【正文】 項目組織方案、機構(gòu)設(shè)置及人員培訓 42 項目意義 42 可行性 可研編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《投資項目可行性研究方法與案例應用手冊》 《建筑項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊》 《城市房屋拆遷管理條例》 《河南省城市房屋拆遷管理實施辦法》 《 XX 縣房屋拆遷及附屬物補償標準》 《 XX 縣城區(qū)土地上房屋征收與補償實施辦法》 2 1 《關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》 （豫政辦〔 2021〕 154 號） 1《 XX 縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔 2021〕 3 號） 1《 XX 市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見》 1國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999）； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（ GBJ9686）； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1687）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500162021）； 《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（ GB5005495）； 《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》（ GB5021794）等。 （ 2）土地支持政策。 被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實行拆補平衡。 該項目規(guī)劃用途為 安置房 ,面積以 、 輔，共建安置房 396套，安置房總面積為 。 ②地質(zhì)構(gòu)造 本區(qū)屬于巨型緯向構(gòu)造體系，秦嶺－昆侖構(gòu)造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構(gòu)造帶的復合部位。項目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。 （ 2）戶型： 面積 平方米 面積 平方米 （ 3） 標準：符合國家商住房標準，水、電、電話、有線電視入戶、安裝入戶門。 （ 2） 自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月 元 /m178。在這種背景下，我們預計 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到 15%左右。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標來看， 2021 年的實際供應量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應量，預計 2021 年住房供求差距將進一步縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因 素。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學校、商業(yè)等公共服務設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，同步交付使用。 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。 26 （ 3）工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚塵物質(zhì)應當密閉處理。 施工中噪音應均低于 85 分貝。 噪聲 本項目泵站等設(shè)備均設(shè)在地下，所處位置上方無居民住宅。 31 節(jié)能工程建設(shè)與技術(shù)要點： 室外公共照明宜采用綠色照明。 安全是該項目建設(shè)期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強此項工作，主要應注意以下幾點： （ 1）安全建設(shè)與生產(chǎn)。 綠地中主要道路均應做無障礙設(shè)計。 建設(shè)工期 建設(shè)工期為 2 年。 工程費用：新建工程、供配電、室外給排水管網(wǎng)及消防設(shè)備，小區(qū)內(nèi)水泥路面及綠化工程按同類工程概算指標結(jié)算。對啟動內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的作用是十分明顯的。 建設(shè) 單位 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制 單位 XX 工程管理（集團）有限公司 可研 范圍 項目的建設(shè)背景、必要性； 項目建設(shè)、市場預測及發(fā)展前景； 項目建議與結(jié)論等。 項目的實施將促進城市建設(shè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。此棚戶改造項目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進步伐。 （ 2）安裝工程和建筑工程按河南省建筑工程概算定額（ 1997）估算。 開發(fā)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置 為適應現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照《中華人民共和國公司法》盡力企業(yè)管理機構(gòu)，實行權(quán)責分明，管理科學，激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟 效益和實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標進行生產(chǎn)經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負責制。 小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周圍環(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點。 32 供熱管線采用預制保溫管，減少熱能損耗。 生產(chǎn)防火 小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動漏電保護裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 廢水 本項目排水實施雨污分流制，生活污水經(jīng)化 糞池處理后排入市政下水管網(wǎng)，進入 寺溝 污水處理廠進行處理 。 4. 噪音 在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機在攪拌過程中產(chǎn)生聲音 ；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音。 25 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 環(huán)境現(xiàn)狀 項目區(qū)地處 XX 縣 工業(yè) 局 棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。 （ 4） 多方結(jié)合，綜合開發(fā)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn) 業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下， 2021年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。自選順序號由搬遷順序號和補償安置順序號相加確定。 （ 4） 調(diào)換方式：根據(jù)有關(guān)政策，棚戶區(qū)征收與補 償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。 場址選擇 該項目選址為 XX 市 XX 縣衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。沿線歷年最大全年降水量為 1360mm，多年平均降水量為 ，汛期多西南風，最大風速15m/s；沿線百年一遇設(shè)計頻率最大 24 小時暴雨值為 275~290mm，自東自西遞減。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔 2021〕 24 號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。獎勵資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造 完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計算確定。 36 建設(shè)工期 25 項目執(zhí)行標準 25 環(huán)境現(xiàn)狀 1 可研研究范圍 7 場址選擇及建設(shè)條件 27 消防 40 經(jīng)濟效益測算與評價的依據(jù)及說明 42 結(jié)論 44 可行性研究報告摘要書 可研研究范圍 承擔 XX 市 XX 縣 工業(yè)局 棚戶區(qū) 改造項目可行性研究報告編制任務，主要進行了以下研究工作： 項目的建設(shè)背景、必要性； 項目建設(shè)、市場預測及發(fā)展前景； 項目 建議與結(jié)論 等。納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設(shè)用地，由省轄市土地儲備機構(gòu)統(tǒng)一納入儲備計劃，實施開發(fā) 整理，也可以委托有資質(zhì)、有實力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開發(fā)整理。各省轄市要結(jié)合本地實際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標準（各省轄市根據(jù)實際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價格購買；超出規(guī)定標準的部分，按房屋市場價格購買。其中戶型 的 321套，占總安置房面積的 %，其中戶型 75套，占總安置房面積的 %。各構(gòu)造體系都有著長時期的活動歷史。 （ 2） 供 水 ： 城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。 （ 4）價格：安置房成本價為：一樓 1200 元 /m178。的標準由征收方支付。 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應結(jié)構(gòu)提出了具體的 90?70 標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性 16 需求。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則 2021 年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如 18 果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。 （ 6） 因地制宜，多模式改造。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。 （ 4）施工期間，物料、渣土、垃圾運輸車輛的出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置洗車平臺， （ 5）進出工地的物料、渣土、垃圾運輸車輛的防塵措施、運輸路線和時間。 其他配套設(shè)施全部達到國家有關(guān)規(guī)定和標準，保證做好環(huán)境保 護工作。建設(shè)單位通過采取 隔聲、消聲和減振措施后并經(jīng)墻體隔聲后可降低噪聲40～ 45dB(A)，噪 聲傳播至外界可低于 45dB(A)，滿足 1 類區(qū)標準。 小區(qū)內(nèi)宜用反光指標牌，反光道釘，反光門牌等，建立區(qū)內(nèi)道路識別系統(tǒng)。認真貫徹國防科工委下發(fā)的《關(guān)于加強建設(shè)項目安全生產(chǎn)工作的意見》及各級政府的有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制 度。 綠地植物配置應符合下列規(guī)定： 應以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結(jié)合，形成具有一定面積的立體種植，使設(shè)計群落具有最大自然性與生態(tài)效益。 項目招投標 該項目根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的有關(guān)規(guī)定必須進行招標投標。 前期工程 費用：建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費 :及其它報建的有關(guān)費用等。從并且房地產(chǎn)業(yè)具有消費本地化特點，這對于促進本地區(qū)消費的增長也是其他行業(yè)無法比擬的。 項目 規(guī)模 建設(shè)“ XX 縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目”，棚戶區(qū)涉及拆遷戶 215 戶，拆遷面 積 38700m2。本項目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 有助于滿足經(jīng)濟建設(shè)對市民住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。 41 建設(shè)投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 價 值 估 算 合計 備注 建筑及安裝工程 前期工程費用 其他費用 一 固定資產(chǎn)投資 4490 60 150 4700 1 工程費用 4490 4490 主體工程 4330 4330 平方米 住宅