【正文】 商業(yè)地產(chǎn)階段性報告 目 錄 一 .宏觀市場環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2. 政策環(huán)境分析 3. 其它因素影響分析 二 .北京商業(yè)物業(yè)分析 /宣傳 /推廣策略簡析 三 .開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式 1.“營業(yè)額提成＋保底”的委托經(jīng) 營模式 （或全資）經(jīng)營模式 四 .商鋪投資分析 分析 五 .重點商業(yè)項目分析 一、宏觀市場環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 今年以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于一個快速增長的階段，各種經(jīng)濟(jì)因素都非?；钴S，同時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源能源的矛盾加劇，國家從土地、信貸、行業(yè)發(fā)展等方面實施一系列宏觀調(diào)控措施，以抑制局部過熱現(xiàn)象，達(dá)到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的目的。 上半年，北京市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 %?？鄢? 非典 對上年基數(shù)的影響，經(jīng)濟(jì)增長率為 %。低于一季度的經(jīng)濟(jì)增長率。從 1999 年以來，北京市經(jīng)濟(jì)增長速度一直平穩(wěn)保持在 10%以上，年度之間變化不超過 個百分點。 20xx 年以后，在奧運、消費結(jié)構(gòu)升級等因素的影響下，北京市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加速增長的新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平穩(wěn)正常， 主要體現(xiàn)以下四個方面： 經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)改善。全市完成財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %。 增長質(zhì)量穩(wěn)步提高?，F(xiàn)代制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用增強(qiáng)，增長結(jié)構(gòu)趨向協(xié)調(diào)。工業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 落實國家宏觀調(diào)控取得明顯成效。一是投資增幅逐月回落。全社會固定資產(chǎn)投資 872 億元，增長 %，增速比 1 至 5 月回落 個百分點， 比一季度回落 個百分點 。投資增長主要是中央重點項目和奧運場館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)帶動，國家重點抑制的低水平盲目投資領(lǐng)域項目在北京基本不存在。二是消費保持較快增長。實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。三是新增貸款明顯減少。 6 月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 11853 億元，增加額同比下 降 %。四是消費價格保持基本穩(wěn)定，明顯低于全國平均水平。原材料、燃料、動力等生產(chǎn)領(lǐng)域價格也趨于平穩(wěn)。 居民生活進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 ，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為 元，增長 %。由于及時調(diào)整最低生活保障等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，緩解了糧油價格上漲對低收入群眾生活的影響。堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，農(nóng)民就業(yè)和社會保障也逐步納入全市統(tǒng)籌管理體系。 外商投資好于預(yù)期。全市新批外商投資企業(yè) 859 家，增長 %，實際利用客商直接投資 億美元，增長 %，地方企業(yè) 出口總值達(dá)到 45 億美元，增長 %。禽流感和非典反彈對經(jīng)濟(jì)的影響很小，各項指標(biāo)明顯高于預(yù)期。 2. 政策環(huán)境分析 20xx 年是各項宏觀調(diào)控政策出臺最集中的一年，商業(yè)地產(chǎn)受政策的影響在整個行業(yè)將是首當(dāng)其沖的。 《關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資通知》 4 月 26 日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資通知》，對各種在建項目進(jìn)行清理，特別是對大型購物中心等自有資金占有量少的項目進(jìn)行清理。清理期間，停止一切地產(chǎn)項目的土地審批。 這項政策的出臺，將大量不合要求的商業(yè)地產(chǎn)項目清理出局，保證了北京商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展 。 國務(wù)院發(fā)改委關(guān)于提高銀行貸款自有資金比例的通知 4 月 29 日，國務(wù)院發(fā)改委出臺該辦法，將房地產(chǎn)項目自有資金比例從 121文件規(guī)定的 30%又提高到 35%。實際上， 4 月 29 日以前，地產(chǎn)項目開發(fā)貸款并沒完全按照 121 規(guī)定執(zhí)行，絕大多數(shù)開發(fā)貸款自有資金不足 20%，大型購物中心更少，只有 5%。 