【正文】 ( 一 )項目土地性質(zhì)調(diào)查：項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。（二）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查11自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當?shù)淖饔谩?2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎(chǔ)不錯。在項目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。：由于原居民較分散，當?shù)夭o特色人文環(huán)境。（三） 地塊交通條件調(diào)查1． 周邊交通現(xiàn)狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路），距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。2． 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、 670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里3． 交通遠景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進一步改善。（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。周邊也沒有成型的自由市場。:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。:周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學。另外外語學校與項目距離也在這個范圍內(nèi)，同時該校教育質(zhì)量也不錯。項目西側(cè)的席廠下坡小學則屬于教育質(zhì)量稍差的小學。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠。:周邊問題設(shè)施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項目不遠。但是項目周邊無證券部。：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個景點。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對薄弱。（一）宏觀層面形勢分析及預測1．宏觀經(jīng)濟形勢趨向調(diào)整11 世界經(jīng)濟呈現(xiàn)衰退跡象%，%。這將是自1993年以來世界經(jīng)濟的最低增幅。%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟是否進入衰退的門檻。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟面臨的一個突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)了20年來最嚴重的同步下滑的情況?？紤]到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信2002年世界經(jīng)濟將開始復蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。12 國內(nèi)經(jīng)濟保持穩(wěn)定2001年中國經(jīng)濟一枝獨秀，%的增長率，經(jīng)濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩。專家預計，%—%之間。13 股市將做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計，股市下降10%，將影響房市3%的購買力。因此，股市的預期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應(yīng)。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟保持較快速度增長、積極的財政政策及減稅政策。不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績、市場資金面偏緊。中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三種因素的力量對比基本平衡?！　☆A計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局?！　?．房地產(chǎn)市場可能低開高走國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2001年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，％，％，％，％。 　　數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。去年110月，同比增長65％，110月，全國商品房銷售額高達２２５９億元，％。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。截至11月份，％。%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增長，說明了市場上的需求旺盛。因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。 　　帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 　　％，％，％，而10月當月增長比例為13％，為去年以來的最低點。在這一系列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。 　　房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著“政策市”的特性。同時去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標判斷，2001年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 之所以預測今年房地產(chǎn)投資會增長，關(guān)鍵因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖冢虼瞬皇顷P(guān)鍵問題。目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預留的空間太小。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進入了低谷，但也正是當年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。 　　在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟在2001年所取得的成績是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。 　　在促進消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國內(nèi)消費需求”的要求。事實上，“刺激內(nèi)需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟增長的