【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2021 年物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試備考注意事項(xiàng) 有針對(duì)性地認(rèn)真準(zhǔn)備新的考試科目 即將于第三季度展開的 2021 年物業(yè)管理師資格考試，考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》。符合《暫行規(guī)定》有關(guān)報(bào)名條件，并于 2021 年 12月 31 日前，評(píng)聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級(jí)專業(yè)技術(shù) 職務(wù)，且從事物業(yè)管理工作滿 10 年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》 2 個(gè)科目，只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》 2 個(gè)科目的考試。 從考試大綱對(duì)各門課程的要求來看，學(xué)員在學(xué)習(xí)中遇到的難度較大的科目將會(huì)是《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》兩門課，相對(duì)而言，《物業(yè)管理基本制度與政策》對(duì)有一定從業(yè)年限和法規(guī)素養(yǎng)的考生壓力明顯要小一些。尤其是《物業(yè)管理綜合能力》，內(nèi)容包括 12 章，字?jǐn)?shù)將近70 萬字，囊括了經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、行政管理學(xué)、法學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、保險(xiǎn)學(xué) 、社會(huì)學(xué)等多學(xué)科的基礎(chǔ)知識(shí)，并用相當(dāng)篇幅介紹了建筑工程、設(shè)備知識(shí)，及建筑智能化方面的知識(shí)?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》課程中涉及到的房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇，房地產(chǎn)投資分析技術(shù)，收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估，房地產(chǎn)市場與市場分析等章節(jié)對(duì)多數(shù)物業(yè)管理從業(yè)人員也基本上屬于全新的知識(shí)范疇，租賃管理、成本管理、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理與績效評(píng)價(jià)等內(nèi)容也具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)性，不下相當(dāng)功夫很難準(zhǔn)確掌握！ 不可低估《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的備考難度 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是物業(yè)管理師資格考試的核心課程，也是今年考生備考的重點(diǎn)、難點(diǎn)課程之 一。無論是去年認(rèn)證考試的參試人員，還是正式資格考試的應(yīng)試者，包括免試部分科目的人員，都必須參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》課程的考試，其重點(diǎn)考試科目的地位可見一般。在考試時(shí)間安排上，《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3 個(gè)科目的考試均為 2． 5 小時(shí)，獨(dú)有《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目考試時(shí)間為 3個(gè)小時(shí)，也說明了這一點(diǎn)！ 之所以講《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是考試的難點(diǎn)課程，原因有二： 其一，考試題型相對(duì)復(fù)雜?！段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。分析去年 首次認(rèn)證考試該科目各類題目的得分情況，案例分析題失分最多，有的考生案例考試竟然一分都沒有得到！這種情況從一定程度上暴露出部分參試對(duì)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)掌握十分欠缺，分析處理實(shí)際問題的能力較為薄弱。今年參試的考生應(yīng)引以為戒！ 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 其次，命題變數(shù)高于其他三門課程。與其他三門課程不同，《實(shí)務(wù)》課程今年已經(jīng)是第二次開考，無論命題者、輔導(dǎo)老師還是考生，所要考慮的知識(shí)點(diǎn)明顯要高于其他課程。另外必須注意的是，今年的備考也不能過多地參照去年的選題內(nèi)容和命題方向。認(rèn)證考試命題大量選用政策法規(guī)類知識(shí)，如果今年繼續(xù)沿用去年的思 路出題，必然會(huì)與《物業(yè)管理基本制度與政策》相沖突。有業(yè)內(nèi)權(quán)威人士分析，今后《實(shí)務(wù)》課程的命題，可能會(huì)較多地考慮物業(yè)管理實(shí)務(wù)的特點(diǎn)，題型上更加偏重主觀題，偏重于案例分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。這就加大了命題的變數(shù)和考試的難度。 熟悉考試方式與具體流程 從我們掌握的情況看，不少計(jì)劃參加今年物業(yè)管理師資格考試的人員對(duì)諸如參加考試的人員 ,應(yīng)具備哪些條件？考試包括哪些科目？是否有免考規(guī)定？有哪些試題類型？考試由哪個(gè)部門管理？考務(wù)工作由誰負(fù)責(zé)？資格考試的考試方式與流程有哪些？等問題并沒有清晰準(zhǔn)確的了解。有些人員竟然還向我們?cè)儐枅?bào)名有什么樣的職稱要求？需要提供幾篇論文等莫名其妙的問題！ 因此，我們建議計(jì)劃參加考試的有關(guān)人員要認(rèn)真細(xì)致地學(xué)習(xí)掌握《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》和《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》兩個(gè)文件的核心精神，避免 “盲人騎瞎馬 ”！最起碼要了解以下幾點(diǎn)： 物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，原則上每年舉行一次考試?？荚嚾掌跒槊磕甑谌径取？键c(diǎn)原則上設(shè)在省會(huì)城市和直轄市的大、中專院?；蚋呖级c(diǎn)學(xué)校，如確需在其他城市設(shè)置，須經(jīng)建設(shè)部和人事部 批準(zhǔn)。 參加考試由本人提出申請(qǐng)，攜帶所在單位出具的有關(guān)證明及相關(guān)材料到當(dāng)?shù)乜荚嚬芾頇C(jī)構(gòu)報(bào)名?？荚嚬芾頇C(jī)構(gòu)按規(guī)定的程序和報(bào)名條件審查合格后，發(fā)給準(zhǔn)考證。參加考試人員憑準(zhǔn)考證在指定的時(shí)間、地點(diǎn)參加考試。 考試時(shí)間分為 4 個(gè)半天，采用閉卷、筆試的方式進(jìn)行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》 3 個(gè)科目的考試時(shí)間為 2． 5 小時(shí)，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試時(shí)間為 3 個(gè)小時(shí)。 《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題 ；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。 考試成績實(shí)行 2 年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部 4 個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。 積極參加權(quán)威機(jī)構(gòu)組織的考前輔導(dǎo) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 雖然《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》明確規(guī)定物業(yè)管理師資格考試堅(jiān)持考試與培訓(xùn)分開的原則。應(yīng)考人員參加相關(guān)培訓(xùn)堅(jiān)持自愿的原則。但是，我們?nèi)匀唤ㄗh參考人員積極參加權(quán)威機(jī)構(gòu)組織的考前輔導(dǎo)， 這對(duì)學(xué)員在短時(shí)間內(nèi)盡可能準(zhǔn)確全面地掌握參考科目的內(nèi)容，順利通過考試有重要的保證作用。 今年將如何組織考前輔導(dǎo)工作呢？為獲知這方面的準(zhǔn)確信息，我們走訪了環(huán)球網(wǎng)校有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。