【正文】 計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量均為正數(shù)，不需要借用短期借款，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。 從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。 **公司 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策的分析和把握，建立信息收集和分析系統(tǒng)，做到了解政策、掌握政策、運(yùn)用政策，以積極的態(tài)度響應(yīng)國(guó)家對(duì)旅游業(yè)發(fā)展政策的落實(shí)和執(zhí)行，把握發(fā)展機(jī)會(huì)，及時(shí)采取措施，適應(yīng)政策、市場(chǎng)和形勢(shì)發(fā)展，以避免或減少政策調(diào)整等因素對(duì)公司發(fā)展的影響。在把握市場(chǎng)的同時(shí)，通過(guò)質(zhì)量促銷、品牌營(yíng)銷、售后服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)方式，不斷調(diào)整、完善和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為。 **公司 應(yīng)充分發(fā)揮資本運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，致力于面向旅游業(yè)的高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，降低行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；利用資金優(yōu)勢(shì)，形成立足 重慶，面向全國(guó)的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)，迅速擴(kuò)大公司在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模和市場(chǎng)占有率；盡快形成以“龍洲水岸”為核心的整體形象，積極開(kāi)拓市場(chǎng)，形成合力，發(fā)展成為市內(nèi)外知名的旅游企業(yè)。 **公司 應(yīng)針對(duì)旅游行業(yè)發(fā)展易受國(guó)際國(guó)內(nèi)因素影響產(chǎn)生波動(dòng)的特點(diǎn)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)良，結(jié)構(gòu)合理，集旅游業(yè)“食、住、行、游、購(gòu)、娛”六要素于一體的特性，積極開(kāi)拓新的渠道，盡力減少和規(guī) 避風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 外匯風(fēng)險(xiǎn) 外匯市場(chǎng)匯率的波動(dòng)和變化會(huì)影響旅游涉外企業(yè)的對(duì)外報(bào)價(jià)和結(jié)算業(yè)務(wù)。 人力資源管理風(fēng)險(xiǎn) 旅游行業(yè)人力資源具有知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)表現(xiàn)為一龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 43 方面為國(guó)際旅游的服務(wù)對(duì)象是國(guó)外旅游者，對(duì)從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、語(yǔ)言能力和單兵作業(yè)水平的要求較高；另一方面是以人到人的服務(wù)方式，決定了對(duì)勞動(dòng)力的需求相對(duì)密集，而從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。作為“硬件”的設(shè)備設(shè)施可以有明確的量化要求，而作為“軟件”的服務(wù)內(nèi)容，雖然有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，但會(huì)由于被服務(wù) 的對(duì)象不同，服務(wù)者的能力不同，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)理念不同，加之行業(yè)涉及范圍廣泛，相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域較多，致使質(zhì)量控制難度較大，這些都可能影響服務(wù)的質(zhì)量。另外 ,隨著旅游企業(yè)和旅游景區(qū)數(shù)量的不斷增加，近年來(lái)出現(xiàn)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，也在一定程度上影響公司效益。 旺季時(shí)客流集中，價(jià)格相對(duì)高于其他時(shí)期；淡季期間客流減少，價(jià)格降低。 針對(duì)本項(xiàng)目以旅游經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的經(jīng)營(yíng)特 點(diǎn)， **公司 應(yīng) 實(shí)施三項(xiàng)主要對(duì)策：一是樹(shù)品牌；二是創(chuàng)精品；三是市場(chǎng)多元化。同時(shí)還可以看出，本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)上下波動(dòng) 30%，所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)大于0，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能 力極強(qiáng)。 （三）償債能力分析 利息備付率 =息稅前利潤(rùn) /借款利息 償債備付率 =（息稅前利潤(rùn) +折舊 +非付現(xiàn)成本 企業(yè)所得稅） /還本付息金額 經(jīng)計(jì)算，還款期內(nèi)，各年度利息備付率均大于行業(yè)基準(zhǔn)利息備付率 2，各年度償債備付率均大于行業(yè)基準(zhǔn)償債備付率 。 值得說(shuō)明的是，最終融資方案由委托方和貸款銀行根據(jù)項(xiàng)目盈利能力及財(cái)務(wù)生存能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目合作方自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力（如可接受的利息備付率、償債備付率等）等多方面因素協(xié)商確定，上述初步融資方案僅作參考。 （一）初步融資方案 本次分析根據(jù) **公司 的要求，確定融資方式為銀行借款融資，借款金額龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 38 確定為 9000萬(wàn)元，利率確定為 %。 三、融資后分析 融資后分析以融資前分析結(jié)果和初步的融資方案為基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力，判斷項(xiàng)目方案在融資條件下的可行性 ，幫助投資者作出融資決策。 本項(xiàng)目所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于設(shè)定基準(zhǔn)收益率%，所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于設(shè)定基準(zhǔn)收益率 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。 按融資前、所得稅前的凈現(xiàn)金流量計(jì)算的相關(guān)指標(biāo)（如所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等），即所得稅前指標(biāo)，是投資盈利能力的完整體現(xiàn)，用以考察由項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)本身所決定的財(cái)務(wù)盈利能力，它不受融資方案和所得稅政策變化的影響，僅僅體現(xiàn)項(xiàng)目本身的合理性。 計(jì)算期 本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為 1 年，經(jīng)營(yíng)期確定為 30 年，則項(xiàng)目計(jì)算期為 31 年。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 35 第十章 財(cái)務(wù)分析 一、有關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明 基準(zhǔn)收益率 根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部 2021 年 7 月 3 日發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），文化娛樂(lè)設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅前指標(biāo)）為 12%，文化娛樂(lè)設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（項(xiàng)目資本金稅后指標(biāo)）為 13%。 公司現(xiàn)有貨幣資金 200 萬(wàn)元。根據(jù) **公司 2021年已審計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表，截止 2021 年 12 月 31 日， **公司 資產(chǎn)總額 10, 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)額 8, 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目資本金8, 萬(wàn)元，占總投資的 %，滿足 《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》（國(guó)發(fā) [1996]35 號(hào)）的要求。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 借款年利率 按 %計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為上年末貸款余額。 能源費(fèi)用 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 32 水 、 電 、氣、 煤費(fèi)用一般占 飯店 總收入的 4— 6%，本次估算取 5%。 （ 4） 餐飲設(shè)備維修及損耗 設(shè)備維修及損耗一般占餐飲總收入的 4～ 6%，取 5%。土地增值稅根據(jù)《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》及項(xiàng)目情況按轉(zhuǎn)讓收入15%估算。 （ 2）轉(zhuǎn)讓進(jìn)度 景區(qū)竣工第 1 年轉(zhuǎn)讓 30%，景區(qū)竣工第 1 年轉(zhuǎn)讓 40%，景區(qū)竣工第 3 年轉(zhuǎn)讓 30%。 租賃旅游設(shè)施租金及出租率 （ 1）租金 根據(jù)我們的市場(chǎng) 調(diào)查，重慶市類似旅游設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)為 每月每平方米 40— 80 元，本項(xiàng)目旅游配套設(shè)施為吸引人氣，開(kāi)業(yè)第 1 年租金按 每月每平方米租金 30 元 計(jì)，每 2 年調(diào)整 1 次，每次上調(diào) 10 元，達(dá)到 80 元后不再調(diào)整。