【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 23 頁(yè) 涪陵博宇帝都全程策劃方案 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：重慶萬(wàn)博廣告有限公司 目 錄 前言 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、市場(chǎng)分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析） 商業(yè)市場(chǎng)分析 分析 三、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位 1．定位原則 2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位 6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場(chǎng)各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設(shè) 2．設(shè)立主題商場(chǎng) 3．樓層功能分區(qū) 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1．規(guī)劃建議的基本原則 2．規(guī)劃建議 3．通過(guò)合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn) 三、價(jià)格定位建議 第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目收入估算表 二、成本構(gòu)成 三、損益表 四、盈虧平衡點(diǎn)分析 五、敏感性分析 成本變化對(duì)收益的影響 銷售價(jià)格變化對(duì)收益的影響 銷售率對(duì)收益的影響 第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)推廣 一、市場(chǎng)推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思 1．全面營(yíng)銷戰(zhàn)略 2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略 3．品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略 二、市場(chǎng)推廣階段性劃分 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 23 頁(yè) 1．市場(chǎng)推廣階段性劃分 2．各銷售階段的推廣 要領(lǐng) 三、品牌建立與傳播 1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì) 2．售樓部的包裝 3．品牌傳播 4．品牌維護(hù)與品牌提升 四、銷售推廣策略 1．實(shí)施全面品質(zhì)管理 2．引入品牌物管顧問(wèn) 3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店 4．整體招租和商鋪分零銷售并舉 5．旺鋪拍賣 6．統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保租銷售 7．商場(chǎng)促銷帶動(dòng)物業(yè)銷售 8．落實(shí)政府優(yōu)惠政策 9．戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué) 10．免租招商 11．注意力促銷 12．網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 13．價(jià)格變化策略 14．優(yōu)惠折扣 15．無(wú)理由退鋪 16．首付分期付款 第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范 1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 2．風(fēng)險(xiǎn)防范 前 言 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。 房地產(chǎn)市場(chǎng)從短缺價(jià)值 —— 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值 —— 整合價(jià)值的變化之迅速，是人們始料不及的。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營(yíng)；一方面大型商場(chǎng)硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場(chǎng)相繼開業(yè)人頭攢動(dòng)??人們無(wú)論如何也不能明白：同在一塊藍(lán)天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實(shí)，這是市場(chǎng)規(guī)律使之然。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！痹绞且?guī)模宏大的項(xiàng)目，越是寸土寸金的位置，越是要通過(guò)周密的調(diào)研 、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中立于不敗之地。 地處長(zhǎng)江、烏江交匯處的涪陵區(qū)，以其悠久的歷史，豐富的人文景觀矗立于長(zhǎng)江之濱，區(qū)內(nèi)有小田溪巴國(guó)遺址、點(diǎn)易園、“水下碑林”白鶴梁等名勝古跡，以盛產(chǎn)“涪陵榨菜”而享譽(yù)中外，歷史上曾作為烏江流域的物資集散地，享有“川東第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。改革開放以來(lái)，涪陵經(jīng)濟(jì)得到快速地發(fā)展，近六年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平均保持 %的增速，工業(yè)生產(chǎn)平均保持 %的增速，已逐步成為一個(gè)工業(yè)門類齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的涪陵經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。重慶涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨(dú) 具，拆巨資在涪陵廣場(chǎng)路南端（涪陵廣場(chǎng)旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識(shí)。 我們重慶萬(wàn)博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進(jìn)行了策劃論證。我司對(duì)待每一個(gè)案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真研究、反復(fù)論證，以期望能為開發(fā) 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 23 頁(yè) 商提供最有價(jià)值的服務(wù)，在為開發(fā)商牟取最大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)亦為本司獲取相應(yīng)的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。 