /平方米不等，均價(jià) 3500 元 /平方米。但是，由于本項(xiàng)目地塊位處渝長(zhǎng)高速公路附近，有不可避免的噪音污染，南面緊鄰的一條火車線路和未來通車的站西路也會(huì)帶來一定的噪聲影響。林泉雅舍、光華 竣工后，本項(xiàng)目與市內(nèi)各區(qū)域均有高等級(jí)道路相連，交通條件將成為其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。陽光水城二期 沙坪壩區(qū)楊公橋176 號(hào) 小高層、花園洋房 25220 06 年 6 月 3500 雅豪麗景二期 沙坪壩區(qū)沙坪公 園旁 高層 46120 06 年 8 月 3500 華宇而實(shí)力差、資金缺、專業(yè)有限、處境困難的企業(yè)的房屋產(chǎn)品價(jià)格將會(huì)以低于平均增幅的售價(jià)出現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，沙區(qū)大學(xué)教師中一次置業(yè)者與尚未置業(yè)的比重較大，分別占 44%和 46%，而可能在三年內(nèi)購買新房的比重占 64%。林泉雅舍 大致圍繞 XX 科技園呈環(huán)狀分布 開發(fā)規(guī)模均較大 力推生態(tài)、文化等概念，居家舒適型產(chǎn)品為主 3400 供應(yīng)體量在本區(qū)內(nèi)最大，目前該板塊樓盤走勢(shì)看好 沙區(qū)教育中心，居家型和小戶型都有較大市場(chǎng)空間 樓盤開發(fā)將繼續(xù)圍繞教育做文章 東 目前 金沙港灣、 主要分 金沙 擁有江景 3500 項(xiàng)目多以 面江物 隨濱江第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 13 部 版 塊 各種配套較少 旭東家天下 2 期、卓越房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)水平也不高。 南部板塊以東西走向的天馬路為最北端，主要包括南北走向的高灘巖正街、鳳天路和石新路。在這個(gè)階段 實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時(shí)、地利。營(yíng)業(yè)稅收取規(guī)定為：“ 自 2021 年 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 (2)提高個(gè)人住房按揭貸款門檻 2021 年 2 月 26，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 (征求意見稿 )》。 目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng)開區(qū)等幾大開發(fā)板塊。屬于西區(qū)的九龍坡、沙坪壩、大渡口區(qū)發(fā)展不平衡，九龍坡、沙坪壩區(qū)開發(fā)體量大，銷售順暢，空置面積較少，房地產(chǎn)處于比較成熟的狀態(tài)；大渡口區(qū)開發(fā)體量小，銷售面積大于竣工面積，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資不活躍，處于存量消化的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于起步階段。隨著人們生活水平的提高及小城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，住宅建設(shè)面積將保持目前的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；商業(yè)用房建設(shè)面積增長(zhǎng)緩慢，而辦公樓建設(shè)面積處于原地踏步的狀態(tài)。 在居民生活方面： 人均 GDP 達(dá)到 2100 美元以上 ； 城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 15000元左右，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 3800 元左右 ； 城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積、農(nóng)村居民人均住房面積分別達(dá)到