【正文】 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 上饒贏通項(xiàng)目管理咨詢有限公司 二 00 六年 YT 贏通咨詢 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用房 1 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用房 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 上饒贏通項(xiàng)目管理咨詢有限公司 負(fù) 責(zé) 人 : 童啟松 編 制 : 徐建衛(wèi) 工程師 高 瑜 經(jīng)濟(jì)師 高華清 高級(jí)工程師 YT 贏通咨詢 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用房 2 編 審 : 童啟松 高級(jí)工程師 TEL: 13907935932 07938387788 EMAIL: 目錄 第一章 總論 ???????????????????????? 4 第一節(jié)項(xiàng)目背景???????????????????? 4 第二節(jié)編制依據(jù)和原則???????????????? ? 5 第三節(jié)可行性編制中的工作范圍及其結(jié)論????????? 6 YT 贏通咨詢 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用房 3 第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)???????????????? 7 第五節(jié)問題與建議??????????????????? 8 第二章 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)??????????????????? 10 第一節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房??????????????????? 10 第二節(jié)上饒市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r?????????????? 10 第三節(jié)鉛山縣 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r ??????????????? 12 第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案??????????? ?????? 15 第一節(jié)項(xiàng)目組成????????????????? ??? 15 第二節(jié)建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案?????????????? ? 15 第四章 用地選擇與建設(shè)條件????????????????? 16 第一節(jié)地理位置????????????????? ??? 16 第二節(jié)自然條件??????????????????? ? 16 第三節(jié)項(xiàng)目地區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀??????????????? ? 17 第四節(jié)交通運(yùn)輸現(xiàn)狀????????????????? ? 22 第五節(jié)公用工程基礎(chǔ)設(shè)施情況????????????? ? 23 第六節(jié)當(dāng) 地施工和工作條件?????????????? ? 23 第七節(jié)占地面積??????????????????? ? 24 第五章 規(guī)劃方案和工程方案????????????????? 25 第一節(jié)規(guī)劃方案???????????????????? 25 第二節(jié)實(shí)施方案???????????????????? 25 第三節(jié)建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容??????????????? 25 第六章 主要原材料、燃料供應(yīng)???????????????? 35 第一節(jié)主要原材料??????????????????? 35 第二節(jié)燃料供應(yīng)??????? ????????????? 35 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)???????????????????? 36 第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)???????????????????? 36 第二節(jié)主要污染物種類、來源及排放量用??????? ?? 36 第三節(jié)處理方案??????????????????? ? 36 第四節(jié)水土保持及其綠化??????????????? ? 37 第四節(jié)結(jié)論????????????????????? ? 37 第八章 職業(yè)安全衛(wèi)生???????????????????? 38 第一節(jié)工程建設(shè)的安全衛(wèi)生要求?????????? ??? 38 第二節(jié)安全所采取的主要防范措施???????????? 38 第三節(jié)職業(yè)安全、衛(wèi)生管理及教育???????????? 38 第九章 節(jié)能節(jié)水措施???????????????????? 40 第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)???????????????????? 40 第二節(jié)節(jié)能節(jié)水措施?????????????????? 40 第十章 消防???????????????????????? 41 第一節(jié)基本情況????? ??????????????? 41 第二節(jié)各專業(yè)采取的措施???????????????? 41 第十一章 組織和勞動(dòng)定員?????????????????? 43 第一節(jié)組織?????????????????????? 43 第二節(jié)定員?????????????????????? 44 第三節(jié)人員的來源??????????????????? 44 第十二章 招投標(biāo)?????????????????????? 45 第一節(jié)招標(biāo)措施及內(nèi)容???? ????????????? 45 第二節(jié)招標(biāo)方案???????????????????? 45 第十三章 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃??????????????????? 47 YT 贏通咨詢 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用房 4 第一節(jié)前期工作???????????????????? 47 第二節(jié)設(shè)施工作???????????????????? 47 第三節(jié)質(zhì)量保證措施?????????????????? 48 第十四章 投資估算及資金籌措???????????????? 50 第一節(jié)建設(shè)投資算???????????????? ?? 50 第二節(jié) 資金籌措??????????????????? 51 第十五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)????????????????????? 53 第一節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇??????????? 53 第二節(jié)銷售收入估算?????????????????? 53 第三節(jié)成本費(fèi)用估算?????????????????? 54 第四節(jié)財(cái)務(wù)贏利能力分析???????????????? 54 第十六章 社會(huì)評(píng)價(jià)?????????????????????? 55 第一節(jié)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ?????????????? 55 第二節(jié) 項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)分析 ???????????? 