【正文】 名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時(shí)，也由此獲得了中國銀行 10 億元的授信。不久前，該公司又直接注資與港資合股成立大洋百貨集團(tuán)。并計(jì)劃在上海楊浦和北京等 15 個(gè)城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。有數(shù)字表明， 20xx 年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了 %，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長(zhǎng)達(dá)近 10 年的沉寂中走出，并快速升溫。 影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素 要分析商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的策略以及要點(diǎn)，就必須了解影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 的主 要因素 區(qū) 位 條 件： 宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。同一個(gè)城市的不同區(qū)位，具有不同的級(jí)差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。 物業(yè)業(yè)態(tài)類型： 不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場(chǎng)、康樂 中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化妝品、女子時(shí)裝在各類商 店的收益能力排比中則最高。 綜合經(jīng)營(yíng)程度： 大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，提升價(jià)值。 而分散型的物業(yè)則不具備價(jià)值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集 中化，綜合化將是影響因素之一。 時(shí) 間 因 素： 區(qū)域性購物中心有長(zhǎng)期投資前景，一般 用 3— 5 年時(shí)間便可進(jìn)入 最佳經(jīng)營(yíng)期，并可保持 10 年左右，此時(shí)價(jià)值最大。之后則須進(jìn) 行重新裝修，價(jià)值降低。 商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之要點(diǎn) 提升開發(fā)商開發(fā)理念 一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經(jīng)營(yíng)者留下充分的利潤(rùn)空間，做到不是僅僅開發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營(yíng)者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營(yíng)積極性降低； 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)起飛從而使得地 區(qū)商業(yè)價(jià)值提高，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是許多專家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。 在開發(fā)商在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在運(yùn)作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的總體提升。第一是大多數(shù)開發(fā)商都應(yīng)摒棄“賺到錢就走人”的投機(jī)方式；第二是商業(yè)地產(chǎn)從單一、低檔的沿街店鋪提升為內(nèi)涵豐富、社會(huì)效益巨大的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。這都能表現(xiàn)出開發(fā)商開發(fā)理念的提升和社會(huì)責(zé)任感的日益增強(qiáng)。 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，又能代表地域文 化特色的標(biāo)志性作品。 合理分配利潤(rùn)空間 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成 ——— “開發(fā) — 銷售 — 經(jīng)營(yíng) — 管理”。作為開發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤(rùn)最大化，但不能把利潤(rùn)空間都占完了，必須給第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)留下足夠的利潤(rùn)空間。反之，即第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)沒有利潤(rùn)空間，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不成功，這對(duì)開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。 這樣的例子在北京市是確實(shí)存在的。對(duì)此，專家們建議，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)由專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理公司來包裝，來經(jīng)營(yíng)管理，以形成品牌效應(yīng)。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商通過多年的摸索總結(jié) 出的基本規(guī)律。 選擇最佳贏利以及營(yíng)銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)有 4 個(gè)權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。按 4 個(gè)分開和其他特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個(gè)渠道：一是開發(fā)商通過運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤(rùn)，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，三是商鋪經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)。 商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可 以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；還可與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門經(jīng)營(yíng)其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。 選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題： 一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查 ，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。 二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。 三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。 四、投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營(yíng)管理的錢一起賺，是賺最 大化利潤(rùn)，還是賺平均利潤(rùn)，是賺短期利潤(rùn)還是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。 總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營(yíng)，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使得開發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者以及消費(fèi)者四方受益。 2．北京商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，近三到五年內(nèi)， 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期，新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將300— 400 萬平方米左右，從靜態(tài)總量來講基本將滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。 從商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展來說，預(yù)計(jì)到20xx年，國外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，而對(duì)于商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，也將迎來發(fā)展的高峰，預(yù)計(jì)國際零售１００強(qiáng)至少有５０％將在北京開店。 從新開店形式看，以社區(qū)為目標(biāo)客戶集中區(qū)域的中小型百貨、購物中心等將持續(xù)發(fā)展；超市會(huì)有非常大的發(fā)展空間，而大型百貨與購物中心則發(fā)展空間有限；各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會(huì)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業(yè)經(jīng)營(yíng)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化 發(fā)展。所謂 shopping mall的概念將繼續(xù)被炒作，但由于經(jīng)營(yíng)以及管理的環(huán)節(jié)繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應(yīng)該在全面市場(chǎng)調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上有限度的發(fā)展。 從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會(huì)更朝著各種不同專業(yè)街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為主，同時(shí)由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。 總量的增加值是表象之一，在具體的分析了商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)方面的發(fā)展趨勢(shì)之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，北京市商業(yè)地產(chǎn)在今后幾年將會(huì)強(qiáng)力發(fā)展，同時(shí)在總量增加的狀況下，將進(jìn)一步完善商業(yè)體系布局以及商業(yè) 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亦將會(huì)成為眾多地產(chǎn)開發(fā)商在北京的集中投資方向。但是，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作以及其所涉 及的環(huán)節(jié)之多遠(yuǎn)甚于住宅地產(chǎn)。因而其成功與否除去項(xiàng)目本身之外，其開發(fā)策略以及運(yùn)作管理方式將是關(guān)鍵。只有定位準(zhǔn)確、策劃精彩、業(yè)態(tài)合理招商運(yùn)作有序，經(jīng)營(yíng)管理完備的商業(yè)物業(yè)，才能避免商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的短期效應(yīng)，保證其地塊價(jià)值的持續(xù)提升以及商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 十大商圈已成熟新商圈將會(huì)形成 經(jīng)過多年的培育和發(fā)展 ,北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，以多個(gè)大型商業(yè)購物場(chǎng)所為核心的商圈多元化格局已經(jīng)基本形成，除傳統(tǒng) 的商業(yè)中心王府井、西單之外， CBD、燕莎、公主墳、建國門、亞運(yùn)村、朝陽門外、阜成門 — 復(fù)興門、北三環(huán)這十大商圈已日趨成熟 ,在此商圈內(nèi)的新增商業(yè)物業(yè)將會(huì)越來越少。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴(kuò)張的推動(dòng)下，伴隨消費(fèi)資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市的周邊將會(huì)出現(xiàn)新的商業(yè)中心 ,比如現(xiàn)在媒體報(bào)道熱點(diǎn)中的 ,在政府支持之下正在開發(fā)的金源 SHOPPINGMALL 和亦莊 SHOPPINGMALL,還有西環(huán)廣場(chǎng)、清河商業(yè)中心、萬柳購物中心、中關(guān)村廣場(chǎng)等這些大體量的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn) ,必將帶動(dòng)其所在區(qū)域的整體商業(yè)氛圍 ,并形 成未來的新北京商圈。 北京商業(yè)開始多元化發(fā)展 北京商業(yè)市場(chǎng)