據(jù)環(huán)球網(wǎng)校工程類課程教學(xué)總監(jiān)王雙增老師介紹，該校今年的全國物業(yè)管理師資格考試輔導(dǎo)中與天津商學(xué)院工程管理系強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，特聘資深物業(yè)管理師考試培訓(xùn)師、物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)專家、天津商學(xué)院教授等物業(yè)管理領(lǐng)域的專家授課。同時(shí)選定應(yīng)試經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀教師和權(quán)威專家，分學(xué)科開展集體備課，完善電子教案和有關(guān)資料，為考前輔導(dǎo)工作的開展奠定了基礎(chǔ)。課程 將根據(jù) 2021 年最新考試精神進(jìn)行，詳細(xì)分析物業(yè)管理考試與實(shí)操的要點(diǎn)和技巧，專業(yè)講解物業(yè)管理師資格考試科目《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》等物業(yè)服務(wù)與管理制度、物業(yè)實(shí)際工作中的問題及實(shí)操實(shí)例分析等考試相關(guān)內(nèi)容。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2021 年物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬測試題一 試卷所需時(shí)間： 120 分鐘，試卷總分?jǐn)?shù)： 150 分 一、單選題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的制度均是針對(duì)（ B ）的物業(yè)管理活動(dòng)而言 A、非住宅物業(yè) B、居住物業(yè) C、即包括居住物業(yè)也包括 非住宅物業(yè) D、以上答案都不對(duì) （ B ）年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。 A、 1978 B、 1979 C、 1980 D、 1981 （ A）是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。 A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 B、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》 C、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》 D、《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管 理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》 （ B ）年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。 A、 1995 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) B、 1996 C、 1997 D、 1998 非市場性的房屋管理（ B ）物業(yè)管理。 A、屬于 B、不屬于 C、包括 D、不包括 從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以（ B ）為分水嶺。 A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 B、《條例》 C、《物業(yè)服務(wù)合同》 D、《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 2021 年 6 月 8日，（ B ）正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。 A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 B、《物業(yè)管理?xiàng)l例》 C、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》 D、《物業(yè)服務(wù)合同》 供水、供電等單位與業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系是一種（ A ） A、 合同關(guān)系 B、法律關(guān)系 C、行政關(guān)系 D、平等關(guān)系 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的表述中，不正確的是（ C ） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) A、物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議 B、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ) C、物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被管理者和管理者的關(guān)系 D、物業(yè)服務(wù)合同明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事法律關(guān)系 建設(shè)部于（ D ）年發(fā)布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。 A、 2021 B、 2021 C、 2021 D、 2021 1 《物業(yè)管理?xiàng)l例》自（ C ）起實(shí)施。 A、 2021 年 5 月 28 日 B、 2021 年 6 月 8 日 C、 2021 年 9 月 1 日 D、 2021 年 10 月 1 日 1 （ A ）成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 A 物業(yè)服務(wù)合同 B 物業(yè)管理合同 C 物業(yè)使用合同 D 物業(yè)維護(hù)合同 1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式包括（ A ） A 包干制收費(fèi)形式和酬金制收費(fèi)形式 B 包干制收費(fèi)形式 C 酬金制收費(fèi)形式 D 以上都不是 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1 《條例》為保 護(hù)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向（ ）收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向（ A ）收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！? A 最終用戶 業(yè)主 B 業(yè)主 業(yè)主 C 最終用戶 最終用戶 D 業(yè)主 最終用戶 1 （ B）是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。 A 物業(yè)服務(wù)合同 B 前期物業(yè)服務(wù)合同 C 后期物業(yè)服務(wù)合同 D 物業(yè)管理合同 1 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件就是（ A ）。 A 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為 B 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行物業(yè)服務(wù)合同的約定 C 物業(yè)管理企業(yè)不完全履行物業(yè)服務(wù)合同的約定 D 以上都不是 1 不屬于物業(yè)管理服務(wù)的是（ D ） A、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù) B、代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用 C、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) D、專項(xiàng)維修資 金的代管服務(wù) 1 包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出（物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成），不包括（ D ）。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 B、辦公費(fèi)用 C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 D、物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用 1 只有通過（ D ），才能改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。 A、業(yè)主大會(huì) B、業(yè)主委員會(huì) C、物業(yè)管理企業(yè) D、以上都不是 物業(yè)服務(wù)合同的（ D ）是 物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務(wù) A、標(biāo)的 B、條約 C、條例 D、內(nèi)容 2 物業(yè)管理一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每（ B ）小時(shí)至少巡查 1 次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的