【正文】 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題交接班雙方須當(dāng)面說(shuō)明，如交班人離開(kāi)后接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問(wèn)題的，應(yīng)立即報(bào)告部門(mén)負(fù)責(zé)人處理； 交接班必須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況不得超時(shí)接班。 變電所設(shè)備缺陷管理制度 在額定條件下運(yùn)行或備用的設(shè)備上，發(fā)生了影響安全的異?，F(xiàn)象或達(dá)不到一類(lèi)設(shè)備條件的問(wèn)題，均叫做設(shè)備缺陷。 防火工具、器材應(yīng)放在指定地點(diǎn)，使用方便，嚴(yán)禁隨便動(dòng)用。將所有庫(kù)房編號(hào)管理，并按圖將物品入庫(kù)； 庫(kù)房?jī)?nèi)繪制并張掛物品存放位置圖、保管賬簿，做到庫(kù)內(nèi)存放物品與所建賬簿順序、編號(hào)、數(shù)量一致； 做好各類(lèi)物品的日常核查工作，做到帳物相符，如有誤差、立即查明原因迅速上報(bào)； 物品入庫(kù)時(shí)，保管員必須和辦公室指派的專(zhuān)人同時(shí)清點(diǎn)，確認(rèn)入庫(kù)物品的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)等，雙方簽字確認(rèn)后方可入庫(kù)； 物品出庫(kù)時(shí)，保管員必須核對(duì)領(lǐng)用人（或借用人）的權(quán)限并辦理相關(guān)領(lǐng)用（或借用）手續(xù)，每月 15 日前將物品存儲(chǔ) 情況報(bào)辦公室，根據(jù)實(shí)際情況變更物品總賬； 物品清點(diǎn)盤(pán)查時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)查明原因并查明原因，如短缺或需報(bào)廢處理的物品，必須按公司制定的《關(guān)于資產(chǎn)、物資等報(bào)廢管理制度》處理，嚴(yán)禁擅自調(diào)整。 對(duì)于 業(yè)主 的設(shè)訴，能當(dāng)場(chǎng)做出解釋?xiě)?yīng)當(dāng)場(chǎng) 給予 解決，若不能馬上處理的 ， 應(yīng) 預(yù)約解決時(shí)間， 及時(shí)告 知處理 結(jié)果 ； 對(duì) 業(yè)主 提出的建議 及指出的 不 當(dāng) 之處， 首先 表示感謝，并把事件提交到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理或報(bào)上級(jí)主管 ； 對(duì)于個(gè)人違紀(jì)的投訴，應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過(guò)、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話(huà) ， 及時(shí)派有關(guān)人員檢查，確保事實(shí)的準(zhǔn)確性 后 提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)給予處理 ； 投訴處理完畢 應(yīng) 致電或 回 訪客戶(hù)，詢(xún)問(wèn)其對(duì)處理結(jié)果是否滿(mǎn)意，是否有別的建議，并再次感謝其對(duì)我們工作所做出的幫助。 1謝謝，我不吸煙。 請(qǐng)不要誤會(huì)，這是公司的規(guī)定。 相關(guān)部門(mén)在 處理完投訴后 ， 要 迅速將處理結(jié)果 上 報(bào) 辦公室 ， 由辦公室安排 人 員回訪 。 材料申報(bào)單要一式兩份，一份用于采購(gòu)，一份用于備存。 外來(lái) 人員應(yīng)持證明，經(jīng)本企業(yè)保衛(wèi)部門(mén)或主管部門(mén)的批準(zhǔn) (用電監(jiān)察人員持省局發(fā)給的用電監(jiān)察證件 )。 設(shè)備驗(yàn)收應(yīng)按部頒和上級(jí)主管部門(mén)制定的有關(guān)規(guī)程規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 使用炊事用具 時(shí) 要嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止事故發(fā)生；嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入廚房；易 燃、易爆物品要嚴(yán)格按規(guī)定放置，杜絕意外事故的發(fā)生； 離開(kāi)食堂 前，要關(guān)好門(mén)窗，檢查各類(lèi)電源開(kāi)關(guān)等。 四、門(mén)禁卡的使用 ： 本小區(qū)采用的門(mén)禁卡 具有 逐步實(shí)現(xiàn)人、車(chē)進(jìn)出小區(qū)的身份識(shí)別功能 ； 進(jìn)出小區(qū)時(shí)， 需持卡靠近讀卡器， 經(jīng) 身份識(shí)別后，門(mén)禁 可 自動(dòng)開(kāi)啟 ； 門(mén)禁卡僅限領(lǐng)用人工作時(shí)間內(nèi)使用，實(shí)行早領(lǐng)用晚交回制度； 禁止將本人所使用的 門(mén)禁卡 轉(zhuǎn)借他 人使用 ，以 避免造成不必要的安全隱患 ； 門(mén)禁卡請(qǐng)勿彎折、水浸或接近磁場(chǎng)，因此造成的門(mén)禁卡損壞由持卡人自行承擔(dān)。 