【正文】 大連 XX 項(xiàng)目策劃報(bào)告書 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬(wàn)人，分 6 個(gè)行政區(qū)， 3 個(gè)縣級(jí)市。 2大連市的商業(yè)分析 21 市場(chǎng)回顧 211 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全 、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過(guò)二十五萬(wàn)平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來(lái)的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來(lái)了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著 機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額 3 天共 4000 萬(wàn)的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進(jìn)入 20xx 年，各大國(guó)營(yíng)、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。 212 超市效應(yīng) 步入 20xx 年，隨著家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭 — 美國(guó)的沃爾 瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，在世界上也是少見(jiàn)的。 20xx 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開(kāi)業(yè)。華聯(lián)開(kāi)業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 213 商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂(lè)商場(chǎng)、先 施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的 22 個(gè)已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 222 未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到 20xx 年年底，將會(huì)有接近 53 萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表） 商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表 開(kāi)業(yè)年份 中山 沙河口 20xx 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 20xx 年 72， 500 16， 0800 總計(jì) 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場(chǎng)管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無(wú) 百貨 2 大連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號(hào) 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國(guó)批發(fā)城 中山 長(zhǎng)江路 1990 年以前 7， 500 3 無(wú) 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42 號(hào) 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國(guó)泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無(wú) 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號(hào) 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無(wú) 百貨 10 新華洋商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場(chǎng) 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場(chǎng) 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場(chǎng) 199905 50,000 1 無(wú) 店鋪 16 時(shí)代購(gòu)物中心 中山 港灣街 7 號(hào) 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購(gòu)物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場(chǎng) 20xx04 17,000 無(wú) 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 西崗 人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng) 20xx04 35,000 無(wú) 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購(gòu)物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂(lè)福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 20xx01 13,000 6 無(wú) 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 20xx07 15,000 1 無(wú) 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場(chǎng) 沙河口 黃河路 663 號(hào) 20xx03 30,000 3 無(wú) 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667 號(hào) 20xx06 27,000 6 無(wú) 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺(tái)山 20xx01 5,500 2 無(wú) 超市連店鋪 26 長(zhǎng)江廣場(chǎng) 中山區(qū) 長(zhǎng)江路 123 號(hào) 20xx05 1,700 2 無(wú) 店鋪 27 新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng) 中山 青山街 1 號(hào) 20xx10 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 20xx05 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街 25 號(hào) 20xx10 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場(chǎng) 中山 中山路 47 號(hào) 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場(chǎng) 20xx05 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國(guó)際購(gòu)物中心 沙 河口 中山路 552 號(hào) 160,000 4 1 百貨 35 榮德國(guó)際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場(chǎng) 20xx10 32,000 無(wú) 2 百貨 36 科技廣場(chǎng)美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 20xx05 7,800 3 無(wú) 店鋪 223 市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 現(xiàn)時(shí)各大商場(chǎng)的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及?，F(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租售條件主要以倒扣為主，即營(yíng)業(yè)額的抽成。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營(yíng)服飾 的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營(yíng)化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見(jiàn)下表） 大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中 山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場(chǎng) 大連勝利開(kāi)發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂(lè)百貨株式會(huì)社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬(wàn)元（保底）服裝：每月每平方米 萬(wàn)元（保底） 8 大世界家居廣場(chǎng) 大連金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購(gòu)物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品： 2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購(gòu)物中心 大連天河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝： 2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 231 大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè)日 期： 1998 年 8 月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí) ※招商條件 從開(kāi)業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250 元（營(yíng)業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營(yíng)為主。目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成 2328%左右。 值得一提的是，南蘿宮在 勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來(lái)自游戲機(jī)的用電外。 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 是目前大連經(jīng)營(yíng)面積最大、人流最旺、經(jīng)營(yíng)品種最全的百貨商場(chǎng)。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖囌荆?，檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營(yíng)品種太多，且屬于下沉式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績(jī)。 ※商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會(huì)廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場(chǎng) 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂(lè)場(chǎng)世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂(lè)場(chǎng)、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、姆熊歡樂(lè)場(chǎng)世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳 、兒童樂(lè)場(chǎng)、休閑吧 232 大連大世界家居廣場(chǎng) 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場(chǎng) 4 號(hào) 開(kāi)業(yè)日期： 20xx 年 4 月 21 日 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 上午 9 時(shí)至午 8 時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 三層 陶瓷潔具 宏明 水具廚具 廚房設(shè)備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