【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司職責(zé)及流程制度作者：日期：第一部分 總工辦工作制度一、總工辦部門(mén)職能（一）負(fù)責(zé)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)的技術(shù)、進(jìn)度與質(zhì)量管理，主要包括：審查設(shè)計(jì)單位的工作大綱及各專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求，審查設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，審查設(shè)計(jì)方案，向設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)修改建議。根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃負(fù)責(zé)督促、審查設(shè)計(jì)單位及時(shí)完成所承擔(dān)的設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)修改任務(wù)，提交相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙。組織設(shè)計(jì)過(guò)程中的監(jiān)督、檢查，組織各階段設(shè)計(jì)成果的匯報(bào)，負(fù)責(zé)組織重大設(shè)計(jì)方案或復(fù)雜技術(shù)問(wèn)題的的專(zhuān)題討論。 負(fù)責(zé)審查、復(fù)核設(shè)計(jì)文件、補(bǔ)充設(shè)計(jì)文件、修正設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤和偏差，組織對(duì)工程設(shè)計(jì)文件的核對(duì)、驗(yàn)證與評(píng)審驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)組織向監(jiān)理單位、承包單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底并協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)勘察部門(mén)解答設(shè)計(jì)施工圖中存在的問(wèn)題。完成為完善設(shè)計(jì)而進(jìn)行的修改設(shè)計(jì)方案。負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)文件及變更設(shè)計(jì)文件的管理，對(duì)施工過(guò)程中動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)的驗(yàn)證與協(xié)調(diào)工作。參與組織項(xiàng)目竣工圖紙的編制和審查。 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)咨詢(xún)公司的協(xié)調(diào)管理，使咨詢(xún)工作按合同要求及時(shí)有效工作。（二）參與工程的控制管理工作，經(jīng)常巡視工地，解決施工中遇到的設(shè)計(jì)問(wèn)題。檢查工程施工質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違背設(shè)計(jì)的施工行為，并盡快通報(bào)監(jiān)理單位和工程部按規(guī)定的程序予以處置。（三）參與工程變更的審議，組織工程部、經(jīng)濟(jì)部、監(jiān)理單位、承包單位、設(shè)計(jì)院討論確定變更方案，審議設(shè)計(jì)變更后新的設(shè)計(jì)方案，會(huì)同相關(guān)部門(mén)辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)，負(fù)責(zé)督促編制變更工程施工圖。（四）參與施工管理過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題和重大施工方案的審議，配合設(shè)計(jì)院解決技術(shù)難點(diǎn)和重點(diǎn)，如地基處理、基礎(chǔ)處理、異常地質(zhì)情況處理等。（五）配合前期部進(jìn)行工程的報(bào)建相關(guān)技術(shù)服務(wù)。 （六）配合前期部、工程部進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。 （七）負(fù)責(zé)交工后的工程缺陷調(diào)查及缺陷原因分析，審查工程缺陷修復(fù)方案。二、總工辦崗位職責(zé)（一）總工辦主任崗位職責(zé)參加項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)方案的研討，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供合理建議。配合前期部進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)批的相關(guān)技術(shù)性工作，及配套外網(wǎng)的深化設(shè)計(jì)和施工驗(yàn)收工作。配合銷(xiāo)售部解決銷(xiāo)售過(guò)程中提出相關(guān)的技術(shù)問(wèn)題。負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，對(duì)設(shè)計(jì)院下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)并與其建立工作關(guān)系，在設(shè)計(jì)過(guò)程中提出合理建議。并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查和協(xié)調(diào)。認(rèn)真審閱設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)違背設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的事項(xiàng)進(jìn)行糾正，避免浪費(fèi)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)解決。參加圖紙會(huì)審、技術(shù)交底會(huì)議及現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)性技術(shù)工作會(huì)議，并提出所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理意見(jiàn)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的決策性變化，及時(shí)提出合理化的技術(shù)性支持，并積極落實(shí)解決設(shè)計(jì)變更等方面的技術(shù)性問(wèn)題。審核施工單位的施工技術(shù)方案，對(duì)方案中涉及增加工程費(fèi)用的技術(shù)措施要嚴(yán)格把關(guān)。