【正文】 塊連接起來，將加快北部板塊的發(fā)展。自由康都、智博天下 集中分布于三角碑轉(zhuǎn)盤、小龍坎、 大部分為高層單體樓，規(guī)模較小 多為商住樓，投資 自住型小戶型公寓為主力 3600 除正昇自由康都、智博天下外，其余項(xiàng)目接近尾盤推售期 沙區(qū)商業(yè)中心， 位置優(yōu)勢明顯 土地資源匱乏，未來將以投資型項(xiàng)目為主 南 部 版 塊 主要依賴小區(qū)自身配套 鳳天錦園、緣份庭、升偉主城各區(qū) 內(nèi)（除渝中區(qū)外），由于主城各區(qū)近幾年項(xiàng)目開發(fā)的水準(zhǔn)提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)和出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購房群體數(shù)量將相對減少，購房群體將向區(qū)域型回歸。 隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段開建，從解放碑到沙坪壩只要 15 分鐘，沙區(qū)作為 XX樓市的“書房”，對外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的。 表 5 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和 價(jià)格對比表 樓盤名稱 項(xiàng)目地址 樓盤形態(tài) 房型面積（ m2） 交房時(shí)間 均價(jià)（元 /m2） 聯(lián)芳旭慶苑 顯豐大道 40 號 8 層無電梯 90 現(xiàn)房 2200 鳳橋大廈 鳳鳴山獅子堡 14 層小高 層 70 現(xiàn)房 26002700 怡錦苑 石小路 193 號 12 層小高層、 7 層多層 6070 兩房 99 三房 05 年 10 月 2700 鳳鳴陽光小區(qū) 鳳鳴山西物市場 1 號地塊 24 層高層 150 現(xiàn)房 2900 臨江苑二期 沙坪壩區(qū)府對面 高層、小高 層 83 三房 05 年 10 月 起價(jià) 3180 龍洞灣花園 鳳天大道 111 號 多層及聯(lián)排 別墅 228310 七房 現(xiàn)房 32003500 黃桷香園二期 沙坪壩區(qū)石小路 70 號 高層 50112 06 年 4 月 30號 3200 旭東 項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件 由項(xiàng)目所在位置即可看出，本項(xiàng)目基礎(chǔ)交通條件較為一般。項(xiàng)目附近云集的眾多高校以及南開中學(xué)、 XX 一中等重點(diǎn)學(xué)校，賦予項(xiàng)目較為完善的教育文化配套體系，從而提升了項(xiàng)目的附加值。 陽光水城一期已基本入住，二期現(xiàn)已完工，準(zhǔn)備入??；林泉雅舍也即將完工。 書香世家、楊公橋旁邊的光華 ? 位于站西路起點(diǎn)和天安仕錦閣旁邊的兩幢在建工程是 XX 鐵路分局職工全額集資建房工程，建筑面積 42306 平方米，住房 310套，計(jì)劃今年 6月中旬竣工。 ? 華宇 書香世家享有最便捷的交通網(wǎng)絡(luò)：位于沙楊路立交橋旁，連接渝碚高速；火車北站與本項(xiàng)目一站之隔； 10 余條公交線路通達(dá)全市各區(qū)。 （ 7）價(jià)格： 起價(jià)： 3300 元 /平方米 均價(jià)： 3550 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：都市生活 一族 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 20 以中小戶型為主，主要戶型為 27 平米到 66 平米的精致小戶型 ， 從單間配套到兩室一廳，從平層到小躍層 。 書香世家 提前 32天封頂，形成了良好的社會效益。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 一期已經(jīng)于 2021 年 4月 30 日入住，人文社區(qū)初步形成，二期于 2021 年 12月開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房已 經(jīng)呈現(xiàn)，銷售狀況良好。 且開發(fā)商廣告宣傳較好 ， 在消費(fèi)者心中具有良好的形象 。截止目 前為止，已售住房 1000 余套。并且小區(qū)規(guī)模較大，環(huán)境幽雅，寧靜宜人，戶型以二房三房及復(fù)式為主，銷售對象主要為社會中上階層和成功人士。 A A5棟建筑面積 萬平方米。 （ 10）項(xiàng)目特色： 1） 該項(xiàng)目布局上結(jié)合地形特點(diǎn) ，形成有 花園特色的室外空間和有景觀建筑特色的 一個(gè)小區(qū)、兩個(gè)組團(tuán)的雙中庭景觀社區(qū)； 2）“居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化”的設(shè)計(jì)理念。 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（ Strength） (1)本項(xiàng)目地塊位于沙坪壩東部主城區(qū)的核心商業(yè)地段 輻射范圍內(nèi) ，處于 XX 火車北站與梨樹灣工業(yè)園區(qū)之間，是沙坪壩區(qū)未來商圈的拓展區(qū)域。 