【正文】 8 第 二 章 項(xiàng)目 建設(shè) 的背景 自然地理狀況 用地地處昆鋼西側(cè)，南面緊靠昆鋼醫(yī)院，東接昆鋼城市 主干道鋼河路，北鄰昆鋼氧氣廠，西側(cè)為 501 電臺(tái)。 昆鋼房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組建于 1999年 ,是昆明鋼鐵控股有限責(zé)任公司下屬子公司（純國(guó)有控股公司）。 昆鋼房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1998 年以來建成了望湖小區(qū)、湖光小區(qū)、凌波小區(qū)一、二、三期、陽光小區(qū)、湖西海岸、黃金海岸和向陽坡一、二、三期等住宅小區(qū)，逐步形成了日月湖公園生活中心系統(tǒng)。為改善這一部分職工的居主環(huán)境，同時(shí)完成生活區(qū)的綜合治理，昆鋼為響應(yīng)國(guó)家政策，在本區(qū)域建設(shè)廉租住房，以解決昆鋼低收入家庭的的住房困難。棚戶區(qū)改造是改善民生的重大舉措，是 順民意、惠民生，有 利于擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展、調(diào)結(jié)構(gòu)，是一舉多得的重大民生工程。城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)安全隱患突出，嚴(yán)重影響群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，與城市現(xiàn)代化建設(shè)很不協(xié)調(diào)。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)增長(zhǎng)，棚戶區(qū)改造是重大的擴(kuò)大內(nèi)需舉措，是將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生的有機(jī)結(jié)合，是真正有效的有質(zhì)量的擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的工 程之一。城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理，在提高生活質(zhì)量的同時(shí)，也改善了城市人居環(huán)境，提升了城市品位。 有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展 棚戶區(qū)改造是關(guān)民生、是關(guān)科學(xué)發(fā)展、是關(guān)社會(huì)穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的緊迫性和重要性。棚戶區(qū)改造不僅直接拉動(dòng)了建筑業(yè)、建材業(yè)發(fā)展，也帶動(dòng)了運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等 30 多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將拉動(dòng)全市 GDP 的增長(zhǎng)。 改造項(xiàng)目建設(shè)的可行性 本項(xiàng)目的建設(shè)具有充分的政策依據(jù) （一）國(guó)務(wù)院按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制 度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 （三）棚戶區(qū)改造的規(guī)劃設(shè)計(jì) 12 大規(guī)模集中連片棚戶區(qū)改造，是改善城市人居環(huán)境的大工程，事關(guān) 廣大群眾切身利益；又是政府開發(fā)利用土地、經(jīng)營(yíng)城市的極好機(jī)會(huì)。 在棚戶區(qū)改造回遷樓的規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持了環(huán)境優(yōu)良和配套設(shè)施齊全的原則，設(shè)有物業(yè)管理辦公室、幼兒園、公廁、自行車棚及車庫。綜上所述，本項(xiàng)目政策依據(jù)充分，資金來源明確，項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)安寧市棚戶區(qū)改造具有較好地示范、帶頭作用，對(duì)安寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大力推進(jìn)城市化進(jìn)程具有非常積極的意義。