【正文】 嘉豪物業(yè)玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)部管理制度匯編 目 錄 前 言 05 總 則 第一部分 物業(yè)公司組織架構(gòu) 第二 部分 崗位職責(zé) 總經(jīng)辦 崗位職責(zé) 06 總經(jīng)理崗位職責(zé) 07 副 總經(jīng)理崗位職責(zé) 辦公室崗位職責(zé) 辦公室主任崗位職責(zé) 8— 9 接待員 崗位職責(zé) 10 物業(yè)管理員崗位職責(zé) 綠化保潔部崗位職責(zé) 綠化 保潔 部 經(jīng)理崗位職責(zé) 25 保潔員崗位職責(zé) 26 綠化工崗位職責(zé) 27 維修部崗位職責(zé) 維保部經(jīng)理 崗位職責(zé) 電工崗位職責(zé) （ 高壓運(yùn)行 ） 13 水暖工崗位職責(zé) 14 萬能工崗位職責(zé) 變電所所長崗位職責(zé) 16 變電所專責(zé)工程師 (技術(shù)員 )崗位職責(zé) 17 變電所值班 長 崗位職責(zé) 18 變電所值班 員 崗位職責(zé) 19 保安部崗位職責(zé) 保安部經(jīng)理崗位職責(zé) 20 保安班長崗位職責(zé) 21 保安員（門崗 、巡邏崗）崗位職責(zé) 22 監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 23 保安員（ 車管員 ） 崗位職責(zé) 24 第三 部分 管理 制度與 規(guī)定 辦公室制度與規(guī)定 考勤制度 28…29 業(yè)主檔案管理規(guī)定 30 技術(shù)檔案管理規(guī)定 31 門禁卡使用管理規(guī)定 32 勞保用品領(lǐng)用 管理規(guī)定 33 空置房管理制度 34 綠化保潔部制度與規(guī)定 維保部制度與規(guī)定 電氣維修人員交接班制度 物業(yè)設(shè)備巡回檢查制度 維修機(jī)具的管理規(guī)定 維修材料出入庫、保管、領(lǐng)用制度 維修材料申報制度 維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定 變電所交接班制度 變電所設(shè)備巡回檢查制度 38 變電所設(shè)備驗收制度 39 變電所設(shè)備缺陷管理制度 40 變電所保 衛(wèi)及防火制度 保安部制度與規(guī)定 交接班制度 保安部巡檢制度 對講機(jī)使用規(guī)定 警衛(wèi)室內(nèi)務(wù)管理規(guī)定 保安部服裝備品領(lǐng)用管理規(guī)定 公共制度與規(guī)定 突發(fā)事件制度 玫瑰港灣 能源核算管理規(guī)定 倉庫管理制度 員工食堂管理 規(guī)定 資產(chǎn)、物資等報廢管理制度 第三部分 工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 辦公室工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 前臺接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 49 處理業(yè)主投訴的工作標(biāo)準(zhǔn) 50…51 處理投訴 的 工作流程 52…53 綠化保潔部工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 保潔 員的禮儀禮貌規(guī)范 66 保潔員 衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn) 67…68 綠化維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn) 69…73 綠 化 工 日 常 行為 守則 標(biāo)準(zhǔn) 維保部工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備巡回檢查工作標(biāo)準(zhǔn) 57…60 突發(fā)事件的處理 61…63 維修人員上門服務(wù)流程 64 維修員上門服務(wù)規(guī)范 保安部工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn) 54 保安員文明用語 55 保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) 56 巡檢工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 玫瑰港灣巡檢流程 玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表 玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表 玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（保安員） 玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（保安員） 玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（保潔員） 玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（保潔員） 玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（維修員） 玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（維修員） 玫瑰港灣小區(qū)外線巡檢線路圖 玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖 1 玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖 2 嘉豪物業(yè)管理有限公司 三級巡查表 第五部分 業(yè)主手冊 裝修管理規(guī)定 78…81 二次裝修管理規(guī)定 82…84 車輛行駛、停放管理規(guī)定（暫行 ） 85…88 非機(jī)動車輛臨時停放管理規(guī)定 89 人員及物品出入管理規(guī)定 90 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 91…92 噪音衛(wèi)生管理規(guī)定 93 寵物管理規(guī)定 94…95 報修服務(wù)指南 96…97 電梯服務(wù)指南 98…99 特約服務(wù)指南 100? 