【正文】 置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、 XX 市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對方介紹的 政府允諾進(jìn)行土地邀請招標(biāo)的事項(xiàng)基本可以從上述這些資料中得到證實(shí)，預(yù)計(jì)在動(dòng)遷結(jié)束后即可通過邀請招標(biāo)的方式獲得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)； ? 開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn)。 以 16000 萬元的投資額計(jì)算，占用 2 年半時(shí)間，其稅后收益為 12722 萬元 50%=6361萬元，年投資收益率 %。 工程款支付 2020 萬元 設(shè)備款支付 1000 萬元 歸還原股東投入資金 5000 萬元 （假設(shè)我公司投入 11000 萬元后獲得貸款，原股東 對等應(yīng)在項(xiàng)目中投入 11000萬元，收回投資款 5000 萬元） 配套等 1000 萬元 2020 年 1 季度： 工程款等支付 2020 萬元 2020 年 2 季度： 開始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益 據(jù)介紹， XX 公司已經(jīng)投入 16000 萬元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付 5700 萬元；新加入資金以 50%的股權(quán)對等投資，也即 16000 萬元，其中在投資滿 11000 萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬元的動(dòng)遷資金、 3000 萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。 ? 設(shè)備（電梯、水泵等）： 200 元 /平方米 ? 消防設(shè)施： 125 元 /平方米 ? 精裝修： 1500 元 /平方米（商場部位除外） ? 建安費(fèi)用總計(jì)為 4800 元 /平方米（商場部位為 3300 元 /平方米）， 4800 元 /平方米 平方米 = 萬元 3300 元 /平方米 平方米 = 萬元 共： 萬元 e) 管理費(fèi)用： 1500 萬元 f) 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 700 萬元（目前沒有產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)貸款 10000 萬元，使用 1 年） g) 銷售稅費(fèi)（ 6%計(jì)，因 XX 置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅 50%）： ? 酒店式公寓（ 44000 平方米）按照 12020 元 /平方米計(jì)算，銷售收入 52800 萬元，銷售稅費(fèi) 3168 萬元； ? 商場（ 8000 平方米）按照 25000 元 /平方米計(jì)算，銷售收入 20200 萬元，銷售稅費(fèi) 1200 萬元； ? 地下部分（略） ? 總計(jì) 4368 萬元 h) 不可預(yù)見費(fèi) 按照土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用之和的 10%計(jì)算，為： 萬元 成本預(yù)測總計(jì)為： 53812 萬元，單位地上建筑面積成本： 10323 元 /平方米 利潤分析 a) 銷售收入 ? 酒店式公寓： 52800 萬元（ 12020 元 /平方米） ? 商場： 20200 萬元（ 25000 元 /平方米） ? 銷售總收入： 72800 萬元（未計(jì)入地下商場部分、車庫部分的收 入） b) 項(xiàng)目開發(fā)成本： 53812 萬元 c) 稅前利潤： 18988 萬元 d) 稅后利潤為： 12722 萬元（雖然該公司有地稅返還 50%的優(yōu)惠，但估計(jì)比例較?。? 項(xiàng)目進(jìn)度安排 本項(xiàng)目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動(dòng)遷尚余 28 戶； 在資金到位的前提下，預(yù)計(jì)動(dòng)遷于 1 個(gè)月到 2 個(gè)月內(nèi)結(jié)束；預(yù)計(jì) 9 月底可以辦理土地證； 東樓繼續(xù)進(jìn)入安裝工程，預(yù)計(jì)年底基本竣工， 2020 年 5 月交付； 西樓在動(dòng)遷結(jié)束后，預(yù)計(jì)于 10 月份開工， 2020 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2020 年年底竣工交付。 ? 開發(fā)商介紹的土地出讓金 按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的土地 出讓金在 3000 萬元以內(nèi)； ? 按照市場評估價(jià)計(jì)算 XX 區(qū)目前的土地價(jià)值評估約為 20200 元 /平方米，扣除動(dòng)遷費(fèi)用外的價(jià)值約8000— 10000 元 /平方米（即 600 萬元 /畝左右），按照 30%計(jì)算土地出讓金： 10000 元 /平方米 30% 9555 平方米 = 萬元 ? 土地出讓金應(yīng)該在 3000 萬元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在 2020 萬元以內(nèi)） b) 配套費(fèi)用 ? 本項(xiàng)目為辦公，其大市政配套一般在 500 元 /平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)配套； ? 小配套標(biāo)準(zhǔn)可以參照住宅項(xiàng)目，但不包干，根據(jù)項(xiàng) 目的容量收取，估計(jì)比住宅項(xiàng)目高 20%左右： 220 元 /平方米 120%=264 元 /平方米 ? 配套費(fèi)用總計(jì)為 764 元 /平方米， 764 元 /平方米 平方米 = 萬元 c) 前期費(fèi)用 按照 150 元 /平方米估算，為 782 萬元。故而成本預(yù)測基本上根據(jù) XX市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費(fèi)比例。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 建議方案： 目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 三、項(xiàng)目可行方案 本合作項(xiàng)目可行的方案為： 方案一：收購 XXXX 置業(yè)有限公司 50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股 對 XXXX 置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評估； 原股東轉(zhuǎn)讓 50%股 權(quán)給我公司； 我公司對 XX置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 據(jù)此，我們認(rèn)為 XX大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、 XX 足球場交通樞紐，其 SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在 12020 元 /平方米，有達(dá)到 15000 元 /平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在 25000 元 /平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈， XX北路多倫路路口， 2— 4樓是商鋪， 2樓租金： — 7 元 /m2天，售價(jià)：28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于 XX 大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場報(bào)價(jià)， 最高價(jià)是 28000 元 /平方米，估計(jì)均價(jià)在 26000 元 /平方米左右 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 XX 大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積： 100 平方米左右，價(jià)格： 10000元 /平方米（平均）； ? 簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和 XX 大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于 XX大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于 XX 大廈。 板塊分析 ：本板塊 2020 年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng) ， 同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況， 而且 在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來看， 相對本區(qū)域其它板塊， 泡沫較少。 板塊分析 ： 在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價(jià)大幅上揚(yáng)的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市 ， 自 2020 年年中起也頻頻上演 “房價(jià)三級跳 ”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能說是借了自己身處 “XX”的光。 涼城板塊 價(jià)格變動(dòng)情況 ： 一品新筑 2020 年 8 月均價(jià)僅為 5800 元 /平方米，到年末上升至 7000 元 /李蕭蕭的