參加施工單位、監(jiān)理單位組織的相關(guān)技術(shù)工作會(huì)議，聽(tīng)取各方提出的技術(shù)問(wèn)題及解決辦法，并提出意見(jiàn)和建議。根據(jù)工程進(jìn)展情況，及時(shí)落實(shí)相關(guān)技術(shù)問(wèn)題。1參與工程及甲方采購(gòu)的材料，設(shè)備招標(biāo)過(guò)程中的技術(shù)工作，并提出技術(shù)要求和參數(shù)。1對(duì)工程所需要的新技術(shù)、新材料、新工藝應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員參觀、考查、學(xué)習(xí)，并做總結(jié)或考察報(bào)告。1協(xié)調(diào)做好工程驗(yàn)收工作，總結(jié)已完成項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。1完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。（二）各專(zhuān)業(yè)工程師崗位職責(zé)組織設(shè)計(jì)單位選擇和評(píng)審。編制各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。組織進(jìn)行各階段設(shè)計(jì)溝通，審查各階段的設(shè)計(jì)圖紙。參與施工圖會(huì)審。管理設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)圖紙。跟進(jìn)和審查設(shè)計(jì)變更。配合經(jīng)濟(jì)部制定材料、設(shè)備采購(gòu)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)材料、設(shè)備設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。配合銷(xiāo)售部解決銷(xiāo)售過(guò)程中提出相關(guān)的技術(shù)問(wèn)題。審查承包單位的施工組織設(shè)計(jì)、重大施工方案。解決項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的重大技術(shù)問(wèn)題。三、總工辦工作流程（一）勘察設(shè)計(jì)階段 對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位勘察設(shè)計(jì)文件審核。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)文件審核。（三）前期手續(xù)階段 協(xié)助前期辦理用地規(guī)劃批文、辦理工程規(guī)劃許可證。 協(xié)助前期辦理工程外網(wǎng)配套相關(guān)手續(xù)。（四）施工圖設(shè)計(jì)階段 完成施工圖設(shè)計(jì)。 與前期部配合辦理施工圖設(shè)計(jì)與審查。（五）施工階段 在施工階段配合經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行工程材料、設(shè)備等招標(biāo)采購(gòu)工作技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的提供。 配合工程部解決設(shè)計(jì)中存在的各種問(wèn)題。（六）竣工驗(yàn)收階段 配合前期部、工程部進(jìn)行竣工驗(yàn)收各種有關(guān)技術(shù)文件的提供。第二部分 前期部工作制度一、前期部部門(mén)職能（一）負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣?、上?jí)主管部門(mén)及相關(guān)業(yè)務(wù)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)及處理。協(xié)助市有關(guān)部門(mén)搞好工程標(biāo)底的編制工作，搞好工程項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。遵守工作流程及管理制度。及時(shí)準(zhǔn)備掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政府政策，為公司發(fā)展建立良好、長(zhǎng)期的溝通平臺(tái)。（二）辦理公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的一切證照。其中包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》等。（三）負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)報(bào)批報(bào)建，組織項(xiàng)目消防竣工、規(guī)劃竣工、綜合竣工驗(yàn)收及手續(xù)辦理。向發(fā)改委、規(guī)劃局、環(huán)保局、建委、公安交通管理局、環(huán)衛(wèi)局、人防辦等政府部門(mén)申辦的其他報(bào)建事項(xiàng)。（四）協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)，負(fù)責(zé)組織編制公司年度工程項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃及投資計(jì)劃。研究并提出公司年度重大工程項(xiàng)目及擬列入市政府每年實(shí)事項(xiàng)目的安排意見(jiàn)，組織向相關(guān)工程項(xiàng)目指揮部進(jìn)行工程項(xiàng)目前期工作交底工作，對(duì)各工程項(xiàng)目指揮部進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并督促檢查相關(guān)工作的落實(shí)情況，要做到高度重視、加強(qiáng)管理、嚴(yán)格把關(guān)。（五）根據(jù)工程進(jìn)展情況，及時(shí)配合工程部及相關(guān)市政配套部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)配套工程施工，包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線、道路和雨污水工程，確保協(xié)調(diào)到位、配套工程現(xiàn)場(chǎng)有序且與正常施工合理交叉。（六）負(fù)責(zé)總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，分析研究，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)分析、定位及產(chǎn)品的方案設(shè)計(jì)，辦理勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、監(jiān)督和施工合同的鑒定及審查，協(xié)助工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收工作，確保協(xié)調(diào)順暢、驗(yàn)收工作及時(shí)、順利完成。