101 投訴、溝通指南 102 突發(fā)事件求助指南 103 前 言 我們知道，一個企業(yè)之所以能夠正常運(yùn)作，是因為必須 要有一套完整的組織架構(gòu)和一套切實(shí)可行的規(guī)章制度來做基礎(chǔ)，同時它也是員工日常工作中必不可缺的培訓(xùn)和指導(dǎo)教材。所以，經(jīng)過近兩個月的努力，《物業(yè)公司管理制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。這是物業(yè)公司全體管理人員從公司組建起就對每個部門、每個崗位投入了大量心血后的結(jié)晶。當(dāng)然，目前的暫行本僅僅是對玫瑰港灣的實(shí)際工作進(jìn)行的總結(jié)和提煉，也是對前一段工作中存在不足的補(bǔ)充。 隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會逐步進(jìn)入別墅區(qū)、花園洋房的物業(yè)管理領(lǐng)域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們更要不斷地摸索、不斷總結(jié)新的工作經(jīng) 驗，不斷完善新的管理機(jī)制。相信通過我們的努力，一定會把嘉豪物業(yè)管理有限公司打造成一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)！ 物業(yè)公司組織架構(gòu) 總經(jīng)理 辦 公室 綠化保潔部 維保部 保安部 副總經(jīng)理 總 則 第一條 為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常運(yùn)營，維護(hù) 業(yè) 主 合 法 權(quán) 益 ， 特 制 定 本 制 度 ； 第二條 本 制 度 依 據(jù) 《 普 通 住 宅 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 》 中 規(guī) 定 的一 級 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 制 定 ； 第三條 物 業(yè) 公 司 倡 導(dǎo) 員 工 誠 實(shí) 守 信 ， 盡 忠 職 守 ， 兢 兢 業(yè) 業(yè) 的 工 作態(tài) 度 ， 嚴(yán) 格 遵 守 規(guī) 章 制 度 ， 從 而 使 其 個 人 價 值 得 到 迅 速 提升 ， 盡 快 適 應(yīng) 本 職 工 作 ； 第四條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 鼓 勵 各 部 門 采 用 新 技 術(shù) 、 新 方 法 ， 依 靠 科 技進(jìn) 步 手 段 等 提 高 管 理 和 服 務(wù) 水 平 ； 第五條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 前 期 運(yùn) 營 由 華 盛 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 監(jiān) 督 實(shí) 施 。業(yè) 主 委 員 會 成 立 后 ， 由 委 員 會 監(jiān) 督 物 業(yè) 公 司 各 項 管 理 制 度的實(shí)施。 為精簡人力，提高工作效率，針對于我們這個小區(qū)的物業(yè)管理公司的設(shè)置只是玫瑰港灣一期工程，可在二期完成以后再進(jìn)擴(kuò)編。 第一部分 崗位職責(zé) 總經(jīng)理崗位職責(zé) 遵守行業(yè)法規(guī)，配合政府有關(guān)部門的工作； 在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對集團(tuán)公司各項決定的貫徹落實(shí)，對公司的經(jīng)營、管理負(fù) 全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 負(fù)責(zé)擬定公司年度工作計劃和工作總結(jié)； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門主管的工作，監(jiān)督各部門各方面的工作； 負(fù)責(zé)公司各部門主管級以上職務(wù)人員的鑒定、錄用和辭退等工作。 負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)接待工作和處理客戶重大投訴的問題； 負(fù)責(zé)公司重要的投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同的審批，以及各類重要文件的審批； 負(fù)責(zé)審批副總經(jīng)理、部門主管的公出及假期安排； 負(fù)責(zé)制定公司的服務(wù)質(zhì)量方針和服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)，并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)物業(yè)公司管理的評審； 1 負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批； 1 履行公司安全、消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)； 1 負(fù)責(zé)組 織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理； 1 完成集團(tuán)公司授權(quán)或交辦的其他任務(wù)。 