【正文】 1 目 錄 第 1 章 項目總論 ........................................ 1 項目名稱及實施單位 ................................ 1 項目建設(shè)方案 ..................................... 1 可行性研究工作依據(jù) ................................ 2 可行性研究結(jié)論 .................................... 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................... 錯誤 !未定義書簽。 存在的問題及建議 .................................. 3 第 2 章 項目背景和發(fā)展概況 .............................. 4 項目提出的背景 .................................... 4 項目發(fā)展概況 ..................................... 5 項目建設(shè)必要性 .................................... 5 第 3 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 .............................. 4 市場調(diào)查 ......................................... 5 市場預(yù)測 ......................................... 7 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 ................................ 9 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測 ................... 錯誤 !未定義書簽。 2 第 4 章 建設(shè)條件與廠址選擇 ............................. 10 自然條件 ........................................ 10 項目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 ................................... 10 社會經(jīng)濟(jì)條件 .................................... 11 其它應(yīng)考慮的因素 ................... 錯誤 !未定義書簽。 廠址選擇 .......................... 錯誤 !未定義書簽。 資源和原材料 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第 5 章 項目建設(shè)方案 ................................... 12 工藝技術(shù)方案 .................................... 12 設(shè)備選型方案 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 規(guī)劃方案提出與方案初選 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 總平面布置和運輸 ................... 錯誤 !未定義書簽。 第 6 章 環(huán)境保護(hù)與勞動安全 ............................. 16 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 ............................... 16 項目施工期環(huán)境影響分析 ........................... 19 運營期間環(huán)境影響分析 ............................. 21 減輕本項目對環(huán)境影響的措施和建議 .................. 23 第 7 章 企業(yè)組織和勞動定員 ............................. 25 企業(yè)組織 ........................................ 25 3 勞動定員和人員培訓(xùn) ................. 錯誤 !未定義書簽。 第 9 章 項目實施進(jìn)度安排 ............................... 41 項目實施的各階段 ................................. 41 項目實施進(jìn)度表 ................................... 42 項目實施費用 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第 10 章 投資估算與資金籌措 ............................ 43 項目總投資估算 .................................. 43 資金籌措方案及貸款 償還計劃 ...................... 44 第 11 章 經(jīng)濟(jì)與社會效益評價 ............................ 46 經(jīng)濟(jì)效益分析 .................................... 46 社會效益和社會影響分析 .......................... 48 第 12 章 不確定性與風(fēng)險分析 ............................ 50 盈虧平衡分析 ................................... 50 敏感性分析 ..................................... 50 風(fēng)險因素分析 .................................... 51 第 13 章 結(jié)論與建議 .................................... 58 綜合評價結(jié)論 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 存在的問題及建議 .................. 錯誤 !未定義書簽。 1 第 1 章 項目總論 項目名稱及實施單位 項目名稱 江西財經(jīng)大學(xué)周邊大型房地產(chǎn)開發(fā)項目。 實施單位 江西鐘靈地產(chǎn)股份有限公司， 是 一家 專門從事 鎳鐵合金生產(chǎn)和銷售的 公司 ，注冊資本一億元，法定代表人陳國鏘。 項目建設(shè)方案 建設(shè)目標(biāo) 本項目將建設(shè)一個大型的花園式樓盤，提供城市消費者對遠(yuǎn)郊別墅型房屋的需求。 建設(shè)地點 江西省南昌市昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)下羅。 建設(shè)內(nèi)容 （ 1） 建設(shè)配一整套居住體系。大型樓盤。 （ 2） 建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，學(xué)校，醫(yī)院，超級市場，以及配套的環(huán)保設(shè)施。 （ 3）房屋興建總面積 25 萬平方米，占地面積 20xx畝。 投資估算及資金籌措 項目新增投資為 萬元，其中：建設(shè)投資 萬元、 2 流動資金 萬元，建設(shè)期利息 萬元。籌措方案為：企業(yè)自籌資金 ， 銀行貸款 20xx萬元 。 