【正文】 項(xiàng)目的土地審批。全市新批外商投資企業(yè) 859 家，增長(zhǎng) %，實(shí)際利用客商直接投資 億美元，增長(zhǎng) %，地方企業(yè) 出口總值達(dá)到 45 億美元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為 元，增長(zhǎng) %。 6 月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 11853 億元，增加額同比下 降 %。投資增長(zhǎng)主要是中央重點(diǎn)項(xiàng)目和奧運(yùn)場(chǎng)館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)，國(guó)家重點(diǎn)抑制的低水平盲目投資領(lǐng)域項(xiàng)目在北京基本不存在。服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 增長(zhǎng)質(zhì)量穩(wěn)步提高。低于一季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。商業(yè)地產(chǎn)階段性報(bào)告 目 錄 一 .宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2. 政策環(huán)境分析 3. 其它因素影響分析 二 .北京商業(yè)物業(yè)分析 /宣傳 /推廣策略簡(jiǎn)析 三 .開(kāi)發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式 1.“營(yíng)業(yè)額提成＋保底”的委托經(jīng) 營(yíng)模式 （或全資）經(jīng)營(yíng)模式 四 .商鋪投資分析 分析 五 .重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析 一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段，各種經(jīng)濟(jì)因素都非常活躍，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源能源的矛盾加劇，國(guó)家從土地、信貸、行業(yè)發(fā)展等方面實(shí)施一系列宏觀調(diào)控措施，以抑制局部過(guò)熱現(xiàn)象，達(dá)到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的。從 1999 年以來(lái)，北京市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一直平穩(wěn)保持在 10%以上，年度之間變化不超過(guò) 個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)代制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用增強(qiáng)，增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)趨向協(xié)調(diào)。 落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控取得明顯成效。二是消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)。四是消費(fèi)價(jià)格保持基本穩(wěn)定，明顯低于全國(guó)平均水平。由于及時(shí)調(diào)整最低生活保障等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，緩解了糧油價(jià)格上漲對(duì)低收入群眾生活的影響。禽流感和非典反彈對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很小，各項(xiàng)指標(biāo)明顯高于預(yù)期。 這項(xiàng)政策的出臺(tái)，將大量不合要求的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目清理出局，保證了北京商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展 。 入世承諾 今年 12 月 11 日，我國(guó)將履行加入 WTO 的承諾，取消對(duì)外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制：允許設(shè)立外資獨(dú)資商 業(yè)企業(yè)；投資內(nèi)地商業(yè)的外資零售企業(yè)所需注冊(cè)資本從原來(lái)最低的 1000 萬(wàn)元降至 30 萬(wàn)元，批發(fā)企業(yè)則從最低的 6000 萬(wàn)元降至 50 萬(wàn)元；從事零售的外資投資商業(yè)企業(yè)及其店鋪的設(shè)立地域限制將取消；而且，外資投資商業(yè)的審批權(quán)下放到地方。 與原來(lái)的規(guī)定相比，《補(bǔ)充意見(jiàn)》對(duì)給予銀行貸款貼息的范圍進(jìn)行了修改，將連鎖企業(yè)年銷售額從 5000 萬(wàn)元以上提高到 6000 萬(wàn)元以上；擁有連鎖超市、便利店 40 家以上提高到 60 家以上；取消了“連鎖總部注冊(cè)在北 京”的限制；在繁華街區(qū)開(kāi)設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)便利店 (100 平方米左右 )不再享受貸款貼息。 3. 其它因素影響分析 物流業(yè)迅速發(fā)展 北京市對(duì)物流業(yè)總體規(guī)劃是，到 20xx 年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點(diǎn)的商業(yè)物流體系框架； 20xx 年，形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的商業(yè)物流體系，總體上達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。 二、北京商業(yè)物業(yè)分析 1. 商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)析 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是相對(duì)較新的一個(gè)范疇，自從中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，許多國(guó)際零售、娛樂(lè)、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，一些新興的商業(yè)類型推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。不久前，該公司又直接注資與港 資合股成立大洋百貨集團(tuán)。同一個(gè)城市的不同區(qū)位，具有不同的級(jí)差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。 而分散型的物業(yè)則不具備價(jià)值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集 中化，綜合化將是影響因素之一。