【正文】 第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部工作流程房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部工作流程是什么？房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營管理活動的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標(biāo)進行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：（1）綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、服務(wù)的一項系統(tǒng)工程。（2）土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時的市場價格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。（3）房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負責(zé)從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。（2）委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進行規(guī)劃設(shè)計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費或承包費。（3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。（2）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要一、房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營范圍廣泛，內(nèi)容也很多，經(jīng)營內(nèi)容就主要方面講有以下幾種：房地產(chǎn)開發(fā)與購置。開發(fā)與購置，雖然二者在經(jīng)濟性質(zhì)上完全不同，但就經(jīng)營者來說，都是一種投資活動的起點，即由貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金。這種轉(zhuǎn)換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)營活動的重要內(nèi)容和不可缺少的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)品的銷售。是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中又一重要內(nèi)容。開發(fā)與購置是和生產(chǎn)相連結(jié)而銷售是和消費相連結(jié)，它使商品資金通過出賣再轉(zhuǎn)換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發(fā)、購置一樣，是房地產(chǎn)經(jīng)營中最基本的內(nèi)容。房屋互換。在房地產(chǎn)市場不基發(fā)達和供給嚴重不足的情況下，房屋互換是對購買和銷售的補充。就其性質(zhì)來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢服務(wù)。所以在房屋互換中提供必要的場所、信息、中介和咨詢也成為房地產(chǎn)經(jīng)營的一項內(nèi)容。房地產(chǎn)信托和咨詢。信托和咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)營者利用自己的技術(shù)、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢，接受委托而進行的經(jīng)營和服務(wù)活動。房地產(chǎn)信托，是接受產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)代理人的委托，代為進行房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。信托的內(nèi)容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關(guān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)出售者的要求，就投資環(huán)境、市場信息、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價等方面提供咨詢服務(wù)。信托和咨詢都是有償服務(wù)，經(jīng)營者通過經(jīng)營服務(wù)活動，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟報償，也擴大了經(jīng)營范圍。二、房地產(chǎn)經(jīng)營的方式對于房地產(chǎn)經(jīng)營方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對房地產(chǎn)經(jīng)營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經(jīng)營方式問題。狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。房地產(chǎn)出售的經(jīng)營方式出售是商品經(jīng)營的最普遍方式。房地產(chǎn)品作為商品，其價值的實現(xiàn)也要通過這種方式。房地產(chǎn)品出售，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分為現(xiàn)貨與期貨兩種出售方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場選擇，拍板交易。成效后賣者實現(xiàn)了商品價值的同時，買者得到了房地產(chǎn)的部分或全部產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采用，優(yōu)點是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產(chǎn)開發(fā)和流通。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣的投機行為。（2）按成交方式分為訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預(yù)付一部分訂金，當(dāng)產(chǎn)品移交后再付清貨款。現(xiàn)購是在新建產(chǎn)品驗收出售給購買者，或原有物業(yè)出售、拍賣時對準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)預(yù)先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特殊交易方式。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。（4）按付款條件可分為平價出售和優(yōu)惠價出售。（5）按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。房地產(chǎn)出租的經(jīng)營方式出租，是房地產(chǎn)經(jīng)營的另一種基本方式，也是房地產(chǎn)商品交換的特殊形式。就其經(jīng)濟性質(zhì)而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現(xiàn)；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。房地產(chǎn)出租按所經(jīng)營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經(jīng)營的唯一方式。國家規(guī)定國有土地可以有償出讓，轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。當(dāng)土地連同房地產(chǎn)一同轉(zhuǎn)讓時，土地轉(zhuǎn)讓的雖然仍是使用權(quán)，但地上房屋轉(zhuǎn)讓的可以是所有權(quán)。房產(chǎn)出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關(guān)系，以及出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)出租在城市房地產(chǎn)經(jīng)營中占很大比重，是不容忽視的經(jīng)營內(nèi)容和方式。房產(chǎn)出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部工作職責(zé)**************公司工程部工作職責(zé)根據(jù)公司就各項目開發(fā)標(biāo)段的總體安排，負責(zé)擬訂項目開發(fā)工作進度計劃，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施。負責(zé)制定工程技術(shù)質(zhì)量管理、工程洽商、工程保修等與工程管理有關(guān)之各種管理文件的制定，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施。負責(zé)對開發(fā)項目的工程進度、質(zhì)量進行監(jiān)督管理，使各項目進度、質(zhì)量符合公司的總體要求。根據(jù)公司總包、分包、設(shè)備材料招投標(biāo)權(quán)限，與公司相關(guān)部門一同參與上述招投標(biāo)工作，負責(zé)投標(biāo)單位的資格預(yù)審，并負責(zé)各類工程、設(shè)備材料合同的執(zhí)行和過程控制。協(xié)同相關(guān)部門組織設(shè)計交底工作。負責(zé)對監(jiān)理公司及各分包單位的協(xié)調(diào)、管理，對施工現(xiàn)場的施工技術(shù)、施工工藝等工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，達到公司的總體目標(biāo)要求。建立工程管理制度，負責(zé)工程項目建設(shè)全面質(zhì)量管理。負責(zé)處理工程質(zhì)量責(zé)任和安全事故，負責(zé)組織分項、分部及隱蔽工程的旁站、檢查與驗收，以及資料的如實、定時的記錄。監(jiān)控工程施工質(zhì)量、進度、簽證，組織竣工驗收。監(jiān)督施工單位及時向質(zhì)檢站報檢資料和申請核定質(zhì)量等級。1負責(zé)工程項目建設(shè)進度控制及組織協(xié)調(diào)工作。1負責(zé)工程項目合同跟蹤管理包括工程費用的審核，確定是否應(yīng)支付工程款等及執(zhí)行情況的考量。1負責(zé)工程部周報、月報及月度、季度和資金計劃的編制。1配合公司相關(guān)專業(yè)部門作好項目前期方案，對施工圖及配套工程設(shè)計，提出合理化建議、配合辦理相應(yīng)