副總經(jīng)理崗位職責(zé) 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項管理工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。按 總經(jīng)理指示 和授權(quán)在分管范圍內(nèi)決定、處理工作；協(xié)助總經(jīng)理處理日常行政事務(wù) 及 業(yè) 主 投 訴 等 ； 負(fù) 責(zé) 能 源 計 量 的 總 體 控 制 與 核 算 工 作 ， 并 向 總 公 司 提 交 核 算 報告； 在 總 經(jīng) 理 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 分 管 維 修 部 的 日 常 維 修 及 設(shè) 施 設(shè) 備 的 養(yǎng) 護(hù) 工作； 負(fù) 責(zé) 監(jiān) 督 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 質(zhì) 量 ， 確 保 業(yè) 主 滿 意 ； 負(fù) 責(zé) 監(jiān) 督 、 檢 查 公 司 各 部 門 的 工 作 完 成 情 況 ； 在 公 司 總 經(jīng) 理 的 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 負(fù) 責(zé) 公 司 資 產(chǎn) 管 理 ； 負(fù) 責(zé) 與 對 外 各 相 關(guān) 部 門 的 聯(lián) 絡(luò) 、 協(xié) 調(diào) 工 作 及 公 司 相 關(guān) 項 目 的 申報工作； 完 成 集 團(tuán) 公 司 、 總 經(jīng) 理 授 權(quán) 或 交 辦 的 其 他 工 作 任 務(wù) 。 辦公室主任崗位職責(zé) 在 公司 經(jīng)理 的 直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司 的 各項方針、政策，全面負(fù)責(zé) 物業(yè)公司的日常事務(wù)和管理工作。 建立健全公司各項規(guī)章制度，并組織實(shí)施； 不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎懲制度； 負(fù)責(zé)員工年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，并組織培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)撰寫、審核公司各類應(yīng)用文稿；負(fù)責(zé)對外宣傳、公關(guān)接待及聯(lián)絡(luò)工作； 負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神； 負(fù)責(zé)安排各種會議及作好記錄，編寫會議紀(jì)要和決議； 負(fù)責(zé)員工考勤管理的記 錄、審核工作；負(fù)責(zé)員工招聘、離職及內(nèi)部調(diào)動手續(xù)的辦理； 負(fù)責(zé)接待來訪、業(yè)主投訴并及時轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門進(jìn)行處理，作好記錄工作； 負(fù)責(zé)重大投訴的回訪工作；做好存檔并負(fù)責(zé)各類檔案的日常管理工作； 負(fù)責(zé)業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作； 負(fù)責(zé)策劃并落實(shí)便民服務(wù)項目，制定相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；收繳各類服務(wù)費(fèi)等； 及時做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴 ； 檢查監(jiān)督本 公司 維修、保安以及 保潔 人員工作情況并 按制度 進(jìn)行考核，按要求抓好管理 工作 ； 1 熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢 查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作； 1負(fù)責(zé)制定社區(qū)的文體活動計劃并組織實(shí)施； 1負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修申請的審批及重大違章事件的處理工作； 1負(fù)責(zé)向業(yè)主發(fā)布小區(qū)內(nèi)各種公眾信息，如停水、停電通知等； 1協(xié)助總經(jīng)理處理日常事務(wù)、上傳下達(dá)協(xié)調(diào)部門工作； 認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。 接待員 崗位職責(zé) 熟 練 掌 握 國家有關(guān)法規(guī)和 物 業(yè) 管 理 規(guī)定 ， 熟 悉 公 司 各 項 規(guī) 章 制 度 ，樹 立 為 業(yè) 主 服 務(wù) 的 思 想 ； 熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理資料，不斷完善整 理 詳 盡 的 業(yè) 主 檔 案 ； 在 辦公室主任的 統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé) 業(yè) 主日常報修接待工作及 文檔資料的保存和管理 ， 做好各項基礎(chǔ)性