間，略低于目前 揚(yáng)子江假日飯店 普通標(biāo)準(zhǔn)間水平。間）電話調(diào)查結(jié)果如下： 旅游飯店名稱 普通標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際執(zhí)行價(jià)格 揚(yáng)子江假日飯店 518 重慶海德大酒店 268 萬(wàn)友康 年大酒店 388 重慶皇嘉大酒店 361 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 29 東方花苑酒店 358 西亞大酒店 328 東和花園酒店 291 由上表看出，重慶市主要四星級(jí)旅游飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際執(zhí)行價(jià)格在 300— 400 元之間，平均價(jià)格為 367 元 /天借款年利率按 5 年期長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率 %（按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定， 2021 年 8 月 19 日起執(zhí)行 ）上浮 10%計(jì)取，即借款年利率為 %，建設(shè)期利息 萬(wàn)元。 1基預(yù)備費(fèi)：本項(xiàng)目按工程費(fèi)用與其它費(fèi)用之和的 3%計(jì)。 1工程定額測(cè)定費(fèi)：根據(jù)渝價(jià) [2021]120 號(hào)文的有關(guān) 規(guī)定，本項(xiàng)目按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。 1施工圖審查費(fèi)：根據(jù)渝（ 2021） 830 號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按 1 元/m2計(jì)取。 勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定計(jì)取，本項(xiàng)目按建安費(fèi)用的 %~%計(jì)取。 公用工程按各公用專業(yè)提供的數(shù)據(jù)匯總。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 24 二、項(xiàng)目建設(shè)期限 本項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年， 2021 年 2 月 1 日計(jì)劃開(kāi)工（注）， 2021 年 2 月竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目實(shí)施工期見(jiàn)下表： 項(xiàng) 目 實(shí) 施 工 期 表 年 分項(xiàng) 2021 2021 2021 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 項(xiàng)目可行性研究 景區(qū)設(shè)計(jì) 景區(qū)工程施工 景區(qū)工程竣工 注： 截止 2021 年 12 月，龍洲水岸項(xiàng)目的規(guī)劃已通過(guò)市政府批準(zhǔn)，平基土石方工程、擋土墻施工、水電施工、地形圖勘察等工作已基本完成，園林綠化已進(jìn)場(chǎng)做前期施工準(zhǔn)備工作，圖紙會(huì)審已完成 。直接經(jīng)營(yíng)管理景區(qū)部分核心公共配套設(shè)施以及溫泉、停車場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 23 第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案 一、項(xiàng)目組織實(shí)施 功能和客戶定位： 本項(xiàng)目旨在建設(shè)和營(yíng)造巴南休閑旅游景區(qū)。 二、生活垃圾 在景區(qū)內(nèi)設(shè)多個(gè)垃圾收集點(diǎn)，每戶采用袋裝，由物管公司定時(shí)收集送入垃圾收集點(diǎn)，每天再運(yùn)至城市垃圾處理場(chǎng)。 （二）濱江漫步帶 濱江漫步帶將人工景觀和自然景觀相結(jié)合，既有都市風(fēng)情，又有山林野龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 20 趣，是觀江餐娛休閑區(qū)的延伸區(qū)域，逐漸過(guò)渡到沿江生態(tài)保護(hù)區(qū)。 （ 1）龍州夢(mèng)幻廣場(chǎng) （ 2）龍州帆影 （ 3）品牌餐娛住宿等旅游接待基礎(chǔ)設(shè)施 望江風(fēng)情（場(chǎng)所 4）：建筑造型沉穩(wěn)中有變化、樸實(shí)中有情調(diào)，廣場(chǎng)、庭院、建筑一氣呵成，是品茗消遣、把玩情調(diào)、交友會(huì) 客的絕好場(chǎng)所。主要由四個(gè)“場(chǎng)所”構(gòu)成： 虹廊臥波（場(chǎng)所 1）：建筑造型輕巧、流暢，空間組合靈活多變，其中穿插組合場(chǎng)地空間，休閑、觀光的好去處。 觀賞性原則 —— 濱水地帶此岸與彼地、彼岸是“觀與被觀”的關(guān)系，在 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)應(yīng)結(jié)合地形標(biāo)高的變化在設(shè)置遠(yuǎn)眺、環(huán)顧、近觀等觀景點(diǎn)的同時(shí)，也應(yīng)注意自身的總體景觀形象的塑造。 