（七）負(fù)責(zé)組織人員對(duì)項(xiàng)目的所有批文及相關(guān)材料檔案進(jìn)行歸集、整理、移交及保存，確保資料歸檔及時(shí)、齊全，分類(lèi)清晰，查取方便。（八）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，并做好與其他部門(mén)的協(xié)調(diào)配合工作。二、前期部崗位職責(zé)（一）前期部經(jīng)理崗位職責(zé)根據(jù)公司項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)的要求,負(fù)責(zé)承辦公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,并按國(guó)家的法律、法規(guī)和政府規(guī)定的申報(bào)程序進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的申報(bào)工作。負(fù)責(zé)向市計(jì)委、建設(shè)局申辦項(xiàng)目投資計(jì)劃（立項(xiàng)）、開(kāi)工報(bào)告，并做好公司與政府各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。負(fù)責(zé)辦理公司向政府交納的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用,并辦理取證工作。向市建設(shè)局申辦施工圖審查。辦理招投標(biāo)手續(xù)。申報(bào)建筑面積核查及辦理各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的繳納手續(xù)。協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)工作,提供設(shè)計(jì)單位所需的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)資料。根據(jù)公司的要求，負(fù)責(zé)向人防辦申請(qǐng)新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。負(fù)責(zé)向環(huán)保局報(bào)審新建項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、辦理環(huán)評(píng)手續(xù)。向民政局報(bào)審新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，辦理項(xiàng)目名稱(chēng)的使用、冠名、變更等手續(xù)。向交警支隊(duì)申辦新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的立項(xiàng)，報(bào)審項(xiàng)目總設(shè)計(jì)方案。向市規(guī)劃局、消防支隊(duì)、人防辦、環(huán)保局、計(jì)委、建設(shè)局、交警支隊(duì)、民政局等政府部門(mén)申辦的其他報(bào)建事項(xiàng)。協(xié)助相關(guān)職能部門(mén)向公司提供、推薦相關(guān)合格供方（設(shè)計(jì)、監(jiān)理勘察、施工等合作單位）。1負(fù)責(zé)（牽頭）進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建所需的公關(guān)活動(dòng)，對(duì)參與公關(guān)協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。1負(fù)責(zé)及時(shí)促進(jìn)或優(yōu)化政府合作關(guān)系，為公司建立良好、長(zhǎng)期的溝通平臺(tái)。1辦理工程開(kāi)工前的各種手續(xù),保證工程的順利開(kāi)工。1工程竣工后,會(huì)同有關(guān)部門(mén)及時(shí)辦理物業(yè)移交手續(xù)。1為公司提供新項(xiàng)目調(diào)研等方面的新支持，及時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作進(jìn)展，提出合理化建議。1負(fù)責(zé)本部門(mén)于公司其他部門(mén)之間的工作協(xié)調(diào),對(duì)前期部的所有工作全權(quán)負(fù)責(zé),嚴(yán)格管理本部門(mén)員工,建立良好的工作秩序。1積極完成公司及主管領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。（二）報(bào)建員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期主管部門(mén)，完善各種具體手續(xù)，保證開(kāi)發(fā)計(jì)劃順利實(shí)施。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與市政府有關(guān)部門(mén)關(guān)系，確保市政配套設(shè)施符合公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要，組織有關(guān)部門(mén)完成市政配套設(shè)計(jì)，完善小區(qū)的各種市政配套設(shè)施。 完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等。 參與各有關(guān)單位及部門(mén)經(jīng)濟(jì)合同的談判，并及時(shí)整理已完成的合同。 處理公司交于的其它事宜。 三、前期部工作流程 （一）《土地使用證》申領(lǐng) 土地登記申請(qǐng)書(shū)。 單位法定代表人證明（委托代理人申請(qǐng)土地登記的，應(yīng)提交授權(quán)委托書(shū)和代理人資格身份證明）。 土地權(quán)屬來(lái)源證明（歷年來(lái)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)文件）。 地籍調(diào)查表。 繳納的土地款及契稅材料。 其他有關(guān)資料。 （二）設(shè)計(jì)方案評(píng)選（規(guī)劃編研中心） 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 三家備選設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)證書(shū)。 每家單位的方案文本各8本及電子文件。 費(fèi)用。 （三）總平、單體方案報(bào)審（召開(kāi)外審會(huì)） 詳規(guī)設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)表。 申請(qǐng)函。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 符合設(shè)計(jì)深度要求的總平圖（1/500）、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案文本（每份四套）和電子文件。 場(chǎng)地現(xiàn)勢(shì)地形圖原件（1/500）一份。 設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)許可文件。 （四）立項(xiàng)(發(fā)改委) 申請(qǐng)報(bào)告。 土地出讓合同。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 批準(zhǔn)總平圖和方案審查意見(jiàn)。 開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。 總投資額30%的資金證明或保函。（五）地名注冊(cè) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 立項(xiàng)批文。 總平圖。 地名申請(qǐng)單(各2份)。（六）樓宇公安編號(hào)審批 申請(qǐng)。 規(guī)劃局批準(zhǔn)總平圖。 地名使用批復(fù)。（七）環(huán)評(píng)審批 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響申報(bào)（登記）表。 項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批件。項(xiàng)目所在的區(qū)域位置圖（包括水系圖、周?chē)沫h(huán)境敏感目標(biāo)和居住的人群）對(duì)于污染較重或難以治理的建設(shè)項(xiàng)目，須提交初步環(huán)境影響分析或治理方案（根據(jù)申報(bào)審批結(jié)果，委托有資質(zhì)單位編制環(huán)評(píng)書(shū)或表再報(bào)環(huán)保局審批）。（八）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 填具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表。 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。 建設(shè)單位申請(qǐng)函。 場(chǎng)地現(xiàn)勢(shì)地形圖及其電子數(shù)據(jù)。 總平批準(zhǔn)文件及批準(zhǔn)的總平規(guī)劃圖、歷次建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（現(xiàn)用控規(guī)批準(zhǔn)文件及一圖一表）。（九）人防立項(xiàng) 規(guī)劃批準(zhǔn)總平圖1份。 地面項(xiàng)目核準(zhǔn)通知1份。 10層以上高層建筑的地面一層建筑平面圖1份。 上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面圖各一份。 人防工程方案設(shè)計(jì)（平時(shí)、戰(zhàn)時(shí)平面圖）各1份。 項(xiàng)目審批申報(bào)表（一式三份）。（十）初步設(shè)計(jì)抗震審查 立項(xiàng)批文。 初步設(shè)計(jì)文件。 地質(zhì)勘察報(bào)告。 初步設(shè)計(jì)抗震審查申請(qǐng)表。 結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)。 勘察、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)。（十一）初步設(shè)計(jì)審查（召開(kāi)擴(kuò)初會(huì)） 申請(qǐng)報(bào)告。 初步設(shè)計(jì)方案文本8套。（1）文字說(shuō)明。（2）圖紙部分：規(guī)劃總平圖（反映周邊建筑用途、間距）、管線綜合圖、道路、綠化平面圖、單體設(shè)計(jì)圖。（3）項(xiàng)目概算2份。（4）附件：計(jì)委立項(xiàng)批文、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃局詳規(guī)批復(fù)、規(guī)劃批準(zhǔn)總平、規(guī)劃局設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)、抗震專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)審查意見(jiàn)、環(huán)評(píng)審批意見(jiàn)。（十二）施工圖政策性預(yù)審 施工圖報(bào)審表。 一套建筑圖。 初步設(shè)計(jì)批文。 批準(zhǔn)總平。 設(shè)計(jì)合同（如是外地設(shè)計(jì)單位，需另辦入市備案手續(xù)）。 （十三）施工圖審查 （包括施工圖、抗震、氣象、人防、消防五個(gè)專(zhuān)項(xiàng)審查，各項(xiàng)審圖過(guò)程中，審查意見(jiàn)設(shè)計(jì)院都必須及時(shí)回復(fù)、溝通）。施工圖審查（審查工作分巖土報(bào)告審查和施工圖審查兩階段）（1）巖土勘察報(bào)告審查。 ①巖土勘察報(bào)告審查報(bào)審表。 ②巖土勘察報(bào)告。 ③工程勘察合同。 ④建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 ⑤規(guī)劃批準(zhǔn)總平面圖。（2）施工圖審查。 ①施工圖審查申請(qǐng)表。 ②立項(xiàng)批文和初步設(shè)計(jì)批文。 ③節(jié)能報(bào)審表（建筑、電氣、暖通）。 ④全套施工圖4套。 ⑤專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)。（抗震、消防、環(huán)保、人防）。 ⑥結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)。 ⑦經(jīng)備案的勘察和設(shè)計(jì)合同。 ⑧外省市勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)市許可證。 氣象專(zhuān)項(xiàng)審查（1）建設(shè)項(xiàng)目防雷裝置設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)表。（2）計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目批文。（3）建設(shè)項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙一套。人防專(zhuān)項(xiàng)審查(審查工作分技術(shù)性和政策性?xún)呻A段)（1）技術(shù)性審查。①《人民防空工程施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)審表》一式三份。②初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件及人防立項(xiàng)批文。③工程勘測(cè)成果報(bào)告1份。④施工圖設(shè)計(jì)文件2套（全）。⑤人防結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)1份。建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位回復(fù)修改并送本處復(fù)審，繳納審查費(fèi)用。（2）政策性審查。技術(shù)性審查