可行性研究工作依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》 20xx年； （ 2） 《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》 （ 3）《 城市 房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法 》 （ 4）《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 （ 5）《 城市房屋拆遷管理條例 》 （ 6）《 房屋登記辦法 》 （ 7）《 國務(wù)院關(guān)于修改《住房公積金管理條例》的決定 》 （ 8）《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 9）《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 （ 11）《 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （ 12）《 中華人民共和國土地管理法實施條例 》 （ 13）《 中華人民共和國物權(quán)法 》 （ 14）《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 可行性研究結(jié)論 提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力 現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就 南昌市 最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。另外，目前很多跨國公司大舉進(jìn) 3 軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力。 房地產(chǎn)的發(fā)展， 可以提升我們國家的國際市場競爭力。 項目擁有成熟的技術(shù) 我們擁有一大批經(jīng)驗豐富的建房設(shè)計師和很多技術(shù)成熟的建房工人，引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，同時吸納國內(nèi)的先進(jìn)技術(shù)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供最好的條件。 項目具有良好的社會經(jīng)濟(jì)效益 房地產(chǎn)的開發(fā)將會帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時提供更多的工作崗位。 同時， 我們計劃 達(dá)到節(jié)能５０％以上的標(biāo)準(zhǔn)，采用了外墻外保溫、塑鋼窗、中空玻璃等節(jié)能措施。從表面上看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，建設(shè)節(jié)能建筑會增加建造成本（節(jié)能材料比一般的建筑材料價格要高一些），但用長遠(yuǎn)眼光 來分析，對開發(fā)商來說是一件好事。第一，節(jié)能是住宅很好的賣點。你讓住戶在以后幾十年的生活中能節(jié)省一大筆開支，當(dāng)然能吸引大量購房者。第二，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效應(yīng)。當(dāng)購房者真正住進(jìn)節(jié)能型住宅中，他就會體會到其優(yōu)越性，對開發(fā)商當(dāng)然會贊譽有加。因此，無論是短期收益還是長期回報，開發(fā)商建設(shè)節(jié)能住宅都是明智之舉，而且能實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。據(jù)了解，隆基房產(chǎn)開發(fā)的 “楓華源 ”使用了 EPS 板外墻外保溫、雙層中空玻璃等節(jié)能材料與技術(shù)，頗受購房者青睞?，F(xiàn)在整個項目已銷售 85％，業(yè)績頗佳。 存在的問題及建議 １、土地和原材料價格上漲，造成房屋成本上升。土地商品房建設(shè)的主要成本。如零陵怡港國際花園１４．２畝地，購地款１６００萬元。每畝１１２．７萬元。比早幾年購買同一地段的土地價格高了 30%左右，由于開發(fā)商一般拿的不是凈地，還可能承擔(dān)拆遷補償和安置費。加之水泥和鋼材等主要原材料價格上漲 ,導(dǎo)致成本進(jìn)一步上升。據(jù)調(diào)查 ,水泥由原來的２４０元／噸，上漲到３２０元／噸，最高時漲到３８０元／噸；鋼材由３４５０元／噸，上漲到５７００元 /噸。河沙、卵石 和用人工資也在上漲，一般框架結(jié)構(gòu)房屋比磚混結(jié)構(gòu)的房屋建安成本要高，多層、小高層、高層的建安成本也不一樣，建筑樓層越高，建安成本越大。 ２、房屋銷售速度放緩，消費市場觀望氣氛濃厚。由于房產(chǎn)成本的增加，房地產(chǎn)商在產(chǎn)品整合推廣方面顯得特別謹(jǐn)慎，縮減了廣告投放量，在買漲不買跌的傳統(tǒng)消費心理下，不少 4 消費者采取靜觀其變的策略，想買又不敢買，怕買之后又大幅下跌，所以，許多購房者面對心儀的新產(chǎn)品，一等再等遲遲不肯下單定購，零陵云天芙蓉廣場春節(jié)前每天銷售１０多套，現(xiàn)在也就是每天銷售一、二套左右。寧遠(yuǎn)縣的九億廣場三 期工程銷售明顯放緩。 ３、房貸首付提高，開發(fā)商定價心理趨緊。自去年以來，央行進(jìn)行了五次加息，１０次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率和住房貸款的首付比例?，F(xiàn)在我市所有房地產(chǎn)銷售商實行首付不得低于 4 成，其余６成按銀行按揭貸款，分１０年、１５年和２０年歸完。房貸新政雖沒有拉低房價，卻在政策與房價的博弈天平間，增加了調(diào)控的砝碼，８０％是購房者停止購房步入觀望。據(jù)調(diào)查大部分的項目價格雖然堅挺，但購房人考慮周期明顯延長，心理趨緊。開發(fā)商也開始陷入觀望。原來動不動每個月提價幾百元，現(xiàn)在也開始暫停提價，轉(zhuǎn)而觀察市場的變 化。 不能操之過急，立刻大面積私有化。收購大量土地應(yīng)該設(shè)行政程序控制，不僅僅是農(nóng)民同意即可。還綜合考慮農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民出路，相關(guān)問題沒有落實之前，不能收購。這樣，改革也要考慮社會責(zé)任。走穩(wěn)一點，不是錯。 先完善法規(guī)，再出臺改革。法規(guī)應(yīng)該深入農(nóng)民現(xiàn)實問題，而不是以往的夸夸其談。還有調(diào)解機(jī)構(gòu)問題，投訴機(jī)制問題。 一投票了之不是真正農(nóng)村自治。投票 +權(quán)力監(jiān)督 +公開透明才是。應(yīng)該淡化農(nóng)村個人領(lǐng)導(dǎo)作用，推行村民代表集體決策。 第 2 章 項目背景和發(fā)展概況 項目提出的背景 國家和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 大家都知道都市的成長和發(fā)展是一個不可避免的趨勢，我們必須要面對這個現(xiàn)實，城市發(fā)展跟商業(yè)綜合體的互動是一個很現(xiàn)實而且必須的東西。首先政府是處于一個監(jiān)管機(jī)構(gòu)，真正城市的發(fā)展是靠各位開發(fā)商，我們一起來共同創(chuàng)造，我們?nèi)绾蝿?chuàng)造一個適合居住、便利，而且利于環(huán)保的項目必須要注意這個問題。因為不管是商業(yè)活動、城市發(fā)展、城市綜合體的開發(fā)，真正最后的目的就是提高人的生活質(zhì)量，改變生活的一個不好的習(xí)慣，保持現(xiàn)有好的習(xí)慣 。 項目發(fā)起人簡介 （ 3） 江西財經(jīng)大學(xué)周邊大型房地產(chǎn)開發(fā)項目創(chuàng)辦于 20xx 年 11月 24 日。共有五個人投資。在江西省南昌市昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)下羅建設(shè)配一整套居住體系。大型樓盤。同時，建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，學(xué)校， 5 醫(yī)院，超級市場，以及配套的環(huán)保設(shè)施。房屋興建總面積 25 萬平方米，占地面積 20xx畝。 項目發(fā)展概況 該項目目前已經(jīng)得到政府的批準(zhǔn)，并且在資金方面得到了銀行和相關(guān)投資人的大力支持。同時，在購買土地這方面，得到了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的同意。現(xiàn)在，我們經(jīng)投資已經(jīng)初步開始實施了。 項目建設(shè)必要性 帶動昌北周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。