臨時(shí)外出：?jiǎn)T工在工作時(shí)間臨時(shí)外出，須請(qǐng)示本部門(mén)經(jīng)理同意后，并在辦公室公示板上標(biāo)明外出時(shí)間、處理事項(xiàng)及返回時(shí)間， 不得超過(guò)三小時(shí)，特殊情況根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。 負(fù)責(zé)組織 、 監(jiān)督和指導(dǎo)當(dāng) 值保安員的日常 工作，認(rèn)真執(zhí)勤及時(shí)糾正和記 錄 違紀(jì)違章現(xiàn)象； 檢查保安人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品； 負(fù)責(zé)記錄保安人員獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn) 巡視 情況； 按照保安 部 制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作 。 萬(wàn)能工崗位職責(zé) 執(zhí) 行 公 司 各 項(xiàng) 管 理 規(guī) 定 ， 服 從 管 理 ， 遵 守 紀(jì) 律 ， 樹(shù) 立 良 好 的 服務(wù)意識(shí)； 熟 悉 物 業(yè) 轄 區(qū) 樓 棟 號(hào) ， 單 元 、 戶(hù) 數(shù) 和 房 屋 結(jié) 構(gòu) ， 水 電 設(shè) 施 ， 管 線走向； 負(fù) 責(zé) 轄 區(qū) 內(nèi) 關(guān) 于 木 、 瓦 、 水 、 電 、 焊 等 方 面 的 小 修 小 補(bǔ) ； 負(fù) 責(zé) 對(duì) 轄 區(qū) 內(nèi) 公 用 部 位 設(shè) 施 設(shè) 備 的 巡 視 和 保 養(yǎng) ； 嚴(yán) 格 遵 守 服 務(wù) 內(nèi) 容 與 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 及 時(shí) 處 理 業(yè) 主 提 出 的 各 種 報(bào) 修要求； 接 到 維 修 任 務(wù) 后 按 作 業(yè) 標(biāo) 準(zhǔn) 按 時(shí) 完 成 維 修 內(nèi) 容 ， 工 作 完 畢 即 時(shí)清 理 施 工 現(xiàn) 場(chǎng) ， 服 務(wù) 結(jié) 束 須 請(qǐng) 業(yè) 主 簽 字 認(rèn) 可 ； 嚴(yán) 格 遵 守 操 作 規(guī) 程 以 確 保 安 全 ， 預(yù) 防 意 外 事 故 的 發(fā) 生 ， 嚴(yán) 禁 違章作業(yè)； 積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無(wú)投訴； 愛(ài) 護(hù) 工 具 ， 杜 絕 浪 費(fèi) ， 按 規(guī) 定 領(lǐng) 用 維 修 材 料 和 工 具 ； 完 成 領(lǐng) 導(dǎo) 交 辦 的 其 他 臨 時(shí) 性 任 務(wù) 。相信通過(guò)我們的努力，一定會(huì)把嘉豪物業(yè)管理有限公司打造成一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)！ 物業(yè)公司組織架構(gòu) 總經(jīng)理 辦 公室 綠化保潔部 維保部 保安部 副總經(jīng)理 總 則 第一條 為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常運(yùn)營(yíng)，維護(hù) 業(yè) 主 合 法 權(quán) 益 ， 特 制 定 本 制 度 ； 第二條 本 制 度 依 據(jù) 《 普 通 住 宅 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 》 中 規(guī) 定 的一 級(jí) 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 制 定 ； 第三條 物 業(yè) 公 司 倡 導(dǎo) 員 工 誠(chéng) 實(shí) 守 信 ， 盡 忠 職 守 ， 兢 兢 業(yè) 業(yè) 的 工 作態(tài) 度 ， 嚴(yán) 格 遵 守 規(guī) 章 制 度 ， 從 而 使 其 個(gè) 人 價(jià) 值 得 到 迅 速 提升 ， 盡 快 適 應(yīng) 本 職 工 作 ； 第四條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 鼓 勵(lì) 各 部 門(mén) 采 用 新 技 術(shù) 、 新 方 法 ， 依 靠 科 技進(jìn) 步 手 段 等 提 高 管 理 和 服 務(wù) 水 平 ； 第五條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 前 期 運(yùn) 營(yíng) 由 華 盛 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 公 司 監(jiān) 督 實(shí) 施 。 