【正文】 西南風(fēng)，最大風(fēng)速15m/s；沿線百年一遇設(shè)計(jì)頻率最大 24 小時(shí)暴雨值為 275~290mm，自東自西遞減。 水文氣象條件 為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫，由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán) 8 流及地形條件的影響，年降水量在時(shí)空分布上差異很大，年 內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時(shí)暴雨強(qiáng)度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點(diǎn)，其洪水過(guò)程歷時(shí)基本與暴雨歷時(shí)一致，多發(fā)生在 8 月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災(zāi)，地方部門(mén)經(jīng)過(guò)多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來(lái)未發(fā)生較大水害。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價(jià)值較高，礦產(chǎn)資源相對(duì)貧乏。 該項(xiàng)目規(guī)劃用途為 安置房 ,面積以 、 輔，共建安置房 396套，安置房總面積為 。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國(guó)家所有。 （ 7）產(chǎn)權(quán)政策。各地城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的 20%；對(duì)棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障 條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問(wèn)題。 被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，可享受《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔 2021〕 24 號(hào)）規(guī)定的優(yōu)惠政策。各省轄市政府要將已完成棚戶區(qū)拆遷安置、開(kāi)發(fā)整理的改造項(xiàng)目用地納入當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，按期供應(yīng)，保障棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。前期參與投資開(kāi)發(fā)整理土地的資金，按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。 （ 2）土地支持政策。獎(jiǎng)勵(lì)資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造 完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計(jì)算確定。對(duì)城建來(lái)說(shuō)，完成了過(guò)去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對(duì)XX 縣 而言，另一個(gè)時(shí)代正在開(kāi)始，建成一個(gè) “ 繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開(kāi)放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市 ”，“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。 推進(jìn)城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造工作，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措，是省委、省政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對(duì) 提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。 可研編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊(cè)》 《建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 《河南省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》 《 XX 縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》 《 XX 縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》 2 1 《關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)》 （豫政辦〔 2021〕 154 號(hào)） 1《 XX 縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長(zhǎng)棚指〔 2021〕 3 號(hào)） 1《 XX 市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見(jiàn)》 1國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999）； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ9686）； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1687）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162021）； 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005495）； 《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5021794）等。 42 可行性 42 項(xiàng)目意義 40 資金籌措 36 項(xiàng)目招投標(biāo) 36 建設(shè)工期 35 IV 項(xiàng)目組織方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn) 31 其他節(jié)能措施 31 設(shè)備節(jié)能 30 其他 30 生產(chǎn)防火 30 消防給水 29 防火分區(qū) 29 建筑及總圖消防 25 項(xiàng)目建成后的污染防治措施 25 項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 25 環(huán)境現(xiàn)狀 19 功能方案 15 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 7 項(xiàng)目投入總資金及來(lái)源情況 6 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 1 建設(shè)單位 1 可研編制依據(jù) 1 可研研究范圍 2 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 2 項(xiàng)目概況 7 場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 15 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 15 土地管理 19 III 第 4 章 建設(shè)方案 23 平面設(shè)計(jì) 23 立面設(shè)計(jì) 24 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 24 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全 衛(wèi)生及綠化 27 消防 30 設(shè)備節(jié)能 30 其他節(jié)能措施 39 39 投資估算結(jié)果 40 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算與評(píng)價(jià)的依據(jù)及說(shuō)明 42 結(jié)論 44 可行性研究報(bào)告摘要書(shū) 可研研究范圍 承擔(dān) XX 市 XX 縣 工業(yè)局 棚戶區(qū) 改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制任務(wù)，主要進(jìn)行了以下研究工作： 項(xiàng)目的建設(shè)背景、必要性； 項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及發(fā)展前景； 項(xiàng)目 建議與結(jié)論 等。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒(méi)有發(fā)達(dá)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒(méi)有較高的社會(huì)生產(chǎn)水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒(méi)有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。 政策保障 4 （ 1）資金籌措政策。省獎(jiǎng)勵(lì)資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、貼息等形式用于城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造，?？顚Ｓ?，不得截留、挪用。納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國(guó)有建設(shè)用地，由省轄市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲(chǔ)備計(jì)劃，實(shí)施開(kāi)發(fā) 整理，也可以委托有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)整理。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。 （ 3）稅費(fèi)優(yōu)惠政策。 （ 4）拆遷安置政策。各省轄市要結(jié)合本地實(shí)際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（各省轄市根據(jù)實(shí)際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價(jià)格購(gòu)買(mǎi)；超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，按房屋市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。 （ 6）棚戶區(qū)居民購(gòu)房支持政策。城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權(quán)歸棚戶區(qū)居民所有，商品住房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。 擬建地點(diǎn) XX 市 XX 縣衛(wèi)華大道東段 ，北臨長(zhǎng)孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路 。其中戶型 的 321套，占總安置房面積的 %，其中戶型 75套，占總安置房面積的 %。 該地區(qū) 地形地貌 特點(diǎn)： XX 縣為 黃河 沖積平原的一部分。 本段線路屬溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。最大凍結(jié)深度為 ，年平均無(wú)霜日 210 天。各構(gòu)造體系都有著長(zhǎng)時(shí)期的活動(dòng)歷史。 全段均屬松軟土地基，主要為呈松散～中密狀的飽和粉土、粉細(xì)砂、軟～硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度 12m～ 36m，大致呈東薄西厚趨勢(shì)?？紫冻袎核饕N(yùn)藏于深度較大的下伏細(xì)紗、中砂層中。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。 （ 2） 供 水 ： 城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項(xiàng)目用水需求。 通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。 （ 1） 征收范圍： 衛(wèi)華大道東段，長(zhǎng)孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。 拆遷安置補(bǔ)償 辦法 安置辦法： （ 1）、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在評(píng)估的基礎(chǔ)上增加 30%作為最終補(bǔ)償金額，一次性結(jié)算，不再安排安置房； （ 2）、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案：① 被征收人現(xiàn)有住房面積按一對(duì)一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換 30 平方米安置房面積，地面附屬物價(jià)值由征收方一次性支付給被征收人。 （ 4）價(jià)格：安置房成本價(jià)為：一樓 1200 元 /m178。安置房市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)為：一樓 1800 元 /m178。 （ 5） 調(diào)換方法：用拆遷補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)安置房，享受上述安置房成本價(jià)。自選順序號(hào)相同時(shí)，按照搬遷順序號(hào)依序確定。的標(biāo)準(zhǔn)由征收方支付。 拆遷公示與監(jiān)督 （ 1） 拆遷工作要公正、公開(kāi)、公平，實(shí)行陽(yáng)光拆遷，接受群眾監(jiān)督。 ②在簽訂拆遷賠償安置協(xié)議的同時(shí)，被拆遷人應(yīng)將土地、房屋等有效證件交于拆遷方。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的 90?70 標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性 16 需求。 2021 年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看 ，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。 總的來(lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè) “ 強(qiáng)者恒強(qiáng) ” 的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)于趨向商品屬性開(kāi)始向社會(huì)保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如 18 果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。 21 第 4 章 建設(shè)方案 指導(dǎo)思想 及 原則 指導(dǎo)思想 全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅(jiān)持以人為本，以建設(shè)和諧中原、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條 件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象， 堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照 “ 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè) ”的方針，將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。 （ 3） 市場(chǎng)運(yùn)作，政府支持。棚戶區(qū)改造與廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì) 22 適用住房建設(shè)、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設(shè)用地挖潛結(jié)合起來(lái)，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，鼓勵(lì)綜合開(kāi)發(fā)。 （ 6） 因地制