是全省重要的冶金、鹽磷化工基地。地處滇中高原中部，滇池?cái)嘞菖栉鞑?，昆明市西南約 32 公里。場(chǎng)地由丘陵和緩谷相間相成，丘陵地帶有錐形山包，海拔 1835～ 1915 之間， 昆鋼市域體系屬新設(shè)的安寧市金方辦事處，是安 寧市區(qū)兩個(gè)辦事處中城市人口最多的一個(gè)辦事處，是安寧市主要的兩大經(jīng)濟(jì)、生活中心之一。 公共設(shè)施條件 此區(qū)域外圍公用設(shè)施均較好，幼兒園、小學(xué)生入學(xué)方便快捷，而醫(yī)院、菜市場(chǎng)等公用設(shè)施相當(dāng)便捷。 4 .市場(chǎng)導(dǎo)向原則――適應(yīng)市場(chǎng)需要始終是房地產(chǎn)開發(fā)的核心所在，無論是在項(xiàng)目創(chuàng)意還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)中都遵循這一原則，市場(chǎng)需要既是住戶的需要，在住宅房型設(shè)計(jì)上充分考慮不同背景，不同生活習(xí)慣及不同職業(yè)人群的個(gè)性化需求，最大限度地滿足市場(chǎng)多樣化的要求。 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀外圍交通和基地高差的分析， 規(guī)劃設(shè)計(jì)中 綜合 設(shè)置 小區(qū)出入口。結(jié) 合居住小區(qū)整體外立面景觀設(shè)計(jì)， 在布局組合空間中對(duì)其進(jìn)行了合理的景觀資源補(bǔ)充。因用地西南高、東北低、 建筑布置依地勢(shì)形成由低至高的空間系列，使戶戶均能借用外圍的美景，營(yíng)造住宅均好性。 交通組織 根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀外圍交通和基地高差的分析，將小區(qū)主要出入口 合理安排。組團(tuán)內(nèi)均為步行道 ，必要時(shí)可兼作消防車道。在組團(tuán)內(nèi)部則又圍合出組團(tuán)綠地，從而整個(gè)小區(qū)景觀綠化形成一個(gè) 點(diǎn)、線、面完整的立體的景觀體系。 19 根據(jù)項(xiàng)目定位的要求，本項(xiàng)目；力主戶型為“布局緊湊，功能合理”的50－ 80 平方米左右的精致戶型為主。 本方案即針對(duì)具體住戶的生活模式， 合理有效地分配及組合戶內(nèi)各功能空間，從而形成自身的特色。住宅與住宅之間根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50011— 2020 設(shè)置抗震縫將結(jié)構(gòu)分為較規(guī)則的部分，以利于結(jié)構(gòu)受力和變形的均勻性。 排水 室內(nèi)采用污、廢水合流系統(tǒng)，設(shè)主排水立管。 中水水源采用室內(nèi)污、廢 水，室外設(shè)置中水處理站，處理后加壓供室外綠化澆灑、道路和車庫的地面沖洗用水。 ：室內(nèi)煤氣管道采用明設(shè)的方式敷設(shè)， 以減少管理費(fèi)用和抄表困難的問題。 3． 消防水池 消防水池貯水量按滿足室內(nèi)消火栓用水和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水計(jì)算。 1． 施工期間，盡量減少對(duì)市政自來水的需求量 施工用水主要集中在混凝土的制備、現(xiàn)澆鋼筋混凝土的養(yǎng)護(hù)等。 4． 設(shè)置中水處理設(shè)施，提高水的循環(huán)利用率 本項(xiàng)目中設(shè)一日處理規(guī)模 150 立方米 的中水回用處理站，完全滿足該小區(qū)內(nèi)景觀綠化、道路沖洗及洗車等對(duì)水質(zhì)要求不高的用水場(chǎng)所。規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)方針政策及節(jié)能 有關(guān)規(guī)定，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中采取以下一系列經(jīng)濟(jì)、可行的節(jié)能措施。 北向窗墻面積比， 小于等于 ；東、西向 , 小于等于 （單層窗）或 （雙層窗）；南向， 小于等于 。 改造后小區(qū)內(nèi)嚴(yán)格控制機(jī)動(dòng)車的運(yùn)行路線和停放，減少機(jī)動(dòng)車環(huán)境噪聲和廢氣污染。