項(xiàng)目的劣勢分析 (Weakness) (1)由于站西路尚在建設(shè)，項(xiàng)目周邊地帶并未完全系統(tǒng)地規(guī)劃和開發(fā)，使得項(xiàng)目的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，要形成繁華商業(yè)區(qū)還需時(shí)日。本項(xiàng)目在中心區(qū)域的有限輻射區(qū)域內(nèi)，中心區(qū)域的拓展將為本項(xiàng)目帶來潛在的發(fā)展機(jī)遇。這將增加開發(fā)商的資金成本。 、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》。 （ 3）目前沙區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居 民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目具有較為良好的市場環(huán)境。 (2)項(xiàng)目東面紅線緊鄰河道保護(hù)線，落差較大，施工期間可能需要采取措施預(yù)防滑坡、塌方，增加成本。同時(shí)，站西路將項(xiàng)目地塊與市區(qū)各交通干道連接起來，項(xiàng)目的交通條件將大大改善。 站西路的建成將使本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢明顯，并且成為連貫沙坪壩商圈中心和西部新城的紐帶，使得 西城麗景 具有較強(qiáng)的吸引力和市場潛力，是本項(xiàng)目較大的競爭對手。市場反應(yīng)比較搶眼。 華宇 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以二室二廳、三室二廳為主，帶有復(fù)式戶型，套內(nèi)面積分別為 50 平方米至70平方米， 80 平方米至 123 平方米。 華宇 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以三 室 二 廳 為主 ， 搭配少量兩室兩廳 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）傾力打造大型山水文脈社區(qū)， 是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū) ； 2）近鄰楊公橋立交橋，交通較為方便； 3）戶型面積定位準(zhǔn)確，控制得當(dāng)，滿足不同需求。 書香世家 也有一定的劣勢，尚未完善的小區(qū)綠化和配套設(shè)施，以及較高的價(jià)格，使部分消費(fèi)者望而卻步。 （ 12）項(xiàng)目簡評： 聚維 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： XX 大學(xué) A、 B、 C 區(qū)、 西南 政法大學(xué)、西南師范大學(xué)、四川外語學(xué)院 、 XX 一中、三中、七中、南開小學(xué)、沙坪壩小學(xué) ，鄰近沙區(qū)核心商圈。 ? 華宇書香世家去年 8 月 10 號開盤，總共推出月 430 套囊括一房二房三房等多種戶型，截至目前為止已基本售完，大概還剩 30 多套，均價(jià) 3550 元 /平方米。林泉雅舍、華宇 環(huán)境因素分析 本項(xiàng)目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定 距離，擁有相對清凈的養(yǎng)心、休憩之所。臨近的三峽廣場區(qū)域內(nèi)，有重百、立洋、新世紀(jì)、王府井百貨等知名商場，購物極為方便；各種體育娛樂設(shè)施、消費(fèi)場所也能夠較好地滿足人們的休閑娛樂需求。站西路工 程于2021 年 6 月 5 日正式啟動，預(yù)計(jì) 2021 年 9月 27日完工，其 路幅寬度為 32 米，道路為雙向四車道 ，屬城市一級主干道。金砂港灣 沙坪壩區(qū)沙濱路石門大橋旁 多層 40196 05 年 6 月 3400 升偉經(jīng)過近兩年的調(diào)控， XX 房市的銷售價(jià)格平均增幅， 2021 年已回落為年增長率大約 5%— 8%左 右正常狀態(tài)。在近三年的房地產(chǎn)開發(fā)中，近 80%的產(chǎn)品被本區(qū)人消化，外區(qū)的購房者只有 19%的比例。新天地 沿鳳天路呈帶狀分布 10 萬方以上的小區(qū)型物業(yè)為主 中高檔小區(qū)型住宅物業(yè)，注重景觀的營造 3200 新項(xiàng)目較少，尾盤較多 區(qū)內(nèi)教育、交通配套較差，以小區(qū)型住宅項(xiàng)目為主 可供開發(fā)土地越來越少，小區(qū)型物業(yè)仍占主流 北部 板塊 教育配套好，依托三角碑商業(yè)配套 百年世家、時(shí)代菁英 、翰林景園、光華 東部板塊以石小路接龍泉路作為東部的最西端，以接壤九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和嘉陵江沿線作為最東面。 中部板塊為以三角碑為中心，南至小龍坎新街、東至龍泉路接沙中路、西至天陳路，北端為沙中路接沙楊路。一方面，由于國家政策扶持，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策；另一方面，由于政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以 XX 市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭。 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 10 交易規(guī)范政策 七部 委意見：二級市場是整個(gè)房地產(chǎn)市場的最主要的組成部分，而新政關(guān)于二級市場的宏觀調(diào)控措施也是整個(gè)政策的重點(diǎn)。