【正文】 高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分 （項目投資可行性研究報告） 第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案 一、高層住宅項目概述 項目概況 項目位于南寧市舊城區(qū) ,南臨 XXX，北臨 XXX，西南面對 XXX，項目東側(cè)為 XXX，項目總用地，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積 m2，計容積率建筑面積率為 。 （表： 611） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點 南寧市區(qū) 規(guī)劃總用地面積 實際用地面積 計容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 28% 綠地率 % 住宅面積 m2 商業(yè)面積 m2 地下室面積 m2 居住總戶數(shù) 1520戶 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計容積率總建筑面積 ，其中住宅 ，商業(yè)部分，另外不計容積率之地下室 建筑面積 ，共 494個車位，項目總建筑面積 ，擬建 21棟 18層商住樓。 二、項目投資方案 （一） 投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 ，整個建設(shè)經(jīng)營期為 3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資 金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入 %計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 萬元，自有資金 10000 萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計 萬元，另需貸款額合計 20200萬元。 （二） 資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取 銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。 自有資金 整個項目的自有資金為 10000萬元，占總投資的 %，分 3年投入。詳見表 :612 (表 :612) 自有資金年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長期貸款共有二筆，共計 202000萬元，占總投資 53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的 %,下半年為整個銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 ，占總投資的 %。 (表 :614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項目的建設(shè)工程 規(guī)劃與安排 一、（略） 二、商層住宅項目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 （一） 建設(shè)方案及規(guī)劃說明 建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下： （略） 規(guī)劃目標(biāo)。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技 含量。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 （二） 建設(shè)方式及進(jìn)度安排 開發(fā)計劃擬定的原則 ①本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項目 ,在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時 ,我們主要依據(jù)大中 規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 ②本項目經(jīng)測算銷售值達(dá) 萬元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力 ,以及合理的市場占有率角度 ,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為 3年，其中銷售期為 2年。 ③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況 ,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 建設(shè)方式。 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。 進(jìn)度安排。項目擬用三年分三期進(jìn)行（見表： 621） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等）： 3個 月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18 個月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）： 15 個月 項目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間 ,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 ②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： ③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況 ,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn) ,按總建設(shè)面積的 1/3左右為一個工程流水節(jié)奏 ,間隔六個月 (一季左右 )的動工時間 ,形成項目整體開發(fā)的 形象及市場影響。 分段周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時 ,設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 ② 開發(fā)計劃安排。 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。 第三節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃 一、高層住宅項目投資與成本費用估算 （一） 開發(fā)成本估算 （ 1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金 6000萬元 人民幣。 （ 2）前期工程費： ，詳見本項 目前期工程費估算表（見表： 631）。 （表： 631） 前期工程費估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 稅率 2 可行性研究費 建安工程費 稅率 3 水文、地質(zhì)、勘察費 建安工程費 稅率 4 籌建開辦費 建安工程費 稅率 合計 （ 3）建安工程費： 。（見表 632） （表： 632） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位 :萬元 ) 項目 高層（元 /平方米） 項目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對講機系統(tǒng) 12 地下室費用 130 智能化設(shè)施 80 ★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 高層建安工程費 =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）： ，（詳見表 633）。 （表： 633） 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 65萬元 /公項 = 2 供水工程 15萬元 /公項 = 3 電信工程 7萬元 /公項 = 4 煤氣工程 7萬元 /公項 = 5 綠化工程 /公項 = 6 道路工程 /公項 = 7 排水工程 /公項 = 合計 500+= 注：本項 目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加 500萬 建設(shè)中心花園 （ 5）公建配套設(shè)施費： 485萬元 ，詳見表 634 （表： 634） 公建配套設(shè)施費估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 建筑面積（平方米） 單價（元 /平方米） 金額（萬元） 1 幼兒園 10