【正文】 綜合以上分析，開發(fā)清風洞景區(qū)不僅具有較好的經(jīng)濟效益，而縣是有較長遠的現(xiàn)實意義和社會效益。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。據(jù)旅游部門統(tǒng)計，近幾年來游客一年比一年大幅增多。建立一支多學科、多層次、精通業(yè)務、熱愛旅游事業(yè) 的高素質(zhì)合理隊伍。 二、充分利用現(xiàn)代媒體，廣泛宣傳清風洞景區(qū)的自然景觀，提高景區(qū)知名度，同李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第七章 投資概算及資金來源 一、投資概算 項目概算部投資為 720萬元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 ，旅游景點建設(shè)投李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三、項目建設(shè)符合《城步苗族自治縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃》以及《城步苗族自治縣旅游業(yè) “十五 ”規(guī)劃》。以上統(tǒng)計表明清風洞景區(qū)開發(fā)是有遠大的市場。作為省級南山風景名勝區(qū)的重要組成部分的清風洞景區(qū)，處于桂林與武陵兩大國家風景名勝區(qū)的過渡地帶，南距龍勝溫泉 98公里，與桂林相距 230公里，東距省級風景名勝區(qū)新寧 崀 山 125公里，往西去 S209國道和枝柳線可通懷化和武陵源，往北可接武岡云山風景區(qū)，清風洞區(qū)開發(fā)成功后，不僅可增強南山風景區(qū)的吸引力，吸引桂林游客到此觀光，也可吸引周邊縣市乃至 長沙和省外游客到此，再往南山、桂林等地旅游，形成旅游熱線。 區(qū)公路 300m，變壓器、電纜線等電力設(shè)施架設(shè)。使游客在領(lǐng)略清風洞神奇景觀之后，進一步享受親近大自然的樂趣，讓他們乘興而來，盡興而歸。項目實施進度計劃 2020—2020年。同時洞內(nèi)景觀天然雕琢，千姿百態(tài)，洞中有洞，洞洞相連，在我國西南地區(qū)實屬罕見。 第二章 項目開發(fā)的必要性 一、項目開發(fā)依據(jù) 《城步苗族自治縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃》。一條鄉(xiāng)村公路（金塔至白竹山山路）從洞口彎延而過，交通較為便利，洞口距城步至武岡萬伏高壓電網(wǎng)僅 80米，電力供應有保障。 目 建 議 書 邵陽市建議工程咨詢中心城步代辦處 二 00三年九月 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 項目風險的控制 從以上分析看，本項目的風險是可控的，其中開發(fā)成本需要在項目合作談判中逐步明確，把風險控制在可控范圍中。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。我們實地查看了動遷進度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項目動遷共有 12 個強遷指標， 8 個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考慮，動遷成本和動遷進度應該能得到保障；但是對項目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進一步核實； ? 市場風險。從目前 信息來看，短期內(nèi)需支付 16000 萬元，實際占用資金約 11000 萬元。 d) 建安費用 ? 從 XXXX 置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計結(jié)算合同，對造價無參照意義； ? 土建工程： 2300 元 /平方米 ? 外墻： 600 元 /平方米 ? 一般水電安裝： 75 元 /平方米 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 四、財務分析 本項目為收購之在建項目，所以很多 的成本預測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標出讓地塊，涉及到居民和單位動遷，成本預測的準確性較差。 方案比較： 相對于方案二，方案一有如下缺點： 操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。其辦公樓定位于全裝修的 SOHO 辦公和酒店式公寓，2 層裙房為商場，定位是合理的。 競爭性樓盤研究 我們對 XX 足球場及 XX 北路周邊的項目進行了市場調(diào)查，選取和 XX 大廈接近的樓盤進行逐一比較如下： ? 高級住宅 ? 凱潤金城， XX 北路東寶興路，共 4 棟， 3 棟住宅， 1 棟商辦（ 1— 5 樓為商鋪） ，現(xiàn)出售 2 號樓住宅（共 28 層），建筑面積： — 平方米，價格： 12600— 17200元 /平方米； ? 簡評：位置目前成熟（位于 XX 北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應高于 XX 大廈。 平方米 且銷售一空； 良辰世家 2020 年 9 月均價 5500 元 /平方米， 12月中旬 最后一批 房源推出時均價升至 6400 元 /平方米 ；而豐華家園今年初開案即摸 高至 7000 元 /平方米。 板塊分析 ： 該板塊從 地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。 不過，在良好預計的背后同樣存在較大市場風險。此外， XX區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、 XX 北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場概況 XX 區(qū)房價在經(jīng)歷了 2020 年開始 的 急速上升， 及 2020 年初 大部分樓盤月平均價格較上月有200 元 /平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個別樓盤還出現(xiàn)了 滯 銷狀態(tài)。 XX 北路北段 ——歷史與文化相凝結(jié)的人性空間 北段以多倫路二期項目、 XX 足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路 ——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進 “南、中、北 ”三個 功能 組團開發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——XX足球場。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。吳淞路－四平路外貿(mào)商務金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務金融功能帶和 XX 城市景觀線。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達。面積 平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、 XX 北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村 9街道和江灣鎮(zhèn)，至 2020年底，戶籍人口約 萬。 總地上建筑面積為 平方米（初步設(shè)計批復為 50870 平方米），辦公用房 42898平方米 、商業(yè)用房 6507 平方米、會所 1465 平方米（實際設(shè)計均有所擴大）。 一、 項目背景 項目名稱： XX 大廈 —— XX 市 XX 足球場綜合交通樞紐配套工程 開發(fā)商 XXxx 置業(yè)有限公司，注冊資金 1500 萬元人民幣，住所為 XXX 路 XX 號； 該公司為“ xxx”（ 600xxx）集團公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。 項目所在地 XX 市 XX 區(qū) XXX 路 272 號， XXX 號 總體規(guī)劃 XX 足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃 32 萬平方米， XXX 路北側(cè)為 X