【正文】 揮商業(yè)效用，有很高的商業(yè)價值和收益回報，國內外有很多知名商業(yè)街已成為城市商業(yè)的代表。 總的來說，整個商業(yè)區(qū)的經營管理的是否合理，商業(yè)氛圍的營造好壞與否，都是商業(yè)物業(yè)整體升值和開發(fā)商延續(xù)性發(fā)展、能否讓投資者的回報得以保證的重要問題。一般來說，經銷商最關心的，不外乎以下幾點：產品是否有潛力 ，有無強勢的銷售政策和市場支持，是否有合理的退換貨制度等。其中，人員招商通常是利用朋友的關系進行熟人的招商，或是對以前的客戶進行內部前期招商。 三 . 開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式 “營業(yè)額提成＋保底”的委托經營模式 此模式是指開發(fā)商與有一定知名度、實力較強、業(yè)績較佳的零售服務商合作，由開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售服務商負責其余部分的投資，并負責經營管理。 對開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點： （ 1）容易引入知名商家，并產生其他的正效應； （ 2）不參與經營管理，不承擔零售經營帶來的風險。如零售服務商不提供保底利潤，則建議 開發(fā)商不采用此模式。作為不專業(yè)的開發(fā)商，一般僅委派董事會決策，并不直接安排人員參與經營管理。 操作建議：與委托經營模式的相似，對零售服務商的盈利能力要求更高。 參考案例：深圳某集團某百貨 總面積： 15 萬平方米（五家分店） 業(yè)態(tài)：百貨、電器、超級市場 分店：深圳四家分店和珠海一家分店 合 作形式：該百貨分店多數租用集團公司開行開發(fā)的物業(yè)，構成關聯(lián)交易。大連萬達擁有 50％的股權，但在 20xx 年 10 月 8 日，大連萬達撤出大洋百貨，其股份全部轉由福建百建接手。而當時的萬佳百貨尚處于比較理想的盈利狀態(tài)。商鋪近年來在全國各地都是屢現(xiàn)高潮，深圳、廣州、上海、北京，商鋪投資都一直是物業(yè)投資的重點和熱點。比如商鋪投資者首要考慮人流量，投資者要善于從城市變遷中尋找機會。那北京來說，如果投資者能夠了解城市未來 510 年的發(fā)展規(guī)則，就可以有的放矢，提前介入。北京等一些城市的目前正在進入所謂的“輪子時代”，有無停車位、停車位夠不夠，是決定商鋪能否吸引有實力購物者的一個重要因素 。這類商鋪大多處于新建住宅小區(qū)沿街或小區(qū)內主要干道，以為小區(qū)居民服務為主。如火車站、長途汽車站等。按照國際慣例，當人均 GDP 達到 3000 美元時，人們的消費方式就將越來越傾向于方便、快捷。 社區(qū)商鋪投資需要考慮的因素有：社區(qū)入住戶數、社區(qū)住戶的購買力、社區(qū)規(guī)模、與周邊地區(qū)形成的整體商業(yè)效應等等。投資前應通過現(xiàn)場實地調查來深入了解鋪位的實際情況、環(huán)境因素、觀察分析可能受到的限制和影響，即時發(fā)現(xiàn)不利因素進行規(guī)避。 d、產品質素 商鋪的結構和設施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應等是否合理，對經營業(yè)態(tài)是否有限制，如社區(qū)商業(yè)對娛樂業(yè)、餐飲的限制，商業(yè)中心對各層經營業(yè)態(tài)的限制等。由于其產品設計合理，面積適中，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為 20020xx 平米的商業(yè)空間。復式結構商鋪設計獨特。本項目是盤活爛尾樓的一大力作。 巨庫作為特色商場，由于其鋪面面積較小，利于投資商購買，使得開發(fā)商及時實現(xiàn)資金回籠，首次創(chuàng)新提出體驗式的賣場，支持其新青年時尚賣場。由于其經營模式有創(chuàng)新，定位準確，符合現(xiàn)在北京存在的品牌消費的需求群體，相關配套設施較好，所以銷售旺盛。 燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環(huán)工大橋西側 ，緊鄰東四環(huán)路。由于本項目以年輕時尚型女性服裝為主，賣場集購物、休閑和娛樂為一體，迎合當 今時尚的 酷一族 對環(huán)境和商品價格的要求，每層各圍繞一個主題展開，地下一層為美食，一層為服裝，二層為女性飾品和化妝品，三層為運動休閑服飾。 巨庫 作為商場類型的巨庫，位于東城區(qū)安定門外蔣宅口，地處安外大街北京環(huán)線北二，三環(huán)之間的焦點位置。 