對已開始銷預(yù)售的項(xiàng)目，還需提供合法、有效的《銷預(yù)售許可證》。 ” （江北、渝北區(qū)） 目前已主要形成了五黃路、花園新村、黃金堡、新牌坊、人和－兩路、石馬河－冉家壩等幾大開發(fā)板塊。江北區(qū)樓盤價(jià)格差別較大，觀音橋片區(qū)樓盤售價(jià)集中在 3500－4500 元 /平方米，其他較為成熟的板塊售價(jià)為 3000－ 3500 元 /平方米。 圖：近年來重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況（單位：萬㎡）010002021300040005000600070001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年份面積施工面積竣工面積 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 6 （數(shù)據(jù)來源： XX2021 統(tǒng)計(jì)年鑒） 住宅開發(fā)一直是房地產(chǎn)開發(fā)中的主力產(chǎn)品，總體來看住宅開發(fā)一直保持著持續(xù)增長的態(tài)勢，其占總施工面積的比例從 1997 年的 53%上漲至 2021 年的 90%以上；住宅竣工面 積則同樣在總竣工面積中占有絕對主力地位，其所占比例一直保持在 73%以上，住宅開發(fā)態(tài)勢良好。 0100020213000400050006000700080001998 2021 2021 2021年份人均全年消費(fèi)支出發(fā)展趨勢（元）人均全年消費(fèi)支出 （數(shù)據(jù)來源： XX2021 統(tǒng)計(jì)年鑒） 城市定位 (1)目前地位 XX 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部 12 個(gè)省區(qū)中均在前 5位以內(nèi) ； XX 交通便利，是西南地區(qū)的物資集散地和長江上游最具活力的商貿(mào)中心 ； XX 是長江上游和西南地區(qū)最大的郵政電信樞紐，是聯(lián)系西南地區(qū)的郵電通信業(yè)務(wù)指揮調(diào)度中心。房地產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)中占有舉足輕重的作用，投資額從 1997 年的 億元猛增至 2021 年的 億元，占社會固定資產(chǎn)總投資的比例始終保持在 24%以上，投資額保持著平穩(wěn)增長的態(tài)勢。 沙坪壩 區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 。 XX 大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 8月，公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，注冊資本貳仟萬元人民幣，具有城市建設(shè)開發(fā)二級資質(zhì)。 書香世家 ..................................................................................... 19 西城麗景 ..................................................................................... 23 ........................................................................... 25 SWOT分析 ............................................... 25 （ Strength） .................................................................... 25 (Weakness) .................................................................. 26 (Opportunity) .................................................... 27 (Threat) ............................................................. 27 第四章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 ............................................. 29 ................................................................................................ 29 ......................................................................................... 29 ................................................................ 29 ............................................................................................ 29 ....................................................