【正文】 第四章 投資性房地產(chǎn) 考情分析 本章近三年主要考查客觀題，分值在 2分左右。 內(nèi)容介紹 本章講四節(jié)內(nèi)容： 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 其中，第三、四節(jié)為本章重難點內(nèi)容。 內(nèi)容講解 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容 （一）定義和特征 ，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 ： （ 1）屬于企業(yè)的經(jīng)營活動 —— 租金及處置通過 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 、 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 核算； （ 2）其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣； 投資性房地產(chǎn)持有的目的側(cè)重于賺取租金或資本增值，而固定資產(chǎn)則不具有這樣的特征。 （ 3）能夠單獨計量和出售。 （二）范圍 投資性房地產(chǎn)主要包括： 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。 出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。 （非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） —— 這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。 二、注意 下列特殊項目是否屬于投資性房地產(chǎn)： ，只要企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這 里的 “ 空置建筑物 ” ，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。 這意味著，企業(yè)外購的建筑物，即使沒有出租，也可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 如果建筑物自用一段時間后打算出租的，則在自用期間內(nèi)不能作為投資性房地產(chǎn)核算，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，在租賃期開始日才能作為投資性房地產(chǎn)核算。 ：不屬于投資性房地產(chǎn) ，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租：屬于投資性房地產(chǎn) 經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。另外，融資租入的固定資產(chǎn)再通過經(jīng)營租賃的方式轉(zhuǎn)租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。 ：不屬于投資性房地產(chǎn)。 ，如房地產(chǎn)公司的商品房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)：不屬于投資性房地產(chǎn)。 ，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 【例題 1 判斷題】企 業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（ ） [答疑編號 1519040101] 『正確答案』 『答案解析』企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一 段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。所以本題錯誤。 【例題 2 判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨計量和出售的才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（ ） [答 疑編號 1519040102] 『正確答案』 √ 『答案解析』投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。如果不能單獨計量和出售，則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 【例題 3 多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 [答疑編號 1519040103] 『正確答案』 AC 『答案解析』投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。選項 B，尚未出租，不正確；選項 D，不屬于企業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不正確。 【例題 4 多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 [答疑編號 1519040104] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項 A屬于企業(yè)的存貨；選項 C屬于無形資產(chǎn)；選項 D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 （一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件： ； 。 （二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：關(guān)注取得的渠道。 對于 企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 【例題 5 計算分析題】 210 年 6月 1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。 6月 10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為 10年。 8月 1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計 90 000 000 元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 要求：作出甲公司的會計處 理。 [答疑編號 1519040105] 『正確答案』 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 90 000 000 貸：銀行存款 90 000 000 行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 【例題 6 計算分析題】 210 年 2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房， 210 年 11月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于 完工時開始起租， 210 年 12月 5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為 9 000 000元，兩棟廠房的實際造價均為 12 000 000元，能夠單獨出售，假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 要求：作出甲公司的會計處理。 [答疑 編號 1519040106] 『正確答案』 甲公司的賬務(wù)處理如下： 土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝ 9 000 000 （ 12 000 000247。24 000 000 ）＝ 4 500 000（元） 借：固定資產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 投資性房地產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 貸：在建工程 —— 廠房 24 000 000 借：投資性房地產(chǎn) —— 已出租土地使用權(quán) 4 500 000 貸：無形資產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 4 500 000 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化；否則，費(fèi)用化。 資本化后續(xù)支出通過 “ 投資性房地產(chǎn) —— 在建 ” 核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。 【例題 7 計算分析題】 210 年 5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50 000 000 元，已計提折舊 10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將該廠房出租給丙公司 。 210 年 5月 31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程， 210 年 12月 31 日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出 5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本計量模式。 要求：作出甲公司的會計處理。 [答疑編號 1519040107] 『正確答案』 本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3號 —— 投資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。 甲公司的賬務(wù)處理如下： （ 1） 210 年 5月 31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 —— 在建 40 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 10 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 50 000 000 注意：不應(yīng)通過 “ 在建工程 ” 科目核算 。 （ 2） 210 年 5月 31日至 210 年 12月 31 日，發(fā)生改擴(kuò)建支出 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 —— 在建 5 000 000 貸：銀行存款 5 000 000 （ 3） 210 年 12月 31日，改擴(kuò)建工程完工 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 45 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 —— 在建 45 000 000 【例題 8 判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實際發(fā)生時予以資本化。（ ） [答疑編號 1519040108] 『正確答案』 『答案解析』投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化；否則，費(fèi)用化。 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本模式與公允價值模式兩種，企業(yè)可在兩者中選擇其一進(jìn)行計量，但采用公允價值模式計量 應(yīng)滿足一定的條件。 一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 可以比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理思路理解。 核算要點總結(jié)： “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目核算； （月）計提折舊或進(jìn)行攤銷，通過 “ 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ” 科目核算，要確認(rèn)收取租金的收入，通過 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 科目核算。 、無形資產(chǎn)來計提減值準(zhǔn)備。借記 “ 資產(chǎn)減值損失 ” 科目，貸記 “ 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ”科目。 【例題 9 計算分析題】甲公司 將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為 72 000 000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為 20年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金 400 000元。 要求：作出甲公司的會計處理。 甲公司的賬務(wù)處理如下： [答疑編號 1519040201] 『正確答案』 （ 1）每月計提折舊 每月計提的折舊＝（ 72 000 000247。20 ） 247。12 ＝ 300 000（元） 借：其他業(yè)務(wù)成本 —— 出租寫字樓折舊 300 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 300 000 （ 2）每月確認(rèn)租金收入 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 400 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 —— 出租寫字樓租金收入 400 000 二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) （一）采用公允價值模式的前提條件 同時滿足以下兩個條件： 。 ，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 （二）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的會計處理 核算要點： “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目核算：明細(xì)科目為 “ 成本 ” 、 “ 公允價值變動 ” ； ：采用公允價值模式 計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進(jìn)行攤銷，也不需要計提減值準(zhǔn)備。 “ 公允價值變動損益 ” 科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記 “ 投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 ” 科目，貸記 “ 公允價值變動損益 ” 科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。 待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的 “ 公允價值變動損益 ” 轉(zhuǎn)入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 科目。 ，借記 “ 銀行存款 ” 等科目，貸記 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 等科目。 【例題 10 計算分析題】 210 年 9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為 10年。 210 年 12月 1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為 80 000 000 元，公允價值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易