建外 SOHO 位于長安街上的建外 SOHO，總建筑面積約為 70 萬平米，由公寓、寫字樓、SOHO 小型辦公房及大量裙 房組成，配套設施包括幼兒園和會所。 五、重 點商業(yè)項目分析 蘋果社區(qū)商業(yè)街 位于 CBD、社區(qū)商業(yè)類的蘋果社區(qū)，總建設面積近 70 萬平方米，其中商業(yè)建筑面積 8 萬平方米。對售后由管理公司包租的項目，如超過 15%的的回報承諾，則需要謹慎對待。 對初步篩選的商鋪項目再做進一步分析，權衡因素應考慮以下幾個主要方面： a、風險性 由于商鋪投資對個人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應將承受的風險控制在一定的范圍內，如投資額不超過總資產的 70%，同時應在可能的情況下，多點選擇，分散投資。以連 鎖超市為例， 1994 年全國連鎖超市實現(xiàn)的銷售額占社會零售額的 1%， 1997 年上升至 8%， 20xx 年則超過了 20%。深圳，廣州，上海，北京等經濟發(fā)展迅速的大中型城市的投資者，目前可以格外注意社區(qū)商鋪的投資。如王府井、西單、國貿、燕莎、金融街、中關村等，由于這些地區(qū)多年來形成 的固定消費群體和消費檔次，其回報率比較高。而像王府井等傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然每天人群摩肩接踵，擁有足夠的人流量，卻因為缺少停車，使有實力的購物者裹足不前，導致了王府井商鋪的投資者普遍經營不景氣，商業(yè)界正淪落為觀光街。城市規(guī)劃出屬于公開信息，投資者可以從規(guī)劃局、市政等政府機構了解。而如今北京已形成多個商業(yè)中心并存的局面，包括燕莎商圈、麗都商圈、建國門、亞運村、中關村、方莊、阜成門、大紅門等等，人稱“京城八大商圈”，加上一些小型區(qū)域性的熱點地區(qū)，可供投資者選擇的范圍越來越廣，選擇難度也隨之家大。不少投資者看見女人街的賺錢效應，一廂情愿的認為美人街與麗人街也 一定會如此，而匆忙做出投資決定，未想到結果并非如此，因此套牢。 四、商鋪投資者分析 商鋪投資者一般分為兩種，一種是專業(yè)投資者，專門從事商鋪交易，擁有較為雄厚的資金實力，投資形式通常為集中購買，然后將購得的商鋪產權或使用權出售或出租給分散經營者，有時也會自己經營，但通常不多；一種是散戶投資者，一般是具有一定資金 實力的個人或家庭，每次所買鋪面不多，鋪面多用來出租，偶爾也會用來自營。 （ 2） 萬科地產轉讓萬佳百貨股權 20xx 年萬佳百貨以 億元的營業(yè)額躍居廣東省連鎖業(yè)龍頭，其“超市＋百貨”的經營模 式也被業(yè)內命名為“萬佳模式”。 操作建議：選擇此模式之前需三思而后行！ 以下是不主張開發(fā)商采用的模式。一般情況下，開發(fā)商控股或全資的零售（服務）公司獨立核算，而實際上則非自負盈虧，零售（服務）公司實際上每年并未向開發(fā)商交納物業(yè)租金，營運資金的使用基本上由開發(fā)商安排。 對開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點： （ 1） 容易引入知名商家，并產生其他正效應； （ 2） 收益可能最大化； （ 3） 可帶租約銷售整體物業(yè)。開發(fā)商參股比例一般不超過 20％，并按參股比例分紅。 操作建議：此模式適合欲引入知名商家?guī)砥渌飿I(yè)銷售和招商的大型商業(yè)物業(yè)，一般應在 40000 平方米以上的商業(yè)物業(yè)，其中部分設計成商鋪銷售。 參考案例：北京某知名企業(yè)集團蘇州某店 面積； 120xx 平方米 樓層： 2 樓 業(yè)態(tài)：大型超級市場 合作形式：營業(yè)額 ％提成作為合作利潤，約定保底利潤額的 A 萬元 /年。它能吸引經銷商的 注意力，闡述招商內容與市場前景，讓經銷商看到利潤所在，引發(fā)經銷商的濃厚興趣，是招商常用的方法之一。招商企業(yè)如果能夠在這些方面滿足經銷商的需求，再加以周密的計劃和有效的溝通，獲得招商成功的可能性相對就會較大。 要獲得招商成功，必須有一個詳細周密的計劃。這類商業(yè)街形成的黃金鋪位穩(wěn)定經營多年，絕少出兌，投資機會極為罕見。此種類型的商鋪由于是單元自主經營，業(yè)主在選擇租戶上有相當的靈活度，商鋪的建筑結構和環(huán)境應有較大的適應性，這樣有利于后期商戶的經營使用，才能長期保證較高的租金水平。例如早期的萬通小商品市場、女人街，近期發(fā)售的朝外門購物中心商鋪、碧溪廣場、萬朋商城等等。伴隨著商業(yè) 環(huán)境的日漸成熟及房地產業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式