我們重慶萬(wàn)博廣告有限公司是一家從事大型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷和大型商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關(guān)領(lǐng)域有較深造詣的高素質(zhì)員工隊(duì)伍，在深圳、重慶等地成功地策劃代 理過(guò)幾十個(gè)大型住宅小區(qū)或大型商場(chǎng)，在銷售領(lǐng)域至今保持多項(xiàng)驕人記錄（詳情請(qǐng)閱讀重慶萬(wàn)博廣告有限公司簡(jiǎn)介）。 在貴公司的配合下，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和認(rèn)真分析，我們對(duì)該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了極為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，（因項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項(xiàng)目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行反復(fù)論證而忽略住宅部分。）在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來(lái)入市障礙，并根據(jù)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位和涪陵的市場(chǎng)環(huán)境，尋求最佳的市場(chǎng)推廣方案，以協(xié)助貴公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售上的營(yíng) 銷目標(biāo)。 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位 一、 項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱：博宇花園 位 置：涪陵區(qū)廣場(chǎng)路南端（涪陵廣場(chǎng)旁） 開 發(fā) 商：重慶市涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶市涪陵住宅開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：中煤工程設(shè)計(jì)咨詢集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 8880 平方米 建筑占地面積： 4392 平方米 總建筑面積： 81452 平方米 其中 商場(chǎng)面積： 平方米 A棟住宅建面： 平方米 B 棟住宅建面： 平方米 五、六層面積： 6549 平方米 其 它： 平方米 地下停車場(chǎng)： 平方米 設(shè)備層： 平方米 容積率： 綠化率： 15% 室內(nèi)停車場(chǎng)： 89 個(gè) 住宅總戶數(shù)： 318 戶 二、 市場(chǎng)分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析） （ 1）城市人口規(guī)模 涪陵城區(qū)位于長(zhǎng)江、烏江交匯處，是重慶市第二大水運(yùn)港，烏江流域最大的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱?，F(xiàn)城市建成區(qū)面積 14 平方公里，城鎮(zhèn)人口 23萬(wàn)人（其中城鎮(zhèn)職工 萬(wàn)人），城市化率為 %， 1997 年即進(jìn)入城市化發(fā)展階段。預(yù)計(jì)到 2002 年， 涪陵城鎮(zhèn)人口將達(dá) 37 萬(wàn)人，屆時(shí)城市化率提高到 35%。 （ 2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)喜人 今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，其中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 億元， 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 23 頁(yè) 增長(zhǎng) %；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 408萬(wàn)美元，增速高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入 1873 萬(wàn)元，增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 9918 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 4436 萬(wàn)元，增 長(zhǎng) %。 （ 3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長(zhǎng) 去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機(jī)遇開拓進(jìn)取，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %，高出全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，居全市第二位，技術(shù)創(chuàng)新的力度進(jìn)一步加大，促成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，企業(yè)虧損面得到控制，使全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了速度與效益增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。 （ 4）在崗職工年平均工資水平 去年涪陵區(qū)在崗國(guó)營(yíng)企業(yè)職工年平均工資是 8727 元，城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工年平均工資是 6156元，其他經(jīng)濟(jì)體職工年平均工資是 8180 元。分別比上年增長(zhǎng) %、 %、 %。 （ 5）涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，農(nóng)村居民收入大幅度增長(zhǎng) 2001 年涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好勢(shì)頭。今年全區(qū)共調(diào)減糧食面積 8 萬(wàn)畝用于發(fā)展骨干多經(jīng)項(xiàng)目。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，全年可完成總產(chǎn)值 19 億元、經(jīng)營(yíng)收入 17 億元、利稅250 萬(wàn)元。全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 萬(wàn)人，勞務(wù)創(chuàng)收 7 億元。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。預(yù)計(jì)全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，全年農(nóng)民人均純收入可實(shí)現(xiàn) 1900 元左右。 （ 6）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)差距逐步縮小 今年以來(lái)，涪陵區(qū)社會(huì)消費(fèi)需求相對(duì)平穩(wěn)，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之間的發(fā)展水平和絕對(duì)額差距呈逐步縮小的 趨勢(shì)；從發(fā)展水平看，去年，一季度城市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)速度比農(nóng)村快 ，上半年這一差距縮小至 個(gè)百分點(diǎn)， 110 月進(jìn)一步縮小至 個(gè)百分點(diǎn)。