【正文】 通體系，“三線”即 310 國道（西寶南線）、關中旅游環(huán)線和西寶中線；“三站”即隴海鐵路蔡家坡站、西寶客專蔡家坡站和蔡家坡汽車站；“兩鐵”即隴海鐵路、西寶高速鐵路客運專線；“一高”即連霍高速公路。 蔡家坡開發(fā)區(qū)位于物產豐富、文化積淀深厚的關中平原西部，東距西安 120 公里，西鄰寶雞市區(qū)，從咸陽國際機場到開發(fā)區(qū)僅 1個小時車程。開發(fā)區(qū)黨工委、管委會是中共寶雞市委、市政府的派出機構，負責管理岐山縣蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂鎮(zhèn)四鎮(zhèn) 平方公里范圍內的土地、規(guī)劃、建設、產業(yè)發(fā)展等經濟事務。項目建設中將充分體現(xiàn)以人為本的設計、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然的和諧統(tǒng)一。以全開發(fā)區(qū)為空間單元，以蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂鎮(zhèn)為支點編制城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，在此基礎上再編制開發(fā)區(qū)規(guī)劃、重點區(qū)域控制性詳細規(guī)劃、專業(yè)專項規(guī)劃等。改革開放以 來，蔡家坡的經濟發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿易和旅游產業(yè)的增長尤為迅速。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目有序運行。通過本項目的實施， 能夠充分解決高家崖村失地保障問題和長遠經濟收入來源問題，將最大限度的保證社區(qū)穩(wěn)定和長久和諧發(fā)展，同時項目的建設還能夠激活城市經濟，產生乘數(shù)效應，促進城市經濟快速發(fā)展，能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益， 有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象。 項目用地： 項目用地性質為 商業(yè)開發(fā) 用地。工程占地面積 89 畝，其中代征 道路用地 18759 平方米，合 畝；居住用地 160448平方米 ?？傊?，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經濟效益方面，均有廣闊的前景。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術性法律文件的形成。 2020 年，開發(fā)區(qū)完成生產總值 80 億元，比 2020 年的 億元增長了 倍 ,年均增長 %,完成規(guī)劃目標的 160%；營業(yè)收入、稅收總額大幅增加，地方留存財政收入達到 3000 萬元，比 2020 年的 744萬元增長了 3 倍 ,年均增長 36%；全社會固定資產投資額達到 億元，比 2020 年的 億元增長了 倍，年均增速%，完成規(guī)劃目標的 149%。突破行政界限，合理劃分主體功能區(qū)，形成中心區(qū)、產業(yè)園區(qū)、生態(tài)保護區(qū)、新型社區(qū)為載體的開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)空間布局結構。按照蔡家坡的總體規(guī)劃，將此項目開發(fā)成以環(huán)保為主體的綠色生態(tài)場所，以適應人們不斷提高的環(huán)保意識和綠色生態(tài)居住觀念，為人們提供一 個理想的高檔居住場所。目前區(qū)內人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 人。渭河、石頭河、麥李河、同峪河在區(qū)內交匯，水資源十分豐富，電力、天然氣、供暖、通訊、污水處理等設施完善。 蔡家坡經濟技術開發(fā) 區(qū)內現(xiàn)有各類企業(yè) 500 多戶，初步形成了以汽車制造為龍頭的機械 加工業(yè)主導，紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙及紙制品生產、食品加工、建筑建材等多業(yè)并舉的產業(yè)格局，是西北地區(qū)最重要的汽車零部件生產基地、最大的專用車生產基地和唯一的微型車生產基地，是寶雞作為國家重型汽車及零部件特色產業(yè)基地的主要承載地。2020 年 9 月，陜西通家汽車有限公司 30 萬輛微型車項目順利實現(xiàn)新車下線，以該企業(yè)為龍頭、規(guī)劃面積 25 平方公里的寶雞汽車工業(yè)園正在加快建設。到“十二五”末，蔡家坡開發(fā)區(qū)力爭實現(xiàn)經營總收入 1000 億元，生產總值達到 300 億元，財稅總收入達到 45 億元。 目前本村位于鐵道南的 180余畝生產用地已在城市發(fā)展規(guī)劃之列，該部分土地被征用于城市建設只是時間遲早問題，為順應蔡家坡城市化發(fā)展的歷史潮流，這部分土地村上肯定要出讓來支持蔡家坡發(fā)展?？客恋仞B(yǎng)活人口、發(fā)展村民經濟明顯已不能滿足當前需要。 