所以，該文件出臺，極大地提高了地產(chǎn)項目的進(jìn)入門檻，許多實力不濟(jì)的開發(fā)商只有退出地產(chǎn)行業(yè)。 入世承諾 今年 12 月 11 日，我國將履行加入 WTO 的承諾，取消對外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制：允許設(shè)立外資獨資商 業(yè)企業(yè)；投資內(nèi)地商業(yè)的外資零售企業(yè)所需注冊資本從原來最低的 1000 萬元降至 30 萬元，批發(fā)企業(yè)則從最低的 6000 萬元降至 50 萬元；從事零售的外資投資商業(yè)企業(yè)及其店鋪的設(shè)立地域限制將取消；而且，外資投資商業(yè)的審批權(quán)下放到地方。 這些政策的執(zhí)行，勢必促進(jìn)外資商業(yè)的大力進(jìn)駐，為國內(nèi)商業(yè)發(fā)展注入活力，國內(nèi)商家將與外資同臺競爭。 《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（ 20xx）》出臺 20xx 年 3 月，北京市商務(wù)局、北京市發(fā)展和改革委員會制定了《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（ 20xx）》，對與人民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)和設(shè)施采 取鼓勵政策，而對新增的大型商業(yè)設(shè)施在地域上進(jìn)行了明確的限制，這對方便人民生活、完善首都商業(yè)布局具有積極的影響。 銀行貼息貸款 北京市商務(wù)局 7 月份下發(fā)了《對發(fā)展社區(qū)連鎖便民超市、便利店給予銀行貸款貼息實施辦法的補(bǔ)充意見》，對 20xx 年度經(jīng)營盈利的連鎖企業(yè)和社區(qū)連鎖便民超市、便利店，給予 5%左右的銀行貸款貼息。 與原來的規(guī)定相比，《補(bǔ)充意見》對給予銀行貸款貼息的范圍進(jìn)行了修改，將連鎖企業(yè)年銷售額從 5000 萬元以上提高到 6000 萬元以上；擁有連鎖超市、便利店 40 家以上提高到 60 家以上；取消了“連鎖總部注冊在北 京”的限制；在繁華街區(qū)開設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)便利店 (100 平方米左右 )不再享受貸款貼息。在直營連鎖超市、便利店的貼息額度上，每新開 10 家直營連鎖超市、便利店，給予貼息的銀行貸款額度由原來的不超過 1000 萬元調(diào)整為不超過 900 萬元；在加盟連鎖超市、便利店的貼息上，每新開 10 家社區(qū)連鎖超市、便利店，給予不超過 500 萬元銀行貸款額度的貼息改為不超過 400 萬元。此外，《補(bǔ)充意見》中還特別補(bǔ)充了“對在新建社區(qū)、便民連鎖設(shè)施空缺的社區(qū)發(fā)展連鎖便民超市和便利店的連鎖企業(yè)，給予一次性貸款貼息支持”的條款。 在地產(chǎn)政策與商業(yè)政策的雙重影 響下，北京商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展契機(jī)，特別是已建成的商業(yè)和嚴(yán)格按照規(guī)定將建成的商業(yè)地產(chǎn)項目，將在總供給受限制、總需求迅速膨脹的環(huán)境下，受到市場的追捧。 3. 其它因素影響分析 物流業(yè)迅速發(fā)展 北京市對物流業(yè)總體規(guī)劃是，到 20xx 年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的商業(yè)物流體系框架； 20xx 年，形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運轉(zhuǎn)高效的商業(yè)物流體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。在房山閆村 豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺 3 處各規(guī)劃建設(shè)一個大型 物流基地。 連鎖業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇 發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，當(dāng)人均年收入達(dá)到 600850 美元時，大型和國際化的連鎖超市會迎來大發(fā)展的黃金時期 ,早在 20xx 年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配年收入就已超過了 800 美元。所以說，我國大力發(fā)展連鎖經(jīng)營的時機(jī)已經(jīng)成熟。 二、北京商業(yè)物業(yè)分析 1. 商業(yè)地產(chǎn)簡析 商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)業(yè)來說是相對較新的一個范疇，自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國市場，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)中心城 市外，自 20xx 年開始，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭令人咋舌；各地都開始爭建商業(yè)“一條街”及大型購物中心。成都的開發(fā)商建出了成批的底商，大連萬達(dá)則將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并于去年秋季相繼在南京和沈陽開發(fā)了萬達(dá)購物廣場。大連萬達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時，也由此獲得了中國銀行 10 億元的授信。不久前，該公司又直接