副總經(jīng)理崗位職責(zé) 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)管理工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 變電所值 班長(zhǎng)崗位職責(zé) 值班長(zhǎng)是本值安全運(yùn)行和維護(hù)工作的全面負(fù)責(zé)人； 組織好本值正常運(yùn)行工作，接受和執(zhí)行調(diào)度 (系統(tǒng)和本公司值班調(diào)度 )命令，正確迅速的進(jìn)行倒閘操作和事故處理； 定時(shí)組織設(shè)備巡視和抄表工作，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)組織處理，處理不了的及時(shí)匯報(bào)。 監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 值班人員不得隨意離開(kāi) 監(jiān)控 室，每天做好值班記錄 ； 不帶任何無(wú)關(guān)人員進(jìn)入 監(jiān)控 工作室，做好保密工作，不向無(wú)關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施 ； 監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知值班保安 ； 出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r ； 對(duì)異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄 ； 監(jiān)視 、 收聽(tīng) 小區(qū)、 電梯內(nèi)警鐘 及 對(duì)講電 話(huà) ， 發(fā)現(xiàn)異常立即 報(bào)告 ， 并 及時(shí) 與維 修 部聯(lián)系 ； 當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場(chǎng)查看，爭(zhēng)取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中 ； 熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修 ； 負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄 。及 時(shí) 跟 進(jìn) 業(yè) 主 檔 案 的 變 更 ， 保 證 信 息 的 準(zhǔn) 確 性 ； 業(yè)主檔案信息應(yīng)嚴(yán)格管理，注意保密。服從組織安排， 非就餐時(shí)間， 未經(jīng)同意不得擅自 出入。 變電所交接班制度 接班人員須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行交接手續(xù)前交班人員不準(zhǔn)離崗； 禁止在事故處理或倒閘操作中交接班。設(shè)備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。 易燃，易爆物品應(yīng)放在指定地點(diǎn)或?qū)Ｓ脗}(cāng)庫(kù)保管，嚴(yán)禁放在火源附近。發(fā)現(xiàn)丟失或質(zhì)量存在問(wèn)題（如超期、受潮、損壞等），需立即以書(shū)面形式向上級(jí)報(bào)告； 所有庫(kù)存物品均由物業(yè)公司辦公室組織，進(jìn)行一年一度的物品盤(pán)點(diǎn)，以確保賬物的準(zhǔn)確性。 二、 規(guī)范用語(yǔ)： 您好！請(qǐng)問(wèn)我們能為您做些什么 ? 非常感謝您對(duì)我們提出的寶貴建議 /意見(jiàn)。 保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) 1．保安人員上崗時(shí)統(tǒng)一著裝，佩戴工號(hào)卡。 請(qǐng)您稍等，我?guī)湍?lián)系一下。所有投訴均須在投訴登記表中登記備案； 四、 如投訴需其他部門(mén)配合方能解決問(wèn)題時(shí)，應(yīng)盡快與其他 相關(guān)部門(mén) ，取得解決方案 。 維修材料申報(bào) 制度 為了加強(qiáng)對(duì)維修材料的管理，杜絕鋪張浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，確保設(shè)備設(shè)施達(dá)到正常使用功能，特制定維修材料申報(bào)制度如下： 部門(mén)經(jīng)理須在每月 25 日之前根據(jù)下月檢修計(jì)劃，擬定出購(gòu)入材料申請(qǐng)單，經(jīng)與保管員核對(duì)后，提出申購(gòu)計(jì)劃，并注明用料時(shí)間； 申購(gòu)計(jì)劃須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，交辦公室安排人員采購(gòu)； 為了加快流動(dòng)資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，采購(gòu)人員須本著零庫(kù)存的原則，盡量采取先用先買(mǎi)，不影響維修人員使用； 對(duì)于日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，為便于迅速處理，可由部門(mén)經(jīng)理直接報(bào)總經(jīng)理安排購(gòu)買(mǎi)； 事故搶修材料應(yīng)迅速采購(gòu)，及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)溝通，以便掌握情況； 采購(gòu)材料在實(shí)際維修中剩余較大，應(yīng)及時(shí)入庫(kù)保管；如剩余材料閑置過(guò)久要立即聯(lián)系退貨； 材料申報(bào)，要由維保部經(jīng)理組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員議定，根據(jù)實(shí)際情況，盡量減小誤差。 