【正文】 公園、東起四平路 ——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開(kāi)發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn) “南、中、北 ”三個(gè) 功能 組團(tuán)開(kāi)發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——XX足球場(chǎng)。 XX 北路中段 ——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶 中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽(yáng)路站的交通優(yōu)勢(shì)，以及俞涇浦的親水特色，依托李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 XX 北路北段 ——?dú)v史與文化相凝結(jié)的人性空間 北段以多倫路二期項(xiàng)目、 XX 足球場(chǎng)、交通樞紐綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為支點(diǎn)，開(kāi)發(fā)車(chē)站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂(lè)、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂(lè)圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場(chǎng)，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國(guó)藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 XX 區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了 2020 年開(kāi)始 的 急速上升， 及 2020 年初 大部分樓盤(pán)月平均價(jià)格較上月有200 元 /平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤(pán)還出現(xiàn)了 滯 銷(xiāo)狀態(tài)。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有 XX 之星摩天輪，但總價(jià)在 240— 370 萬(wàn)元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購(gòu)房者青睞。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、 XX 北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒(méi)有新房源推出。 XX 北路板塊內(nèi)凱潤(rùn)金城、國(guó)際明佳城也以大房源為主。此外， XX區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)， XX 區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 M M1號(hào)線等建設(shè)而得到改變。 不過(guò)，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 XX 地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘 及 XX 北路 ，其他 XX 板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤(pán)目前已有疲態(tài)。 板塊分析 ： 該板塊從 地理位置上說(shuō)，算不上中心城區(qū)，然而房?jī)r(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。 顯然，板塊價(jià)格已過(guò)渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。 平方米 且銷(xiāo)售一空； 良辰世家 2020 年 9 月均價(jià) 5500 元 /平方米， 12月中旬 最后一批 房源推出時(shí)均價(jià)升至 6400 元 /平方米 ；而豐華家園今年初開(kāi)案即摸 高至 7000 元 /平方米。 四平板塊 價(jià)格變動(dòng)情況 ： 位于四平路四達(dá)路口的世博花園 2020 年 9 月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在 8500 元 /平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤(pán)均價(jià)在 7000 元 /平方米左右， XX 足球場(chǎng)附近的花園城二 期 9 月底均價(jià) 8000 元 /平方米左右 ，而 花園城 三 期 下月開(kāi)案價(jià)格為 9200— 10000 元 /平方米 。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)研究 我們對(duì) XX 足球場(chǎng)及 XX 北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和 XX 大廈接近的樓盤(pán)進(jìn)行逐一比較如下： ? 高級(jí)住宅 ? 凱潤(rùn)金城， XX 北路東寶興路，共 4 棟， 3 棟住宅， 1 棟商辦（ 1— 5 樓為商鋪） ，現(xiàn)出售 2 號(hào)樓住宅（共 28 層），建筑面積： — 平方米，價(jià)格： 12600— 17200元 /平方米； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于 XX 北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于 XX 大廈。 ? 酒店式公寓 ? 國(guó)際明佳城， XX 北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31 層，以 60 平米的小戶型為主， 全裝修，價(jià)格： 15000 元 /平方米，該項(xiàng)目已基本售磬； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置佳，位于 XX北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周?chē)繁容^窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于 XX 大廈； ? 民達(dá)大廈， XX北路多倫路口，戶型面積： 50 平方米左右，價(jià)格： 13000 元 /平方米； ? 簡(jiǎn)評(píng)：多倫路是 XX保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于XX大廈，價(jià)值比較接近。其辦公樓定位于全裝修的 SOHO 辦公和酒店式公寓，2 層裙房為商場(chǎng)，定位是合理的。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格的分析，我們認(rèn)為， XX 大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于 XX 北路的價(jià)格（ XX北路北端 26000 元 /平方米）。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 方案二： XXXX 置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò) 100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50% 對(duì) XXXX 置業(yè)有限公司前面投入的資金（ 16000 萬(wàn)元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獲取大量的公司資料； XXXX 置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從 1500 萬(wàn)元增到 3000 萬(wàn)元，我公司注入注冊(cè)資金1500 萬(wàn)元，持 XX置業(yè) 50%股權(quán)，并入主董事會(huì)； 以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對(duì) XX置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（ 16000 萬(wàn)元）后 ，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時(shí)已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售， XX 置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。 方案比較： 相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)： 操作周期長(zhǎng)，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，?duì)我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。 四、財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目為收購(gòu)之在建項(xiàng)目，所以很多 的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地塊，涉及到居民和單位動(dòng)遷，成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性較差。 成本預(yù)測(cè) a) 土地成本（含動(dòng)遷費(fèi)用和土地出讓金） ? 合同動(dòng)遷費(fèi)用 按照 XXXX 置業(yè)有限公司與 XX 市軌道交通 XX 區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書(shū)》及補(bǔ)充協(xié)議，本項(xiàng)目的全部動(dòng)遷費(fèi)用為 8850 萬(wàn)元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）； ? 實(shí)際動(dòng)遷情況 按照三九科技的于董介紹，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用達(dá)到 11000 萬(wàn)元左右； ? 按照市場(chǎng)行情估計(jì)的動(dòng)遷費(fèi)用 從市場(chǎng)行情結(jié)合現(xiàn)場(chǎng) 留下的居民住宅情況估計(jì)： 新工房 114 戶 40 萬(wàn)元 /戶 =4560 萬(wàn)元， 新里 171 戶 33萬(wàn)元 /戶 =5643 萬(wàn)元， 個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)補(bǔ)償 4 戶 50萬(wàn)元 /戶 =200 萬(wàn)元， 其他非居住房屋補(bǔ)償費(fèi) 444 萬(wàn)元（合同數(shù)）， 代理經(jīng)租 113 萬(wàn)元（合同數(shù)）， 拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 5 萬(wàn)元（合同數(shù)）， 膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費(fèi)用： 2020 萬(wàn)元（合同數(shù)） 總計(jì)動(dòng)遷費(fèi)用為： 12521 萬(wàn)元 ? 考慮市政動(dòng)遷的成本控制力度，該項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用估計(jì)在 11000 萬(wàn)元左右可以完成。 d) 建安費(fèi)用 ? 從 XXXX 置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施