【正文】 西南風，最大風速15m/s；沿線百年一遇設計頻率最大 24 小時暴雨值為 275~290mm，自東自西遞減。 水文氣象條件 為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫，由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán) 8 流及地形條件的影響，年降水量在時空分布上差異很大，年 內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時暴雨強度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點，其洪水過程歷時基本與暴雨歷時一致，多發(fā)生在 8 月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災，地方部門經(jīng)過多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來未發(fā)生較大水害。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價值較高，礦產(chǎn)資源相對貧乏。 該項目規(guī)劃用途為 安置房 ,面積以 、 輔，共建安置房 396套，安置房總面積為 。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權全部歸國家所有。 （ 7）產(chǎn)權政策。各地城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的 20%；對棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟適用住房和廉租住房保障 條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問題。 被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，原則上實行拆補平衡。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔 2021〕 24 號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。各省轄市政府要將已完成棚戶區(qū)拆遷安置、開發(fā)整理的改造項目用地納入當年的土地供應計劃，按期供應，保障棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設順利進行。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。 （ 2）土地支持政策。獎勵資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造 完成面積、保障性住房建設面積等相關因素和權重計算確定。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對XX 縣 而言，另一個時代正在開始，建成一個 “ 繁榮的經(jīng)濟強市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市 ”，“最美邊境城市”將更加地名副其實。 推進城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造工作，是落實科學發(fā)展觀、構建和諧社會的重要舉措，是省委、省政府為擴大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對 提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。 可研編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《投資項目可行性研究方法與案例應用手冊》 《建筑項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊》 《城市房屋拆遷管理條例》 《河南省城市房屋拆遷管理實施辦法》 《 XX 縣房屋拆遷及附屬物補償標準》 《 XX 縣城區(qū)土地上房屋征收與補償實施辦法》 2 1 《關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》 （豫政辦〔 2021〕 154 號） 1《 XX 縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔 2021〕 3 號） 1《 XX 市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見》 1國家有關技術規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）； 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999）； 《住宅建筑設計規(guī)范》（ GBJ9686）； 《混凝土結構設計規(guī)范》（ GBJ1687）； 《建筑設計防火規(guī)范》（ GB500162021）； 《低壓配電設計規(guī)范》（ GB5005495）； 《電力工程電纜設計規(guī)范》（ GB5021794）等。 42 可行性 42 項目意義 40 資金籌措 36 項目招投標 36 建設工期 35 IV 項目組織方案、機構設置及人員培訓 31 其他節(jié)能措施 31 設備節(jié)能 30 其他 30 生產(chǎn)防火 30 消防給水 29 防火分區(qū) 29 建筑及總圖消防 25 項目建成后的污染防治措施 25 項目執(zhí)行標準 25 環(huán)境現(xiàn)狀 19 功能方案 15 住房供應結構調(diào)整 7 項目投入總資金及來源情況 6 建設規(guī)模與目標 1 建設單位 1 可研編制依據(jù) 1 可研研究范圍 2 項目提出的理由與過程 2 項目概況 7 場址選擇及建設條件 11 主要技術經(jīng)濟指標 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 15 土地管理 19 III 第 4 章 建設方案 23 平面設計 23 立面設計 24 結構設計 24 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全 衛(wèi)生及綠化 27 消防 30 設備節(jié)能 30 其他節(jié)能措施 39 39 投資估算結果 40 經(jīng)濟效益測算與評價的依據(jù)及說明 42 結論 44 可行性研究報告摘要書 可研研究范圍 承擔 XX 市 XX 縣 工業(yè)局 棚戶區(qū) 改造項目可行性研究報告編制任務，主要進行了以下研究工作： 項目的建設背景、必要性； 項目建設、市場預測及發(fā)展前景； 項目 建議與結論 等。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達的社會經(jīng)濟基礎、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟的基礎支撐，就沒有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)和導向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。 政策保障 4 （ 1）資金籌措政策。省獎勵資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過獎勵、補助、貼息等形式用于城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造，?？顚Ｓ?，不得截留、挪用。納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地，由省轄市土地儲備機構統(tǒng)一納入儲備計劃，實施開發(fā) 整理，也可以委托有資質(zhì)、有實力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設用地的開發(fā)整理。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設施用地及配建經(jīng)濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。 （ 3）稅費優(yōu)惠政策。 （ 4）拆遷安置政策。各省轄市要結合本地實際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標準（各省轄市根據(jù)實際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價格購買；超出規(guī)定標準的部分，按房屋市場價格購買。 （ 6）棚戶區(qū)居民購房支持政策。城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權歸棚戶區(qū)居民所有，商品住房以市場價購買后確認產(chǎn)權。 擬建地點 XX 市 XX 縣衛(wèi)華大道東段 ，北臨長孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路 。其中戶型 的 321套，占總安置房面積的 %，其中戶型 75套，占總安置房面積的 %。 該地區(qū) 地形地貌 特點： XX 縣為 黃河 沖積平原的一部分。 本段線路屬溫帶季風氣候區(qū)。最大凍結深度為 ，年平均無霜日 210 天。各構造體系都有著長時期的活動歷史。 全段均屬松軟土地基，主要為呈松散～中密狀的飽和粉土、粉細砂、軟～硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度 12m～ 36m，大致呈東薄西厚趨勢。孔隙承壓水主要蘊藏于深度較大的下伏細紗、中砂層中。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。 （ 2） 供 水 ： 城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。 通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎設施可滿足使用要求。 （ 1） 征收范圍： 衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。 拆遷安置補償 辦法 安置辦法： （ 1）、選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖耍谠u估的基礎上增加 30%作為最終補償金額，一次性結算，不再安排安置房； （ 2）、選擇產(chǎn)權調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案：① 被征收人現(xiàn)有住房面積按一對一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換 30 平方米安置房面積，地面附屬物價值由征收方一次性支付給被征收人。 （ 4）價格：安置房成本價為：一樓 1200 元 /m178。安置房市場優(yōu)惠價為：一樓 1800 元 /m178。 （ 5） 調(diào)換方法：用拆遷補償款購買安置房，享受上述安置房成本價。自選順序號相同時，按照搬遷順序號依序確定。的標準由征收方支付。 拆遷公示與監(jiān)督 （ 1） 拆遷工作要公正、公開、公平，實行陽光拆遷，接受群眾監(jiān)督。 ②在簽訂拆遷賠償安置協(xié)議的同時，被拆遷人應將土地、房屋等有效證件交于拆遷方。在住房供應結構調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設等等政策導向下，定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關注重點。 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應結構提出了具體的 90?70 標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性 16 需求。 2021 年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看 ，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權限以及土地出讓金的管理權限可能會上收，建設項目用地管理將更加嚴格。 總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè) “ 強者恒強 ” 的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。關于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則 2021 年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如 18 果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。 21 第 4 章 建設方案 指導思想 及 原則 指導思想 全面貫徹落實科學發(fā)展觀，按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅持以人為本，以建設和諧中原、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條 件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象， 堅持以人為本、安置先行，按照 “ 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ”的方針，將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。 （ 3） 市場運作，政府支持。棚戶區(qū)改造與廉租住房建設、經(jīng)濟 22 適用住房建設、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設用地挖潛結合起來，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動各方面積極性，鼓勵綜合開發(fā)。 （ 6） 因地制