生活垃圾分類收集，實(shí)驗(yàn)廢棄物根據(jù)性質(zhì)分類利用處置。洗滌廢水和糞便污水合流，經(jīng)分片化糞池處理后排入中水處理站，受地形所限不能重力排水的部分片區(qū)，其污水由潛水泵提升后排至中水處理站。 ，由區(qū)內(nèi)自然雨水收集 提供，即有利于環(huán)保，又降低了綠化管養(yǎng)的費(fèi)用。主要風(fēng)險(xiǎn)有：拆遷風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等四種風(fēng)險(xiǎn)。 成本風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)昆鋼集團(tuán)公司的現(xiàn)行規(guī)定，售房?jī)r(jià)是由集團(tuán)公司投資管理部在項(xiàng)目開工前核定的成本價(jià)而確定的，但擬開發(fā)的現(xiàn)有場(chǎng)地為坡地，高差大。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)域開發(fā)的 經(jīng)濟(jì)適用房和 低收入廉租房 主要面對(duì)昆鋼職工和符合租住廉租房的職工 。 次要風(fēng)險(xiǎn) 地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 總用地 平方米，整個(gè)用地呈“長(zhǎng)方形”， 南北長(zhǎng) 385 米，東西寬約 60－ 160 米，用地西南高、東北低，落差約 60 米。 為預(yù)防和減少環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)工程的不利影響，可采取以 下措施：整個(gè)場(chǎng)地除建筑物、道路、擋土墻之外的部分均用常綠型草坪及矮灌木進(jìn)行綠化，在草坪中種植一定數(shù)量的常綠喬木，小區(qū)內(nèi)種植吸灰塵能力較 強(qiáng) 的植物，使小區(qū)的環(huán)境相對(duì)所在場(chǎng)地四周的住宅區(qū)環(huán)境有很大提高，以此增加小區(qū)對(duì)潛在購房者的吸引力。 所以，在項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施后，只有同時(shí)做好項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)和次要風(fēng)險(xiǎn)的 30 預(yù)防和控制，并針對(duì) 性的 制定預(yù)防和解決方案，才能使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目的。 2． 編制依據(jù)：說明書范圍內(nèi)的工程內(nèi)容及現(xiàn)行國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 （見下頁） 32 序 號(hào) 工程項(xiàng)目或 費(fèi)用名稱 估 算 價(jià) 值 (萬元 ) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 投資比例 ％ 建筑 工程 設(shè)備及安裝工程 其 他 合 計(jì) 單 位 數(shù) 量 單位造價(jià) (元 ) 一 第一部分 工程費(fèi)用 1 主體結(jié)構(gòu) 12020 12020 萬 m2 1600 2 通風(fēng)、煤氣 萬 m2 25 3 給排水系統(tǒng) 675 675 萬 m2 90 4 強(qiáng)電、弱電系統(tǒng) 675 675 萬 m2 90 5 總圖 (含外部管網(wǎng) ) 675 675 萬 m2 90 第一部分合計(jì) 12675 萬 m2 1895 二 第二部分 其他費(fèi)用 1137 1137 萬 m2 三 前期費(fèi)用 萬 m2 四 基本預(yù)備費(fèi) 萬 m2 五 估算投資 12675 17250 萬 m2 2300 33 資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)估算共需投入資金 17250 萬元。隨著企業(yè)和社會(huì)的不斷發(fā)展，職工、家屬對(duì)改善居住條件及居住環(huán)境的要求也 越來越高，雖然自 1999 年以來陸續(xù)建蓋了 8000 多套經(jīng)濟(jì)適用住房，但目前尚有 3 萬多在職職工及離退休人員沒有參加過經(jīng)濟(jì)適用房分配， 萬多在職職工沒有享受過房改房和福利性住房分配，住房供需矛盾依然突出。