【正文】 XXX 集團開發(fā)建設的 14 萬平方米的雙塔五星級酒店和 12 萬平方米的 shopping mall， XX 路南側為XXXX 置業(yè)有限公司開發(fā)建設的 XX 大廈，計 平方米。 項目目前進展 ? 手續(xù)情況： XXXX 置業(yè)有限公司已經取得了 XX 大廈的初步設計批復、《建設用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關于 XX 路 XX 號地塊綜合開發(fā)項目的批復》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動遷結束后以邀請招標的形式獲得； ? 動遷進展：目前在基地里面有 28 戶居民，動遷工作仍在正常開展 ? 工程進展：東樓結構封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬） 合作方式 由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入 16000 萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴 出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進入的方式合作，但新股東最多可持有 50%股權。 XX，因 XX 港而得名，地域成陸約在公元 6 至 8 世紀。 XX 區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。 商貿業(yè)態(tài) XX 商貿業(yè)歷史悠久，素來為 XX 的商貿大區(qū)之一。 此外，大柏樹工貿中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街 以 航運交易、 專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿業(yè)空白。 XX 北路南段簡介 ——時尚休閑的蘇州河北岸 南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心 、旗艦店營造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。 其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至 XX 北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接東江灣路。位于楊 樹浦路的濱江雅墅 .臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售 165— 228 平方米的房源，價格維持在 13200— 21800 元 /平方米，去年開盤至今仍剩余 20多套在售。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。 XX 房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。 “雖然有規(guī)劃支持，但 10個月猛漲 7 成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大 。房價上升的主要原因是 XX北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。 板塊分析 ： 在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的影響下，作為區(qū)內房產起步最晚、硬件配套最差的樓市 ， 自 2020 年年中起也頻頻上演 “房價三級跳 ”，在區(qū)域內交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能說是借了自己身處 “XX”的光。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積： 100 平方米左右，價格： 10000元 /平方米（平均）； ? 簡評：位置處于內環(huán)線外，目前和 XX 大廈位置不相上下，但長遠看位置比較適合住宅，商務氛圍遜色于 XX大廈所處區(qū)域，價值應低于 XX 大廈。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三、項目可行方案 本合作項目可行的方案為： 方案一：收購 XXXX 置業(yè)有限公司 50%股權，股東數至少三家，保證我公司相對控股 對 XXXX 置業(yè)有限公司進行審計、資產評估； 原股東轉讓 50%股 權給我公司； 我公司對 XX置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項目風險和收益由新股東按照股份各自承擔和享受。 建議方案： 目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現問題再行研究決策。故而成本預測基本上根據 XX市目前一般行情，但加大不可預見費比例。 ? 設備（電梯、水泵等）： 200 元 /平方米 ? 消防設施： 125 元 /平方米 ? 精裝修： 1500 元 /平方米（商場部位除外） ? 建安費用總計為 4800 元 /平方米（商場部位為 3300 元 /平方米）， 4800 元 /平方米 平方米 = 萬元 3300 元 /平方米 平方米 = 萬元 共： 萬元 e) 管理費用： 1500 萬元 f) 財務費用： 700 萬元（目前沒有產生財務費用，預計貸款 10000 萬元，使用 1 年） g) 銷售稅費（ 6%計，因 XX 置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅 50%）： ? 酒店式公寓（ 44000 平方米）按照 12020 元 /平方米計算，銷售收入 52800 萬元，銷售稅費 3168 萬元； ? 商場（ 8000 平方米）按照 25000 元 /平方米計算，銷售收入 20200 萬元，銷售稅費 1200 萬元； ? 地下部分（略） ? 總計 4368 萬元 h) 不可預見費 按照土地費用、建安費用、配套費用之和的 10%計算，為： 萬元 成本預測總計為： 53812 萬元，單位地上建筑面積成本： 10323 元 /平方米 利潤分析 a) 銷售收入 ? 酒店式公寓： 52800 萬元（ 12020 元 /平方米） ? 商場： 20200 萬元（ 25000 元 /平方米） ? 銷售總收入： 72800 萬元（未計入地下商場部分、車庫部分的收 入） b) 項目開發(fā)成本： 53812 萬元 c) 稅前利潤： 18988 萬元 d) 稅后利潤為： 12722 萬元（雖然該公司有地稅返還 50%的優(yōu)惠，但估計比例較小） 項目進度安排 本項目的東樓已經結構封頂，目前居民動遷尚余 28 戶； 在資金到位的前提下，預計動遷于 1 個月到 2 個月內結束；預計 9 月底可以辦理土地證； 東樓繼續(xù)進入安裝工程，預計年底基本竣工， 2020 年 5 月交付； 西樓在動遷結束后，預計于 10 月份開工， 2020 年年底結構封頂， 2020 年年底竣工交付。 以 16000 萬元的投資額計算，占用 2 年半時間，其稅后收益為 12722 萬元 50%=6361萬元，年投資收益率 %。該項目地段優(yōu)越，而且有 XX 北路的延伸概念、交通樞紐（設計客流量 50000 人次 /天）概念、對面五星級酒店、大型立體停 車庫等的項目組合，市場推廣的風險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前 XX 足球場商圈的現狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。 五、結論和建議 由 XXXX 置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于 XX 市 XX 足球場軌道交通樞紐的“ XX 大廈 ”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經過認真的市場調研、對其提供的資料認真的分析，認為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。 建議： ? 從目前的分析看，項目較好地符合市場和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進一步接洽談判，以增資擴股的形式入主 XXXX 置業(yè)有限公司，控股 50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現有重大潛在 風險，即行終止。 目 錄 第一章 項目概況 第二章 項目開發(fā)必要性 第三章 項目開發(fā)規(guī)模及實施