第 三 章 項目需求分析與政策保障 項目政策影響 城市規(guī)模的擴張是一個地區(qū)社會經濟發(fā)展的必然趨勢。城市化步伐進一步加快，人民生活水平明顯改善，社會事業(yè)全面進步，蔡家坡開發(fā)區(qū)跨入國家級經濟技術開發(fā)區(qū)行列。 項目目標市場分析 本項目目標市場主要由蔡家坡本地消費群體、長期在蔡家坡投資經營的消費群體、項目周邊城鎮(zhèn)及房地產投資客群等四大客群 組成。 根據對本項目房地產市場環(huán)境及其發(fā)展前景分析，結合該公司多年的操盤經驗，認為本項目的目標消費群體具有一定的經濟實力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻 性的消費意識和投資意識。 本項目的潛在目標消費群體具體特征表現(xiàn)為： 具有一定的經濟基礎，具有較強的購買能力 屬于中高等收入水平人士 強調生活品質，具有較高的生活意識 具有前瞻性的投資理念和投資頭腦 潛在目標消費群體組成分類 從購房目的分析，蔡家坡目前購房主流人群分為：一是購買用于自住的人群，這個人群傾向于中小戶型，尤其以 100㎡ 以下的住宅為主要需求，這個比例大概占到整個市場的 70%，這一人群比較在乎房子的價格，可以說是價格主導型人群，此類客戶以蔡家坡本地房地產消費群體和周邊城鎮(zhèn)上來客戶為主；另外一個人群是投資型人群，這一人群的主要特點是：購買力強，重復購買率高，看重區(qū)位和升值潛力，不太在乎價格，可以說是區(qū)位主導型人群，此類客戶主要是在蔡家坡經商的私營業(yè)主、公務員及本地一 些如銀行、電力公司等效益較好的企事業(yè)職員。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的 環(huán)境，成為蔡家坡民新生活的模范。他們經濟實力雄厚，具有享受生活的意識，渴望擁有一種現(xiàn)代的、時尚的生活環(huán)境。 商業(yè)的消費群體主要是以投資消費群體為主，本項目位于蔡家坡 開發(fā)區(qū)城區(qū)核心部位 ，堪稱 “黃金走廊 ”，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢來吸引投資者，沿街商鋪必將是各大商家爭奪的熱門。 項目規(guī)劃用地 89 畝， 為居住及商業(yè)配套用地性質。 （ 2）商業(yè)配套：周邊暫無大型商業(yè)網點 （ 3）金融配套：項目附近有信用社。 （ 4）電話通訊：項目室外電話通訊網將在施工圖設計后期由市電信局配合設計實施。 （ 4）強調經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高項目的綜合效益。 （ 3）堅持 “以人為本 ”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣 闊的自然空間，建造出特色住宅項目，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。建筑占地面積 12828 平方米，綠地面積 14180 平方米 ， 綠化率 33%，建筑密度 %， 地下車庫面積 3500 平方米，地上地下 總停車位 800 個 。該項目的主要綠化還是集中在樓 與 樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時還節(jié)約了用地。 項目色彩和整體形象設計 項目內墻面為暖色，給人以家的溫馨，結合項目中的綠地構成項目的主色調。 根據用地條件， 14 幢 樓 形成較規(guī)整的布局，各住宅樓保持合適的間距，有利于日照及自然采光通風。 小區(qū)的交通體現(xiàn)人車分流的概念，依據場地實際狀況， 小區(qū)在西 面設主入口，在 北面 設次入口一個，主要供動車出入。 場地西側西一 路、北側 隴海鐵路 ，均退紅線滿足防護綠地規(guī)劃寬度要求。 平面設計應注重功能的實用性和面積的緊湊性，設計方案在限定面積范圍內，平面布置力求緊湊合理，不浪費面積，對每個功能空間的尺度經過精心布局，使人的活動和家具布置相適宜，并且在相同 面積情況下盡可能多分隔出可用的功能空間。 住宅戶型均為中小戶型，主要為一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)套型。各樓棟樓梯設置位置及形式詳見建筑專業(yè)各層平面圖及剖面圖。具體為：商業(yè)層高為 ，住宅各層層高均為 。無框玻璃門應 采用公稱厚度不小于 10mm 的鋼化玻璃。找平層材料的抗拉強度不應低于外墻飾面磚粘貼的粘結強度。 ④ 樓梯桿扶手高度自踏步前緣量起不應小于 900。如底部有寬度大于或等于 ，且高度低于或等于 的可踏部位，應從可踏部位頂面起計算 。 ② 外墻面：涂料墻面； ③ 天棚：乳膠漆； ③ 樓地面：戶外水泥砂漿，戶內水泥砂漿拉毛。 設備用房為甲級防火門，管井門為丙級防火門，入戶門為鋼制防盜木門（定制），內門為實木門，外窗均為白色單框塑鋼窗。 根據《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 GB50068－2020，本工程的建筑結構安全等級：二級； 建筑結構設計使用年限： 50年； 根據《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB50011－ 2020）（ 2020年版）附錄 A（我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組）：陜西省抗震設防烈度為 8 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組第三組，地震特征周期 。