【正文】 提高了地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)入門檻，許多實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商只有退出地產(chǎn)行業(yè)。大連萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂(lè)福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國(guó)內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時(shí)，也由此獲得了中國(guó)銀行 10 億元的授信。這都能表現(xiàn)出開發(fā)商開發(fā)理念的提升和社會(huì)責(zé)任感的日益增強(qiáng)。 選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問(wèn)題： 一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴(kuò)張的推動(dòng)下，伴隨 消費(fèi)資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市的周邊將會(huì)出現(xiàn)新的商業(yè)中心 ,比如現(xiàn)在媒體報(bào)道熱點(diǎn)中的 ,在政府支持之下正在開發(fā)的金源 SHOPPINGMALL 和亦莊 SHOPPINGMALL,還有西環(huán)廣場(chǎng)、清河商業(yè)中心、萬(wàn)柳購(gòu)物中心、中關(guān)村廣場(chǎng)等這些大體量的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn) ,必將帶動(dòng)其所在區(qū)域的整體商業(yè)氛圍 ,并形成未來(lái)的新北京商圈。 第四，私家車占有量仍顯不足， 消費(fèi)模式有待改進(jìn)。 商廈商鋪 （ 如 溫特萊項(xiàng) 目商業(yè) ） 商廈商鋪沿街寫字樓底部按柱距劃分單元，進(jìn)行租售的商鋪。 通常使用的招商方法大體上有媒體廣告招商法、展覽招商法和人員招商法 等幾種。分店作為有限責(zé)任公司每年按雙方約定的價(jià)格向開發(fā)商租用物業(yè)，同時(shí)，因涉及到知名商家的無(wú)形資產(chǎn)和管理人員的輸出，分店每年亦須向零售服務(wù)商交納商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，這部分一般為營(yíng)業(yè)額的 1％－ 2％。 但在 20xx 年 8 月底，萬(wàn)科將其擁有萬(wàn)佳 72％的股權(quán)以 億的高價(jià)賣給華潤(rùn)集團(tuán)。除地段、人流等穿透因素之外，商業(yè)街，大型商圈的投資者，目前還需要考慮，如有無(wú)停車位，停車位夠不夠等因素。全國(guó)連鎖超市的主要銷售對(duì)象就是小區(qū)居民，目前上海有實(shí)力的投資者已經(jīng)開始了對(duì)小區(qū)商鋪進(jìn)行連鎖整合的行動(dòng)。 300 個(gè)商鋪全部面向項(xiàng)目?jī)?nèi)部步行街。是國(guó)內(nèi)第一家名品折扣店。由臨街商鋪和特色街“蘋果二十二院街”組成。社區(qū)商鋪投資也許是今后一段時(shí)間商鋪投資的最佳選擇。這種情況決定 了投資者要改變投資思路，要善于從城市變遷中尋找機(jī)會(huì)，要了解城市規(guī)劃，要變被動(dòng)投資為主動(dòng)投資。 典型案例參考： （ 1） 大連萬(wàn)達(dá)撤出大洋百貨 大洋百貨成立于 20xx 年 5 月，總投資 3 億元，已在南昌、福州、蘇州、南京、泉州、無(wú)錫、常州設(shè)立七家分店，營(yíng)業(yè)總面積超過(guò) 25 萬(wàn)平方米。零售服務(wù)商須具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力和盈利能力，評(píng)估指標(biāo)有單店平均銷售額、單位面積銷售額、毛利率、最近三年銷售額增長(zhǎng)率等。在這之前，首先必須了解經(jīng)銷商的需求，只有這樣，招商工作才會(huì)有方向性和指導(dǎo)性。 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)上將會(huì)有更多的社區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。目前北京的 商品數(shù)量大約 20 萬(wàn)種左右，而世界商品種類大約為 150 萬(wàn)種，以現(xiàn)階段北京商品種類的搭配不足以支撐規(guī)模龐大的超大型商業(yè)物業(yè)“商品種類十分齊全，商業(yè)功能十分完善”的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系，由于規(guī)模過(guò)大，將直接導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部業(yè)態(tài)組合重復(fù)、矛盾等現(xiàn)象，從而影響整體物業(yè)的商業(yè)效果，甚至將出現(xiàn)空置，未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)將面臨較大的壓力； 第二，北京內(nèi)部區(qū)域商業(yè)正處于升級(jí)階段，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將仍然具有較強(qiáng)商業(yè)吸引力。但是，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作以及其所涉及的環(huán)節(jié)之多遠(yuǎn)甚于住宅地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。 商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之要點(diǎn) 提升開發(fā)商開發(fā)理念 一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有 機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經(jīng)營(yíng)者留下充分的利潤(rùn)空間，做到不是僅僅開發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營(yíng)者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營(yíng)積極性降低； 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)起飛從而使得地區(qū)商業(yè)價(jià)值提高，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。