【正文】 合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 一、一般減免稅規(guī) 定 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過 20%的，予以免稅。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計 5800萬 元；發(fā)生的利息費(fèi)用為 300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? [答疑編號 3605030302] 『答案解析』 （ 1）評估價格＝ 60070% ＝ 420（萬元）； （ 2）允許扣除的稅金 ； （ 3）扣除項(xiàng)目金額合計＝ 420＋ ＝ （萬元）； （ 4）增值額＝ 500－ ＝ （萬元）； （ 5）增值率＝ 247。6005100% ＝ %； （ 9）應(yīng)納稅額＝ 399540% － 60055% ＝ （萬元）。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費(fèi)用 1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 3000萬元；財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為 500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有 50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計為 555萬元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除比例為 5%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（ ）。 （ 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。 評估價格＝重置成本價 成新度折扣率（成新度不等同于會計的折舊） 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載 金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除。 ，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （ 1）代收費(fèi)用計入房價 向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。（可扣三稅一費(fèi)） 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土 地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。（ P249） ⑤ 土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中 計算扣除。 公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10% 以內(nèi) 注意： ① 利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。 （簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 ③ 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工 程費(fèi)。包括兩方面內(nèi)容： （ 1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款： 出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金； 以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金； 以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價款。 一、收入額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。選項(xiàng) E, 房地產(chǎn)企業(yè)自建商品房安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，屬于征收土地增值稅的范圍。 房地 產(chǎn)抵押 ； ，不能償還債務(wù)，房地產(chǎn)抵債，征稅。 （二）征稅范圍的具體規(guī)定 具體事項(xiàng) 征收規(guī)定 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 房地產(chǎn)作價入股轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征收；投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征收。 ，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。第三章 土地增值稅 【考情分析】 本章為考試次重點(diǎn)章節(jié)，平均分值在 1015分左右，占比低于 10%。 ，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。將投資聯(lián)營的上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。 出租 不征 房地產(chǎn)評估 不征 增值 國家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征 轉(zhuǎn)讓、抵押、置換 征稅 代建房行為 不征（新增） 【典型例題】下列行為中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。 二、納稅人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。從形式看，包括： ① 貨幣收入、 ② 實(shí)物收入、 ③ 其他收入。 （ 2）納稅 人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。 ④ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇 取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出。 ② 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（ P249） ：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的 “ 三稅一費(fèi) ” ，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。 。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。計算扣除項(xiàng)目時 “ 每年 ” 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 【典型例題】某國有企業(yè) 2020年 5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款 8000萬元。 [答疑編號 3605030201] 『正確答案』 B 『答案解析』評估價格＝ 1202070% ＝ 8400（萬元） 稅金＝（ 10000－ 8000） 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＋ 10000% ＝ 115（萬元） 增值額＝ 10000－ 8400－ 115＝ 1485（萬元） 三、評估價格的相關(guān)規(guī)定 納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額： （一）出售舊房及建筑物的； （二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； 市場比較法進(jìn)行評估公式： 評估價格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價格 實(shí)物狀況因素修正 權(quán)益因素修正 區(qū)域因素修正 其他因素修正 （三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； （四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 【典型例題 2】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢 20世紀(jì) 90年代建造的廠房，當(dāng)時造價 100萬元，無償取得土地使用權(quán)。100% ＝ %； （ 6）應(yīng)納稅額＝ 30% － 0 ＝ （萬元）。 扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目總金額 （轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積 247。 3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的 20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 5%。增值率超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。納稅人自行轉(zhuǎn)讓 原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 需要說明的是，并不是對所有在 1994年 1月 1日以前已簽訂開發(fā)合同或已立項(xiàng)的房地產(chǎn)都免稅，享受免稅必須具備以下幾個條件： 金并進(jìn)行了開發(fā)。 5年期限內(nèi)（后又延長 2年）首次轉(zhuǎn)讓。 申報時提供的證件和資料：（見教材 P245） 【典型例題 1】（ 2020年單選題） 納稅人轉(zhuǎn)讓因國家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的期限是簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起（ ）日內(nèi)。 ，預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 ，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（在納稅人收到清算通知之日起 90天內(nèi)辦理清算手續(xù)） （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （ 4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù) 印件。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收 后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。 ，按以下規(guī)定處理： （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)[2020]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地 區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定），同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 （ 2）與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、 醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ② 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （ 2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （ 3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； （ 4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （ 5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 【典型例題 3P256】某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司 營業(yè)稅稅率 5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7%、教育