【正文】 8 第 二 章 項目 建設 的背景 自然地理狀況 用地地處昆鋼西側，南面緊靠昆鋼醫(yī)院，東接昆鋼城市 主干道鋼河路，北鄰昆鋼氧氣廠，西側為 501 電臺。 昆鋼房地產發(fā)展狀況 項目建設單位概況 昆鋼房地產開發(fā)有限公司組建于 1999年 ,是昆明鋼鐵控股有限責任公司下屬子公司（純國有控股公司）。 昆鋼房地產發(fā)展狀況 1998 年以來建成了望湖小區(qū)、湖光小區(qū)、凌波小區(qū)一、二、三期、陽光小區(qū)、湖西海岸、黃金海岸和向陽坡一、二、三期等住宅小區(qū)，逐步形成了日月湖公園生活中心系統(tǒng)。為改善這一部分職工的居主環(huán)境，同時完成生活區(qū)的綜合治理，昆鋼為響應國家政策，在本區(qū)域建設廉租住房，以解決昆鋼低收入家庭的的住房困難。棚戶區(qū)改造是改善民生的重大舉措，是 順民意、惠民生，有 利于擴內需、促發(fā)展、調結構，是一舉多得的重大民生工程。城市和國有工礦棚戶區(qū)安全隱患突出，嚴重影響群眾生命財產安全，與城市現代化建設很不協(xié)調。當前宏觀經濟正在恢復增長，棚戶區(qū)改造是重大的擴大內需舉措，是將促進經濟發(fā)展與改善民生的有機結合，是真正有效的有質量的擴大內需轉變增長方式的工 程之一。城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理，在提高生活質量的同時，也改善了城市人居環(huán)境，提升了城市品位。 有利于促進經濟社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展 棚戶區(qū)改造是關民生、是關科學發(fā)展、是關社會穩(wěn)定，具有較強的緊迫性和重要性。棚戶區(qū)改造不僅直接拉動了建筑業(yè)、建材業(yè)發(fā)展，也帶動了運輸業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)等 30 多個相關產業(yè)發(fā)展，將拉動全市 GDP 的增長。 改造項目建設的可行性 本項目的建設具有充分的政策依據 （一）國務院按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制 度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 （三）棚戶區(qū)改造的規(guī)劃設計 12 大規(guī)模集中連片棚戶區(qū)改造，是改善城市人居環(huán)境的大工程，事關 廣大群眾切身利益；又是政府開發(fā)利用土地、經營城市的極好機會。 在棚戶區(qū)改造回遷樓的規(guī)劃和設計中，堅持了環(huán)境優(yōu)良和配套設施齊全的原則，設有物業(yè)管理辦公室、幼兒園、公廁、自行車棚及車庫。綜上所述，本項目政策依據充分，資金來源明確，項目的實施對安寧市棚戶區(qū)改造具有較好地示范、帶頭作用，對安寧市社會經濟發(fā)展和大力推進城市化進程具有非常積極的意義。是全省重要的冶金、鹽磷化工基地。地處滇中高原中部，滇池斷陷盆西部，昆明市西南約 32 公里。場地由丘陵和緩谷相間相成，丘陵地帶有錐形山包，海拔 1835～ 1915 之間， 昆鋼市域體系屬新設的安寧市金方辦事處，是安 寧市區(qū)兩個辦事處中城市人口最多的一個辦事處，是安寧市主要的兩大經濟、生活中心之一。 公共設施條件 此區(qū)域外圍公用設施均較好，幼兒園、小學生入學方便快捷，而醫(yī)院、菜市場等公用設施相當便捷。 4 .市場導向原則――適應市場需要始終是房地產開發(fā)的核心所在，無論是在項目創(chuàng)意還是在規(guī)劃設計中都遵循這一原則，市場需要既是住戶的需要，在住宅房型設計上充分考慮不同背景，不同生活習慣及不同職業(yè)人群的個性化需求，最大限度地滿足市場多樣化的要求。 建設方案 規(guī)劃設計 根據對現狀外圍交通和基地高差的分析， 規(guī)劃設計中 綜合 設置 小區(qū)出入口。結 合居住小區(qū)整體外立面景觀設計， 在布局組合空間中對其進行了合理的景觀資源補充。