所以說(shuō)，我國(guó)大力發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。清理期間，停止一切地產(chǎn)項(xiàng)目的土地審批。投資增長(zhǎng)主要是中央重點(diǎn)項(xiàng)目和奧運(yùn)場(chǎng)館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)，國(guó)家重點(diǎn)抑制的低水平盲目投資領(lǐng)域項(xiàng)目在北京基本不存在。商業(yè)地產(chǎn)階段性報(bào)告 目 錄 一 .宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2. 政策環(huán)境分析 3. 其它因素影響分析 二 .北京商業(yè)物業(yè)分析 /宣傳 /推廣策略簡(jiǎn)析 三 .開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式 1.“營(yíng)業(yè)額提成＋保底”的委托經(jīng) 營(yíng)模式 （或全資）經(jīng)營(yíng)模式 四 .商鋪投資分析 分析 五 .重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析 一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段，各種經(jīng)濟(jì)因素都非常活躍，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源能源的矛盾加劇，國(guó)家從土地、信貸、行業(yè)發(fā)展等方面實(shí)施一系列宏觀調(diào)控措施，以抑制局部過(guò)熱現(xiàn)象，達(dá)到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的。二是消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)。 這項(xiàng)政策的出臺(tái)，將大量不合要求的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目清理出局，保證了北京商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展 。 二、北京商業(yè)物業(yè)分析 1. 商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)析 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是相對(duì)較新的一個(gè)范疇，自從中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，許多國(guó)際零售、娛樂(lè)、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，一些新興的商業(yè)類型推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。這是許多專家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。二是只租不售。因而其成功與否除去項(xiàng)目本身之外，其開發(fā)策略以及運(yùn)作管理方式將是關(guān)鍵。隨著北京商業(yè)市場(chǎng)的逐漸成熟和完善，現(xiàn)狀存在的各大商圈正向更高層次繼續(xù)升級(jí)，其商業(yè)影響力、吸引力正在加強(qiáng)，現(xiàn)狀主要商圈的商業(yè)地位將 不會(huì)被其它物業(yè)所取代，商業(yè)繁華板塊、商業(yè)價(jià)值較高的物業(yè)將仍然存在于城市中心地帶的區(qū)域核心位置。 3. 不同商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式簡(jiǎn)述 一個(gè)商業(yè)地段的價(jià)值，并不因?yàn)樗麚碛卸嗌賯€(gè)大型賣場(chǎng)和高檔商場(chǎng)，必須慎重的考慮到當(dāng)?shù)氐娜肆?、地理位置、公共投入、?guī) 劃配合等不同因素，一個(gè)有完整規(guī)劃、充足配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，才能大大提高當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)銷商最關(guān)心的，不外乎以下幾點(diǎn)：產(chǎn)品是否有潛力 ，有無(wú)強(qiáng)勢(shì)的銷售政策和市場(chǎng)支持，是否有合理的退換貨制度等。如零售服務(wù)商不提供保底利潤(rùn)，則建議 開發(fā)商不采用此模式。大連萬(wàn)達(dá)擁有 50％的股權(quán)，但在 20xx 年 10 月 8 日，大連萬(wàn)達(dá)撤出大洋百貨，其股份全部轉(zhuǎn)由福建百建接手。那北京來(lái)說(shuō)，如果投資者能夠了解城市未來(lái) 510 年的發(fā)展規(guī)則，就可以有的放矢，提前介入。按照國(guó)際慣例，當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元時(shí)，人們的消費(fèi)方式就將越來(lái)越傾向于方便、快捷。由于其產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，面積適中，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為 20020xx 平米的商業(yè)空間。由于其經(jīng)營(yíng)模式有創(chuàng)新，定位準(zhǔn)確，符合現(xiàn)在北京存在的品牌消費(fèi)的需求群體，相關(guān)配套設(shè)施較好，所以銷售旺盛。 建外 SOHO 位于長(zhǎng)安街上的建外 SOHO，總建筑面積約為 70 萬(wàn)平米，由公寓、寫字樓、SOHO 小型辦公房及大量裙 房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所。以連 鎖超市為例， 1994 年全國(guó)連鎖超市實(shí)現(xiàn)的銷售額占社會(huì)零售額的 1%， 1997 年上升至 8%， 20xx 年則超過(guò)了 20%。城市規(guī)劃出屬于公開信息，投資者可以從規(guī)劃局、市政等政府機(jī)構(gòu)了解。 （ 2） 萬(wàn)科地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨股權(quán) 20xx 年萬(wàn)佳百貨以 億元的營(yíng)業(yè)額躍居廣東省連鎖業(yè)龍頭，其“超市＋百貨”的經(jīng)營(yíng)模 式也被業(yè)內(nèi)命名為“萬(wàn)佳模式”。開發(fā)商參股比例一般不超過(guò) 20％，并按參股比例分紅。招商企業(yè)如果能夠在這些方面滿足經(jīng)銷商的需求，再加以周密的計(jì)劃和有效的溝通，獲得招商成功的可能性相對(duì)就會(huì)較大。例如早期的萬(wàn)通小商品市