變電所保衛(wèi)及防火制度 變電所是動(dòng)力中樞，是重要生產(chǎn)保衛(wèi)單位，應(yīng)加強(qiáng)安全消防工作。 變電所設(shè)備驗(yàn)收制度 凡新建、擴(kuò)建、改建工程和大、小修、定期試驗(yàn)、臨時(shí)檢修后必須經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格，圖紙資料完備，移交給變電所后，方能投入系統(tǒng)運(yùn)行。 垃圾要及時(shí)處理，確保食堂衛(wèi)生符合標(biāo)準(zhǔn)。 領(lǐng)用人 因 離職 等原因不再使用時(shí) ， 需 上交所領(lǐng)用 門(mén)禁卡 ，辦公室需加以核對(duì)編號(hào)無(wú)誤后，辦理相關(guān)離職手續(xù)。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，漏打、遲到、早退者每次罰款五元； 二、請(qǐng)銷(xiāo)假制度 按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定，實(shí)行固定公休日休息，如臨時(shí)有事則須事先填寫(xiě)請(qǐng)假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行： 事假：部門(mén)經(jīng)理有權(quán)給予本部門(mén)員工一 天以?xún)?nèi)的假期，超過(guò)一天以上三天以?xún)?nèi)的須報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理，三天以上則需請(qǐng)示執(zhí)行董事，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休息，否則視為曠工； 病假：?jiǎn)T工因病無(wú)法工作，須電話(huà)請(qǐng)示本部門(mén)經(jīng)理，并在上班時(shí)交付醫(yī)院開(kāi)具的診斷書(shū)；超過(guò)一天以上或三天以?xún)?nèi)的，由主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)總經(jīng)理，超過(guò)三天的須報(bào)經(jīng)執(zhí)行董事批準(zhǔn)； 住院：?jiǎn)T工因病需住院治療，須出具住院通知書(shū)原件后將復(fù)印后送交主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，并由主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)向上級(jí)匯報(bào)，同時(shí)報(bào)辦公室存檔。 保安班長(zhǎng)崗位職責(zé) 在保安 經(jīng)理 的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安 部 日常事務(wù)的 具體 工作。 如出現(xiàn)水管爆裂等嚴(yán)重事故，須首先匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，在保證安全的情 況 下 ， 要 及 時(shí) 進(jìn) 行 搶 修 ； 認(rèn) 真 執(zhí) 行 維 修 材 料 領(lǐng) 用 制 度 ，本 著 勤 儉 節(jié) 約 的 原 則 ， 降 低 材 料 消耗； 嚴(yán) 格 遵 守 各 種 維 修 工 具 的 保 管 與 使 用 管 理 規(guī) 定 ，按 值 移 交 ，確 保 工具 處 于 完 好 待 用 狀 態(tài) ； 完 成 領(lǐng) 導(dǎo) 交 辦 的 臨 時(shí) 性 任 務(wù) 。 隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會(huì)逐步進(jìn)入別墅區(qū)、花園洋房的物業(yè)管理領(lǐng)域，這對(duì)于我們無(wú)異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們更要不斷地摸索、不斷總結(jié)新的工作經(jīng) 驗(yàn)，不斷完善新的管理機(jī)制。按 總經(jīng)理指示 和授權(quán)在分管范圍內(nèi)決定、處理工作；協(xié)助總經(jīng)理處理日常行政事務(wù) 及 業(yè) 主 投 訴 等 ； 負(fù) 責(zé) 能 源 計(jì) 量 的 總 體 控 制 與 核 算 工 作 ， 并 向 總 公 司 提 交 核 算 報(bào)告； 在 總 經(jīng) 理 領(lǐng) 導(dǎo) 下 ， 分 管 維 修 部 的 日 常 維 修 及 設(shè) 施 設(shè) 備 的 養(yǎng) 護(hù) 工作； 負(fù) 責(zé) 監(jiān) 督 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 質(zhì) 量 ， 確 保 業(yè) 主 滿(mǎn) 意 ； 負(fù) 責(zé) 監(jiān) 督 、 檢 查 公 司 各 部 門(mén) 的 工 作