因用地西南高、東北低、 建筑布置依地勢形成由低至高的空間系列，使戶戶均能借用外圍的美景，營造住宅均好性。 交通組織 根據對現狀外圍交通和基地高差的分析，將小區(qū)主要出入口 合理安排。組團內均為步行道 ，必要時可兼作消防車道。在組團內部則又圍合出組團綠地，從而整個小區(qū)景觀綠化形成一個 點、線、面完整的立體的景觀體系。 19 根據項目定位的要求，本項目；力主戶型為“布局緊湊，功能合理”的50－ 80 平方米左右的精致戶型為主。 本方案即針對具體住戶的生活模式， 合理有效地分配及組合戶內各功能空間，從而形成自身的特色。住宅與住宅之間根據《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011— 2020 設置抗震縫將結構分為較規(guī)則的部分，以利于結構受力和變形的均勻性。 排水 室內采用污、廢水合流系統(tǒng)，設主排水立管。 中水水源采用室內污、廢 水，室外設置中水處理站，處理后加壓供室外綠化澆灑、道路和車庫的地面沖洗用水。 ：室內煤氣管道采用明設的方式敷設， 以減少管理費用和抄表困難的問題。 3． 消防水池 消防水池貯水量按滿足室內消火栓用水和自動噴水滅火系統(tǒng)用水計算。 1． 施工期間，盡量減少對市政自來水的需求量 施工用水主要集中在混凝土的制備、現澆鋼筋混凝土的養(yǎng)護等。 4． 設置中水處理設施，提高水的循環(huán)利用率 本項目中設一日處理規(guī)模 150 立方米 的中水回用處理站，完全滿足該小區(qū)內景觀綠化、道路沖洗及洗車等對水質要求不高的用水場所。規(guī)劃及建筑設計嚴格按照國家相關方針政策及節(jié)能 有關規(guī)定，在項目的設計中采取以下一系列經濟、可行的節(jié)能措施。 北向窗墻面積比， 小于等于 ；東、西向 , 小于等于 （單層窗）或 （雙層窗）；南向， 小于等于 。 改造后小區(qū)內嚴格控制機動車的運行路線和停放，減少機動車環(huán)境噪聲和廢氣污染。生活垃圾分類收集，實驗廢棄物根據性質分類利用處置。洗滌廢水和糞便污水合流，經分片化糞池處理后排入中水處理站，受地形所限不能重力排水的部分片區(qū)，其污水由潛水泵提升后排至中水處理站。 ，由區(qū)內自然雨水收集 提供，即有利于環(huán)保，又降低了綠化管養(yǎng)的費用。主要風險有：拆遷風險、成本風險、市場風險、資金風險等四種風險。 成本風險 根據昆鋼集團公司的現行規(guī)定，售房價是由集團公司投資管理部在項目開工前核定的成本價而確定的，但擬開發(fā)的現有場地為坡地，高差大。 市場風險 項目所在區(qū)域開發(fā)的 經濟適用房和 低收入廉租房 主要面對昆鋼職工和符合租住廉租房的職工 。 次要風險 地質風險 總用地 平方米，整個用地呈“長方形”， 南北長 385 米，東西寬約 60－ 160 米，用地西南高、東北低，落差約 60 米。 為預防和減少環(huán)境風險對工程的不利影響，可采取以 下措施：整個場地除建筑物、道路、擋土墻之外的部分均用常綠型草坪及矮灌木進行綠化，在草坪中種植一定數量的常綠喬木，小區(qū)內種植吸灰塵能力較 強 的植物，使小區(qū)的環(huán)境相對所在場地四周的住宅區(qū)環(huán)境有很大提高，以此增加小區(qū)對潛在購房者的吸引力。 所以，在項目進入實施后，只有同時做好項目的主要風險和次要風險的 30 預防和控制，并針對 性的 制定預防和解決方案，才能使項目達到預期的目的。 2． 編制依據：說明書范圍內的工程內容及現行國家相關標準。 （見下頁） 32 序 號 工程項目或 費用名稱 估 算 價 值 (萬元 ) 技 術 經 濟 指 標 投資比例 ％ 建筑 工程 設備及安裝工程 其 他 合 計 單 位 數 量 單位造價 (元 ) 一 第一部分 工程費用 1 主體結構 12020 12020 萬 m2 1600 2 通風、煤氣 萬 m2 25 3 給排水系統(tǒng) 675 675 萬 m2 90 4 強電、弱電系統(tǒng) 675 675 萬 m2 90 5 總圖 (含外部管網 ) 675 675 萬 m2 90 第一部分合計 12675 萬 m2 1895 二 第二部分 其他費用 1137 1137 萬 m2 三 前期費用 萬 m2 四 基本預備費 萬 m2 五 估算投資 12675 17250 萬 m2 2300 33 資金籌措 項目建設經估算共需投入資金 17250 萬元。