【正文】 第一篇：蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議批準(zhǔn)）第一章 總則第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建文明、安全、整潔、方便的居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。第三條 本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主自治管理組織委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行有償服務(wù)的行為。第四條 蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；(二)檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；(三)審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)；(四)審查批準(zhǔn)物業(yè)管理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用。規(guī)劃、建設(shè)、工商、公安、環(huán)保、物價(jià)等部門(mén)，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責(zé)分工，做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。第五條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化。第二章 業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)第六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開(kāi)一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時(shí)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)住宅小區(qū)所在地居委會(huì)代表列席。第八條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的主要職權(quán)是：(一)選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì))，增補(bǔ)、罷免管委會(huì)組成人員；(二)審議批準(zhǔn)管委會(huì)章程和業(yè)主公約；(三)決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項(xiàng)；(四)監(jiān)督管委會(huì)的工作，聽(tīng)取管委會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；(五)其他需由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定的事項(xiàng)。第九條 管委會(huì)設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員若干名。管委會(huì)每屆任期三年，組成人員可以連選連任。管委會(huì)選舉結(jié)果或變更情況，應(yīng)在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。第十條 管委會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。管委會(huì)的權(quán)利：(一)起草、修改管委會(huì)章程和業(yè)主公約；(二)決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；(三)審議物業(yè)管理企業(yè)的年度計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；(四)監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理制度的實(shí)施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。管委會(huì)的義務(wù)：(一)支持和幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)管理工作；(二)接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；(三)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政管理部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第十一條 物業(yè)管理企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：(一)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，制定管理、服務(wù)方案，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，提供服務(wù)；(二)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；(三)依照物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取管理費(fèi)用；(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授予的其他權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：(一)依法經(jīng)營(yíng)，履行物業(yè)管理委托合同；(二)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、管委會(huì)、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；(三)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，亮證收取，并定期公布收支情況；(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第十二條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和年檢制度。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 物業(yè)管理企業(yè)持《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，方可接受物業(yè)管理委托。第十四條 從事物業(yè)管理的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)管理人員上崗證》，方可上崗。第十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與管委會(huì)簽訂書(shū)面物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實(shí)際增減有關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理委托合同自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。第三章 物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護(hù)管理第十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無(wú)償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地和維修基金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑、附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)管理權(quán)的同時(shí)，必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例(最低不少于二十平方米)無(wú)償提供物業(yè)管理用房。未留有物業(yè)管理用房的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房資金。第十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理移交前，其物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；公有房屋售房比例達(dá)不到物業(yè)管理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位管理。第十九條 住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理。本條所稱(chēng)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個(gè)單元業(yè)主共同使用的屋頂、基礎(chǔ)、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理。業(yè)主對(duì)房屋自用部位和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全，不得損害他人利益。第二十一條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和故障排除，由有關(guān)部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)。屬于有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)聯(lián)系解決。第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定：(一)不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；(二)不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；(三)不得在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；(四)不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。第四章 物業(yè)管理費(fèi)用的籌集、管理與使用第二十三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括：(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；(二)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；(三)特約服務(wù)費(fèi)；(四)其他合法收入。第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。商品住房的維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；購(gòu)房個(gè)人按購(gòu)房款百分之一的比例繳納。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體