地面粗糙度類別： B類。 地場類別：II 類。 建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結構，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側力構件，形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且較為經濟的磚混結構體系，剪力墻的抗震等級為二級。 圈梁、構造柱為 C20，屋面構造柱、壓頂梁為 C25。 采用放坡處理。 本工程附件規(guī)劃道路已基本形成，給排水管網系統(tǒng)已至項目區(qū)。要求水壓不低于。 給水系統(tǒng) 由市政給水管進水管 2 條，管徑為 DN200mm，分別由小區(qū)西北和東南側接入小區(qū)內環(huán)形主管。 室內生活和消防各自獨立的給水系統(tǒng)（消防水詳見消防設計）。 （ 2）高區(qū)：六層～屋頂層，由地下貯水池、加壓泵供水系統(tǒng)供給，各支管管徑為 DN100。 衛(wèi)生潔具：采用節(jié)水型生活用水器具。 排水系統(tǒng) 住宅樓由單立管通氣排水，底層單獨排放，污水經室外檢查井匯集小區(qū)內污水總管，排放市 政污水管網。 雨水管管徑為 d300～ d700mm。轉換層的污水管道 :選用 PVCU 塑料排水管；采用承插 粘接連接。 設計原則：貫徹“以防為主，防消結合”的方針。 ③ 對消防車道和撲救場地的要求：該地塊西北面及東北面有城市道路，可以形成便捷的消防環(huán)道。供消防車停留的空地，其坡度不大于 3%。 防火墻兩側門窗洞口水平距離≥ ，“ U”型“ L”建筑轉角處水平距離≥ 。 消防給水 根據《建筑設計防火規(guī)范 》，本工程所有建筑物應設置室內消火栓滅火系統(tǒng)。噴水系統(tǒng)設計用水量 30L/s。各建筑室內消火栓系統(tǒng)，在室內頂層和地下車庫內成環(huán)狀設置，保證雙向供水。每幢住宅樓室外設有一套水泵接合器。供城市消防車到火災現(xiàn)場取水滅火使用。 （ 10）每幢建筑物內均根據規(guī)范設有建筑滅火器。 景觀設計主要以沿路設置的形式，其次在場地外圍進行布置以期達到良好的防護隔離效果以及最佳的自然景觀效果。綠化種植面積（含景觀水體）面積不小于集中（公共）綠地面積的 80%，小于 80%的按實際綠化種植面積計算。 （二）生活垃圾袋裝集中處理。 第 七 章 項目管理與實施進度安排 項目管理 項目由 陜西萬緣 房地產開發(fā) 有限 公司主辦，派一名副總經理直接參與，選派 2名專業(yè)會計和 6名工程技術人員直接負責工程，建立項目建設籌備辦公室，全面具體的負責項目建設工作。 本項目建設將堅持精心組織、精心設計、精心實施、精心管理的原則。 組成精干、高效的實施班子，分工負責抓好項目建設的 組織、計劃、招投標、談判、采購、土建、安裝、調試和人員培訓等工作，并同時做好各項任務的協(xié)調工作。 （ 7）負責確認設計變更、技術核定和施工現(xiàn)場簽證； （ 8）協(xié)同公司組織工程設計、施工及有關單位進行分項、分部工程和隱蔽工程的 檢查及工程 竣工預驗收，并提出竣工驗收申請報告； （ 9）參與工程驗收和工程結算審查； （ 10）在保修期內協(xié)助公司檢查工程狀況 ,參與鑒定質量責任 ,督促承包方回訪 ,監(jiān)督承包方保修直至達到規(guī)定的質量標準 ,復核保修結算。 項目主要采用委托招標形式，由項目業(yè)主（或代理業(yè)主）委托具有相應資質、從事過類似工程招標且信譽良好的招標代理機構代理招標。 投標人資格： 投標人必須具有獨立法人資格； 具有建筑安裝工程 設計、勘察、施工、監(jiān)理、重要材料及設備采購的資質和業(yè)績； 項目主要管理人員具有項目管理資格、經驗及能力。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出完全響應。中標候選人的投標文件應當最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合 評價標準，充分響應招標文件的實質性要求。 （五）招標備案 招標文件發(fā)售前須上報咸陽市發(fā)展和改革委員會和招投標站備案。 法律法規(guī) 、法規(guī) 《中華人民共和國環(huán)境保護法》， 《中華人民共和國大氣污染防治法》， 《中華人民共和國水污染防治法》， 《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》， 《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》， 《陜西省環(huán)境保護條例》， 《中華人民共和國水法》， 《中華人 民共和國環(huán)境影響評價法》， 《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》（ GB503182020） 《地表水質量標準》（ GHZB199） 《污水綜合排放標準》（ GB897896） 《污水排入城市下水道水質標準