隨著企業(yè)和社會的不斷發(fā)展，職工、家屬對改善居住條件及居住環(huán)境的要求也 越來越高，雖然自 1999 年以來陸續(xù)建蓋了 8000 多套經濟適用住房，但目前尚有 3 萬多在職職工及離退休人員沒有參加過經濟適用房分配， 萬多在職職工沒有享受過房改房和福利性住房分配，住房供需矛盾依然突出。主要集中在：昆鋼本部（安寧昆鋼片區(qū)）的平頂山棚戶區(qū)、官莊棚戶區(qū)、洛陽池棚戶區(qū)、耐火廠棚戶區(qū)、馬宗塘棚戶區(qū)、汽管處棚戶區(qū)、朝陽山棚戶區(qū)、紅衛(wèi)山棚戶區(qū)、朗家山棚戶區(qū)及上下南區(qū)危舊房。 2020 年 1 月 20 日，省住房和城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)了“關于確認棚戶區(qū)危房改造的規(guī)劃的函”，根據我公司上報的棚戶區(qū)危房改造規(guī)劃，分配給昆鋼2020 年至 2020 年棚戶區(qū)危房改造規(guī)劃 為擬建廉租房 6659 套，其中 2020 年3309 套， 2020 年 3350 套，單套建筑面積 50 平方米以下的低收入廉租住房，需公司配套資金較多，有鑒于此，經公司相關部門共同研究，并報請公司同意，于 2020 年 1 月 22 日以公司名義回復省住房和城鄉(xiāng)建設廳，將我司低收入廉租住房的建蓋套數調整為： 2020 年 1500 套， 2020 年 1500 套。 購買人群 氧氣廠片區(qū) 低收入廉租房 和經濟適用房 主要 面 向昆鋼集團公司 內部職工，滿足 因各種原因 ，導致生活困難、居住條件差 ,并 且達到入住低收 廉租 36 房 條件 的 職工 住房需求 。 為推進棚戶區(qū)改造，使更多的城市居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果，提高居住環(huán)境水平， 國務院 《若干意見》 和省政府《實施意見》 明確要求要加快集中成片棚戶區(qū)改造，使困難住戶的住房條件得到妥善解決 。 ”由于歷史的原因，棚戶區(qū)具有四個突出特點：一是房屋破損嚴重，棚戶區(qū)房齡長，陰暗窄小。四是商業(yè)化運作難度大。 （二）解決棚戶區(qū)居民住房問題，是密切黨和政府與人民群眾感情的重要措施 。 目前，我國正處于社會加速轉型的時期，各方面矛盾較多，如果不能很 好地解決這些問題，就有可能影響社會穩(wěn)定 。 中央提出用 35 年的時間改造完成棚戶區(qū)，不僅能改善低收入弱體群體的居住條件，而且還解決了許多重大問題，實質上是一舉 多得的重大民生工程、德政工程，達到綜合治理的效果。各級 政府強力推進，再加上中央政府的全力支持， 企業(yè)的努力，居民的投入，政府給予政策和資金的幫助， 經過努力， 徹底改變棚戶區(qū)面貌，實現改革成果與人民共享成為現實。 （五） 棚戶區(qū)改造社會關聯度大，影響面廣 。 五是 當前宏觀經濟正在恢復增長，棚戶區(qū)改造是重大的擴大 內需舉措，是將促進經濟發(fā)展與改善民生的有機結合，是真正有效的有質量的擴大內需轉變增長方式的工程之一。按照“一個著力、五個結合”，即：著力改善低收入家庭的住房居住條件，把棚戶區(qū)改造與城市發(fā)展、城市轉型相結合，與土地 40 資 源整合相結合，與完善城市功能、提高城市綜合競爭力相結合，與改善城市環(huán)境相結合，與改善民生相結合的總體思路，堅持“政府主導、企業(yè)運作，上下結合、多渠道籌資，突出重點、成片改造，統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套，封閉運作、政策扶持，以人為本、妥善安置”的基本原則，把棚戶區(qū)改造作為企業(yè)工作的重中之重，舉