集約性原則 —— 結(jié)合地形相對(duì)集中地布置建筑空間及外部場(chǎng)地，聚集龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 18 人氣、創(chuàng)造活力。 （二）設(shè)計(jì)原則 景觀性原則 —— 濱水地帶作為城市意象五要素之一的邊緣是形成城市意象和景觀特色的重要地段。巴南區(qū)休閑市民按 20 萬(wàn)人次計(jì)算，重慶主城區(qū)休閑市民按 10 萬(wàn)人次計(jì)算， 外地旅游者按 巴南區(qū) 2021 年接待旅客 10%計(jì)算，龍洲景區(qū)（包括 **公司 、旅游設(shè)施租賃單位、旅游設(shè)施受讓單位）年旅游人次及年綜合旅游收入預(yù)測(cè)如下： 序號(hào) 游客類別 人次 （萬(wàn)人次） 收入標(biāo)準(zhǔn) （元 /人） 年收入 （萬(wàn)元） 1 巴南區(qū)休閑市民 20 100 2021 2 重慶主城區(qū)休閑市民 10 100 1000 3 外地旅游者 250 6125 4 合 計(jì) 9125 **公司 年平均經(jīng)營(yíng)收入 4316 萬(wàn)元（根據(jù)備查文件 4 測(cè)算），約為景區(qū)綜合旅游 收入 47%，因此本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展空間較大。在總體布局方面突現(xiàn)自然山水格局，基地內(nèi)地形高差變化強(qiáng)烈，沿江一側(cè)的岸際線變化豐富，在基地的不同豎向高度和平面位置上，對(duì)外景觀視線可以組織出遠(yuǎn)眺，近觀、俯視、環(huán)顧，對(duì)景等各種視線類型 ， 龍洲水岸景區(qū) 景觀在重慶市現(xiàn)有景觀中獨(dú)具特色。預(yù)計(jì) 到 2021年， 重慶 入境旅游者突破 100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游者超過(guò)1億人次，旅游總收入 600億元人民幣以上。 （ 2）隨著巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展 , 龍洲灣新 區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸顯露出來(lái)，已經(jīng)形成了水、陸全方位立體交通體系。巴南區(qū)漁洞、李家沱城區(qū)人滿為患，無(wú)綜合環(huán)境質(zhì)量較高而且相對(duì)安靜的休閑環(huán)境，菜肴、飲品的品種也不豐富，無(wú)法滿足休閑市民的需要。因此，休閑旅游必將成為未來(lái)中國(guó)休閑經(jīng)濟(jì)大潮中的主力軍。具體市場(chǎng)定位可以分為： （ 1）消費(fèi)者定位：目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為巴南區(qū)不同年齡段、不同性別和不同 文化層次的休閑市民以及和來(lái)巴南區(qū)旅游的高中端游客，為他們提供高中檔休閑、度假、娛樂(lè)場(chǎng)所。 （ 3）景觀視線 基地內(nèi)地形高差變化強(qiáng)烈，沿江一側(cè)的岸際線變化豐富，在基地的不同豎向高度和平面位置上，對(duì)外景觀視線可以組織出遠(yuǎn)眺，近觀、俯視、環(huán)顧，對(duì)景等各種視線類型，為景點(diǎn)設(shè)置提供了優(yōu)越條件。到 2021 年，預(yù)計(jì)巴南區(qū)年旅游接待游客人數(shù)達(dá) 450 萬(wàn)人次，旅游綜合收入 億元，旅游經(jīng)濟(jì)占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例達(dá)到 12%以上，旅游產(chǎn)業(yè)將成為巴南區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。集交通 、休閑、觀光、娛樂(lè)、燈飾等功能為一體的濱江城市景觀大道 ——— 龍洲大道也竣工通車 ， 龍洲大道北接上界高速公路，南連魚(yú)洞城魚(yú)胡路口，縱貫整個(gè)龍洲灣新區(qū)，全長(zhǎng) 5062 米，路寬 44 米，雙向 6 車道，總投資達(dá) 億元。新 區(qū)總規(guī)劃面積 平方公里（ 15000 畝），分 A、 B 兩個(gè)區(qū)各 5 平方公里，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有 500 畝生態(tài)景觀公園，6 公里親水江岸， 1000 米景觀藝術(shù)長(zhǎng)廓，時(shí)尚休閑廣場(chǎng)等，總體布局將體現(xiàn)自然山水格局。為此，旅游業(yè)被列入了國(guó)家 “ 十一五 ” 期間積極發(fā)展的需求潛力大的重要產(chǎn) 業(yè)和我市著力培育的新興支柱產(chǎn)業(yè)。 “ 十一五 ” 時(shí)期，我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，綜合國(guó)力將進(jìn)一步提高，人均收入和消費(fèi)水平與檔次都將得到更大的優(yōu)化。外國(guó)旅游企業(yè)的進(jìn)入，將帶來(lái)新的資金和經(jīng)營(yíng)理念，也會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)旅游企業(yè)產(chǎn)生明顯的示范和規(guī)范效應(yīng)，有利于加快引進(jìn)和建立更加符合國(guó)際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，優(yōu)化旅游的發(fā)展環(huán)境。加大了政策扶持力度，出臺(tái)了一系列加快旅游業(yè)發(fā)展的政策措施，制定了一系列鼓勵(lì)和規(guī)范旅游業(yè)發(fā)展的文件，修訂了《重慶市旅游條例》，為初步構(gòu)建起我市旅游業(yè)法律法規(guī)保障體系奠定了良好的 基礎(chǔ)。連續(xù)成功舉辦了