受發(fā)展水平差距縮小的影響，涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)在絕對(duì)額上的差距也逐步縮小， 110 月城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，農(nóng)村消費(fèi)品零售額為 ，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之比為 ： 1，這一差距一季度為 ： 1，上半年縮小至 ： 1，下半年末進(jìn)一步縮小。 （ 7）涪陵區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲豐收 ,出口高于全國(guó)水平 個(gè)百分點(diǎn) 去年全區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲全面豐收。一是對(duì)外 貿(mào)易實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額4115 萬(wàn)美元，完成年計(jì)劃的 %，同比增長(zhǎng) %。去年上半年，涪陵區(qū)完成進(jìn)出口實(shí)績(jī) 1392萬(wàn)美元，比前年同期增長(zhǎng) %，其中出口 1191 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %，比全國(guó)水平高出 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成 35 億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫(kù)區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來(lái)較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2001年涪陵區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比重慶市增速快 個(gè)百分點(diǎn)。投資總額大幅度增長(zhǎng)，主要是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目起了重要支撐作用。 2001年涪陵區(qū)農(nóng)村固定資產(chǎn)投資也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，據(jù)區(qū)農(nóng)調(diào)隊(duì)調(diào)查，抽樣的 10 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、 18 個(gè)行政村的農(nóng)村集體和私營(yíng)企業(yè) 2001 年固定資產(chǎn)投資完成額為 萬(wàn)元，上年同期為 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 （ 9）涪陵區(qū)住房公積金突破億元 截止 2001 年底，全區(qū)住房公積金歸集突破億元大關(guān)，累計(jì)歸集公積金 10060 萬(wàn)元， 2001年全年新增公積金 3339 萬(wàn)元。 （ 10）涪陵區(qū)個(gè)人所得稅突破 4000 萬(wàn)元 涪陵區(qū)到 去年 10 月底止，全區(qū)入庫(kù)個(gè)人所得稅 4292 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增收 1910 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)全年可征收個(gè)人所得稅 5000 萬(wàn)元左右。 （ 11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額突破 40 億 涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加，雙雙躍上新臺(tái)階： 3 月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到，比年初增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額和農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄余額分別突破 30億元和 10 億元關(guān)口，城鎮(zhèn)居民存款達(dá) 億元，比年初增長(zhǎng) %，農(nóng)村居民存款達(dá) 億元。 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 23 頁(yè) （ 12）全區(qū)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)去年納稅突破六千萬(wàn)元 目前，全區(qū)個(gè)體工商戶累計(jì)已達(dá) 17800 戶，私營(yíng)企業(yè)達(dá) 538 戶，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員突破3 萬(wàn)人。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，有力地支持了地方財(cái)政， 2001年，全區(qū)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)納稅 6625萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，占全區(qū)財(cái)政總收入的 %，占重慶市個(gè)體私營(yíng)企業(yè)稅收總額的 %。 （ 13）金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金投入，個(gè)人消費(fèi)信貸穩(wěn)步增長(zhǎng) 全區(qū)金融系統(tǒng)貫徹國(guó)家貨幣信貸政策，多方組織資金，利用直接貸款、商業(yè)信用、上級(jí)行直貸點(diǎn)貸等形式加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的資金投入 ,全年投入各類貸款 億元，有力地支 持了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2000 年涪陵區(qū)各國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款余額為 22658萬(wàn)元， 2001 年各項(xiàng)貸款增幅為 9%，消費(fèi)貸款增幅為 17%，到今年初，各項(xiàng)貸款增幅為12%，消費(fèi)貸款增幅為 22%。消費(fèi)貸款的增速明顯高于各項(xiàng)貸款。 （ 14）涪長(zhǎng)高速公路改善了涪陵的交通環(huán)境 涪長(zhǎng)高速公路是重慶主城區(qū)通向重慶東部的大通道，也是兩區(qū)縣改善投資環(huán)境，迎接西部大開發(fā)的戰(zhàn)略通道。涪長(zhǎng)高速公路使涪陵與重慶主城區(qū)的距離縮短約 13 公里，特別是全長(zhǎng) 2500 米的黃草山隧道貫通，使往來(lái)車輛免去了翻山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫(kù)區(qū) 與重慶主城區(qū)聯(lián)系更為密切。 （ 15）人民物質(zhì)文化生活提高情況 指 標(biāo) 名 稱 單位 1995 年 1998 年 1999 年 2000 年 城鄉(xiāng)居民收入水平 農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850