主要集中在：昆鋼本部（安寧昆鋼片區(qū)）的平頂山棚戶區(qū)、官莊棚戶區(qū)、洛陽池棚戶區(qū)、耐火廠棚戶區(qū)、馬宗塘棚戶區(qū)、汽管處棚戶區(qū)、朝陽山棚戶區(qū)、紅衛(wèi)山棚戶區(qū)、朗家山棚戶區(qū)及上下南區(qū)危舊房。 2020 年 1 月 20 日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了“關(guān)于確認(rèn)棚戶區(qū)危房改造的規(guī)劃的函”，根據(jù)我公司上報(bào)的棚戶區(qū)危房改造規(guī)劃，分配給昆鋼2020 年至 2020 年棚戶區(qū)危房改造規(guī)劃 為擬建廉租房 6659 套，其中 2020 年3309 套， 2020 年 3350 套，單套建筑面積 50 平方米以下的低收入廉租住房，需公司配套資金較多，有鑒于此，經(jīng)公司相關(guān)部門共同研究，并報(bào)請(qǐng)公司同意，于 2020 年 1 月 22 日以公司名義回復(fù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，將我司低收入廉租住房的建蓋套數(shù)調(diào)整為： 2020 年 1500 套， 2020 年 1500 套。 購買人群 氧氣廠片區(qū) 低收入廉租房 和經(jīng)濟(jì)適用房 主要 面 向昆鋼集團(tuán)公司 內(nèi)部職工，滿足 因各種原因 ，導(dǎo)致生活困難、居住條件差 ,并 且達(dá)到入住低收 廉租 36 房 條件 的 職工 住房需求 。 為推進(jìn)棚戶區(qū)改造，使更多的城市居民特別是低收入家庭共享改革發(fā)展成果，提高居住環(huán)境水平， 國(guó)務(wù)院 《若干意見》 和省政府《實(shí)施意見》 明確要求要加快集中成片棚戶區(qū)改造，使困難住戶的住房條件得到妥善解決 。 ”由于歷史的原因，棚戶區(qū)具有四個(gè)突出特點(diǎn)：一是房屋破損嚴(yán)重，棚戶區(qū)房齡長(zhǎng)，陰暗窄小。四是商業(yè)化運(yùn)作難度大。 （二）解決棚戶區(qū)居民住房問題，是密切黨和政府與人民群眾感情的重要措施 。 目前，我國(guó)正處于社會(huì)加速轉(zhuǎn)型的時(shí)期，各方面矛盾較多，如果不能很 好地解決這些問題，就有可能影響社會(huì)穩(wěn)定 。 中央提出用 35 年的時(shí)間改造完成棚戶區(qū)，不僅能改善低收入弱體群體的居住條件，而且還解決了許多重大問題，實(shí)質(zhì)上是一舉 多得的重大民生工程、德政工程，達(dá)到綜合治理的效果。各級(jí) 政府強(qiáng)力推進(jìn)，再加上中央政府的全力支持， 企業(yè)的努力，居民的投入，政府給予政策和資金的幫助， 經(jīng)過努力， 徹底改變棚戶區(qū)面貌，實(shí)現(xiàn)改革成果與人民共享成為現(xiàn)實(shí)。 （五） 棚戶區(qū)改造社會(huì)關(guān)聯(lián)度大，影響面廣 。 五是 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正在恢復(fù)增長(zhǎng)，棚戶區(qū)改造是重大的擴(kuò)大 內(nèi)需舉措，是將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生的有機(jī)結(jié)合，是真正有效的有質(zhì)量的擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的工程之一。按照“一個(gè)著力、五個(gè)結(jié)合”，即：著力改善低收入家庭的住房居住條件，把棚戶區(qū)改造與城市發(fā)展、城市轉(zhuǎn)型相結(jié)合，與土地 40 資 源整合相結(jié)合，與完善城市功能、提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力相結(jié)合，與改善城市環(huán)境相結(jié)合，與改善民生相結(jié)合的總體思路，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作，上下結(jié)合、多渠道籌資，突出重點(diǎn)、成片改造，統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套，封閉運(yùn)作、政策扶持，以人為本、妥善安置”的基本原則，把棚戶區(qū)改造作為企業(yè)工作的重中之重，舉