55 第三節(jié)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ?????????????????? 55 第四節(jié)結(jié)論 ?????????????????????? 56 第十七章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ????????????????????? 57 第一節(jié)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素???????????????? 57 第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)程度分析?????????????????? 57 第三節(jié)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析??????????????? 57 第四節(jié)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ??????????????? 58 第十八章 結(jié)論與建議 ???????????????????? 59 第一節(jié)結(jié)論 ?????????????????????? 59 第二節(jié)建議?????????????????????? 59 第十九章 附 錄??????????????????????? 60 第一章 總論 YT 贏通咨詢 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用房 5 第 一節(jié) 項(xiàng)目背景 1 項(xiàng) 目 名 稱 、主辦單 位及負(fù) 責(zé)人 項(xiàng)目名稱 : 鉛 山 縣 經(jīng) 濟(jì) 適用房 承辦單位 : 鉛山縣房管局 (房 改辦 ) 負(fù) 責(zé) 人：王貴旺 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 :李發(fā)亮 編 制 單 位 ： 上饒贏 通項(xiàng)目 管理咨 詢有限公 司 負(fù) 責(zé) 人：童啟松 2 項(xiàng) 目 提 出 的背景、 必要性 和社會(huì) 意義 （ 1） 承辦單位概況 鉛山縣房管局 是 鉛山縣 人民政府管理全 縣 住宅與房地 產(chǎn) 業(yè) 和 住 房制度 改革工 作的職 能部門。 （ 2） 鉛 山縣 經(jīng)濟(jì)適 用房項(xiàng) 目是非 常必要 的。上饒的城市化程度與全國(guó)的城市化平均水平相距較大，全國(guó)城市化率目標(biāo)要求達(dá)到 60%，上饒 2020 年才達(dá)到 27%,鉛山縣的城市化率就更低，急需加快城市化建設(shè)的步伐 。 2 其 它 編 制 依據(jù) （ 1） 《 民用 建筑設(shè)計(jì) 通則 》 GB5035220《 商 店建 筑設(shè)計(jì) 規(guī)范》 JGJ488《住 宅設(shè)計(jì) 規(guī)范》 GB 5009699（ 2020 年版 ） 、《 建筑設(shè) 計(jì)防火 規(guī)范》 GBJ1687（ 2020年版） 、《 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GBJ1020《 建筑地 基基礎(chǔ) 設(shè)計(jì)規(guī) 范 》 GBJ78 《建筑 物防雷 設(shè)計(jì)規(guī) 范》GB 5005794（ 2020 年版） 等現(xiàn)行 標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范。 （ 5）鉛山縣 房管局 與上饒 贏通項(xiàng) 目管理 咨詢有 限公司 關(guān) 于 鉛 山 縣經(jīng)濟(jì) 適用房 項(xiàng)目可 行性研究 的協(xié)議 。 第 三節(jié) 可行性編制中的工作范圍及 其結(jié)論 1 該 項(xiàng)目報(bào) 告的編制 范圍為 :由開 發(fā)公司 投資的 安置小區(qū) 17 棟， 綠化等 其他工 程。該項(xiàng) 目為鉛 山縣城 市建設(shè) 的一部 分 ,將產(chǎn) 生較好 的社會(huì) 效益和 經(jīng)濟(jì)效 益。 2 建 設(shè) 規(guī) 模 與目 標(biāo) （ 1） 建 設(shè)規(guī) 模 本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房 ,規(guī)模為 ㎡建筑面積 ， 四 年 內(nèi) 實(shí)施建 成 , 銷售期六年 (含 建設(shè)期 )。 電力工程：地塊北面主干道邊有電力網(wǎng)線可供接入樓 房 ， 能 滿 足本小 區(qū)的用 電負(fù)荷 。 3 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指標(biāo) 總 占地面 積 萬平方 米。 綠 化率 30%。 本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合鉛山縣建設(shè)局提供的規(guī)劃設(shè) 計(jì) 條 件 中 提出的 要求。 2 建 議 開 發(fā)建 設(shè) 單 位 加強(qiáng) 項(xiàng) 目 管 理團(tuán) 隊(duì) 的 力 量 ，加大前期工作力度，切實(shí)做好各項(xiàng)設(shè)施過程中的項(xiàng)目管理和 市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 工作。 江西省城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定 , 經(jīng) 濟(jì)適 用 房 是為 以 中 低收 入 住 房 困難 戶 為 對(duì)象 ，具有社會(huì)保障性質(zhì)的建設(shè)、供應(yīng)體系； 加 快 經(jīng) 濟(jì)適 用 住 房建設(shè)，是為提高職工、居民的住房水平。大型電 力項(xiàng)目 建設(shè)從無到 有，有 史以來 投資最 大的黃 金埠電廠 開工建 設(shè)， 50 萬伏 輸變電 工程已 經(jīng)啟動(dòng) ,新建 22 萬伏 變電 站 4 座、 11 萬YT 贏通咨詢 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用房 12 伏 輸變電 站 10 座 ，農(nóng) 村電網(wǎng) 改造順 利完成 ，城 網(wǎng)改造正在抓緊實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)居民生活用電同網(wǎng)同價(jià)。 根 據(jù)上饒 城市總 體規(guī)劃 ，到 2020 年 ，上 饒城市 用地規(guī) 模將由 現(xiàn)在 的 17 平方 公里 擴(kuò)大 到 平方 公里，城市 人口增 加到 45 萬，重點(diǎn) 地區(qū)、主要 地段、標(biāo) 志 性建筑等還作了控制性詳規(guī)。寬闊平坦的路面、璀璨奪目的燈飾、形態(tài)逼真的雕塑、美不勝收的綠化、粉飾一新的臨街建筑，大大提升了上饒的城 市品位 。上饒城 區(qū)實(shí)有道 路面積 從 2020 年的 萬平方米增 加到 萬平方 米，增 長(zhǎng) %。 二 、鉛山縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1 鉛山縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 總體思 路是： “ 兩點(diǎn)三 塊，五 業(yè) 并舉 ” 。五業(yè)，就是大力發(fā)展鰻業(yè)、竹業(yè)、礦業(yè)、食品工業(yè)和旅游業(yè)這五個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。為了有效解決住房困難 戶的住 房難問 題， 97 年 鉛山縣 曾 上報(bào) 安居工 程項(xiàng)目，且 1999 年 通過了 項(xiàng)目評(píng) 估和設(shè) 審，但 因 種種原 因一直未能實(shí)施，故 此 住 房 困 難 戶 的住 房 難 問 題 一 直 未能 得 到 有效解決。 4 根 據(jù)調(diào)查 ， 鉛 山縣 有無 房戶、 低保戶 約 2864 戶，96 年以 來 行政事 業(yè)單位 新參加 工作人 員已有 1000 多 人，YT 贏通咨詢