這是許多專家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。 反之，即第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有利潤(rùn)空間，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不成功，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。 選擇最佳贏利以及營(yíng)銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。二是只租不售。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。 總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地 價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營(yíng)，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使得開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者以及消費(fèi)者四方受益。所謂 shopping mall的概念將繼續(xù)被炒作，但由于經(jīng)營(yíng)以及管理的環(huán)節(jié)繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應(yīng)該在全面市場(chǎng)調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上有限度的發(fā)展。因而其成功與否除去項(xiàng)目本身之外，其開(kāi)發(fā)策略以及運(yùn)作管理方式將是關(guān)鍵。 北京商業(yè)開(kāi)始多元化發(fā)展 北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)。 目前，北京市場(chǎng)上在建、待建的定位于 shopping mall 的項(xiàng)目有 10 家之多，總規(guī)模在 200 萬(wàn)平方米以上，具體位置如表所示： 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 竣工時(shí)間 建筑規(guī)劃形式 建外 SOHO CBD 區(qū)域 80000 20xx 商業(yè)街群 華貿(mào)中心 CBD 區(qū)域 180000 20xx 獨(dú)體商業(yè)樓、獨(dú)立商業(yè)街 北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) CBD 區(qū)域 80000 20xx 獨(dú)體商業(yè)樓、獨(dú)立商業(yè)街 中關(guān)村廣場(chǎng) 中關(guān)村 20xx00 20xx 主要為地下空間 世紀(jì)金源 MALL 石景山 680000 20xx 獨(dú)體商業(yè)樓 大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng) 大鐘寺 20xx00 20xx 獨(dú)體商業(yè)樓 北京 MALL 亦莊 400000 待定 待定 東華國(guó)際廣場(chǎng) 東直門(mén) 待定 20xx 獨(dú)體商業(yè)樓 菜市口國(guó)際商城 菜市口 210000 待定 待定 規(guī)劃 MALL 東北部區(qū)域 待定 待定 待定 從上述圖表可以看出，未來(lái)幾年內(nèi)北京市大規(guī)模、多功能的商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)活躍，總體放量十分巨大， 20xx 年至 20xx 年將是北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)最為突出的階段。導(dǎo)致此種局面，主要是資金不到位、前期招商效果不佳、市場(chǎng)前景較差等原因，由此可以看出，目前階段北京外部區(qū)域大型“ shopping mall”的建設(shè)操作難度相對(duì)較大； 從上述圖表可以看出，除外部區(qū)域大型項(xiàng)目外，目前在四環(huán)內(nèi)部、三環(huán)沿線節(jié)點(diǎn)、甚至二環(huán)在建或擬建的大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始拔地而起。隨著北京商業(yè)市場(chǎng)的逐漸成熟和完善，現(xiàn)狀存在的各大商圈正向更高層次繼續(xù)升級(jí)，其商業(yè)影響力、吸引力正在加強(qiáng)，現(xiàn)狀主要商圈的商業(yè)地位將 不會(huì)被其它物業(yè)所取代，商業(yè)繁華板塊、商業(yè)價(jià)值較高的物業(yè)將仍然存在于城市中心地帶的區(qū)域核心位置。雖然目前北京市私家車(chē)占有量明顯上升，但總體而言，對(duì)于支撐以驅(qū)車(chē)購(gòu)物為主的大型城市邊緣“ shopping mall”的消費(fèi)模式而言，仍顯不足。個(gè)性鮮明的特色商業(yè)街、大型現(xiàn)代化購(gòu)物場(chǎng)所、連鎖超市、便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場(chǎng)化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)，北京商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善。這些主力業(yè)態(tài)的擴(kuò)張與北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展密不可分 ,在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的南方城市 ,這些主力業(yè)態(tài)的連鎖機(jī)構(gòu)很多都與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商有戰(zhàn)略性合作，在北京也會(huì)很快開(kāi)始。 3. 不同商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式簡(jiǎn)述 一個(gè)商業(yè)地段的價(jià)值，并不因?yàn)樗麚碛卸嗌賯€(gè)大型賣(mài)場(chǎng)和高檔商場(chǎng)，必須慎重的考慮到當(dāng)?shù)氐娜肆?、地理位置、公共投入、?guī) 劃配合等不同因素，一個(gè)有完整規(guī)劃、充足配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，才能大大提高當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。由于中高檔寫(xiě)字樓多處于中心商務(wù)區(qū)，相對(duì)客流較大，人口消費(fèi)素質(zhì)和租金承受能力較高。商業(yè)街的形成一般需要區(qū)域商業(yè)的長(zhǎng)期培育，一般至少 2年，才能形成較成熟的商業(yè)氛圍，一條成熟的商業(yè)街會(huì)持久穩(wěn)定的發(fā)