【正文】 能，科學定位“兩城三星”的分區(qū)功能。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務區(qū)和現代產業(yè)區(qū)。市中心三區(qū)為商貿金融服務區(qū)和臨港產業(yè)園區(qū)。甘井子區(qū)為現代都市工業(yè)、現代物流業(yè)、商貿服務業(yè)和教育產業(yè)集中發(fā)展區(qū)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產業(yè)區(qū)、高新技術產業(yè)區(qū)和大學園區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術先進的工業(yè)基地、高新技術產業(yè)基地、現代物 流基地和主要口岸。 三個衛(wèi)星城功能定位為資金技術密集和勞動密集型的工業(yè)加工區(qū)、現代農業(yè)產業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。 長海縣功能定位為“海上大連”建設的先導區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經濟的重點發(fā)展區(qū)。 以建設暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎設施建設，把我市建設得更暢、更綠、更亮、更美。 按照“城市擴容、交通先行”的要求，加快交通基礎設施建設步伐，盡快形成現代化對外交通、市域交通、市內交通三級網絡。市區(qū)交通重點發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網 絡。 高起點、高標準規(guī)劃建設旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學園區(qū)，按規(guī)定建設好中小學及其他配套設施，逐步實現中小學辦學設施標準化。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網絡，在城市周圍建設綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達 45％。搞好環(huán)城濱海道路建設，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于民，建設一個藍天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇擁的新大連。 二、大連房地產開發(fā)總體走勢 大連房地產發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現 “西拓北進 ”的態(tài)勢?！氨边M”方面正是在向大大 連的新城區(qū) —— 大連開發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，以東北快速路、華東路兩個連接新、老城區(qū)方向上都有大批項目已經并陸續(xù)實施。 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣金色陽光家園（二期） ? 鐵龍動力院景 ?? 富 士 莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關嶺項目（軍產） ?? 后鹽待開 發(fā)的經濟適用房 ? 奧林園 1997— 20xx年 大連市商品房開竣工面積情況表 單位：萬平方米 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬平米1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 從上邊的圖表我們不難看出大連市 的房地產開工面積在逐年的遞增， 20xx年的開工面積比 20xx 年增長了 %，但是由于近 3 年來我市的高層建筑項目的不斷增加，基本上都是跨年度的項目，因此當年竣工的項目不多，竣工面積有所減少；另外由于國家宏觀調控因素影響，房地產開發(fā)行業(yè)的主要資金來源銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設的策略，以彌補資金不足的狀況，由此也使得開工面積大連市房地產 北部板塊分布圖 與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 20xx20xx年 各月固定資產投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產投資額（億元） 房地產開發(fā) 20xx20xx年各 月大連房地產施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬平）施工面積 其中住宅面積 隨著 20xx 年 1 月， 10塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達 126萬平方米的房地產項目紛紛開工上馬，使得 20xx 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場已經好久不見的新盤林立的局面再次出現。由于大量的遷入人口、本地動遷戶和諸多適齡結婚購房者的熱情追捧，也由此促成了在新盤眾多的情況下，我市房地產行業(yè)依舊出現了較大幅度的房價上漲。 20xx年112月大連房地產竣工情況分析250 30 60 90 120 150 180 210 2402 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面積（萬平）房地產竣工面積 其中住宅竣工面積三、近年大連房地產空置情況變化 大連市 1998— 20xx 年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620xx0 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 1536000 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx（12）平方米商品房空置面積 其中： 四、大連市存量房消化比例提高 年份 成交宗數 （萬件） 增長率 （ %） 成交面積 （萬㎡） 增長率 （ %） 成交額 （億元） 增長率 （ %） 20xx（ 12） 20xx 20xx 20xx 2 173 20xx 倍 倍 由于 20xx 年 3 月 1 日開始實施二手房個稅政策，因此 2 月份成交量達到高峰，該數據存在特殊性，不作為可比依據。 五、大連市自招拍掛以來土地供給狀況 20xx 年土地供應狀況 20xx 年，大連市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面 積 萬平方米。其中 公建用地占 15%；住宅用地占 85%。重點加大城市西部和北部的供地規(guī)模。 從 20xx 年開始，大連市土地供應規(guī)模得到有效控制，土地市場價格保持穩(wěn)步上漲，呈現出健康良好的發(fā)展局面。但從數據上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應的平均規(guī)模。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 35010020030040050060020xx 20xx 20xx 20xx萬平方米 土地市場供給趨勢 從數據可看出土地供應在緊縮之后放量加大，其中一個重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結構的調控，達到緩解由供需不平衡引起的房價上漲幅度過快的目的。 根據大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計劃來看，未來 1— 2 年內主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機場前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。 (20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況詳見附件 3) 小結： ? 房地產開發(fā)投資仍保持較高水平，建設規(guī)模在 05 年小幅收縮后， 06 年初開始增大 ； ? 存量房消化比例大幅提高，部分爛尾樓陸續(xù)啟動； ? 土地供應在緊縮之后放量加大； ? 土地供應區(qū)域已經有意識的轉向大連的西部（馬欄廣場 機場新區(qū)）和北部（華南、泉水）區(qū)域，體現出大大連“西進北拓”政策；傳統(tǒng)意義上的城市中心還是以企業(yè)搬遷和 舊城區(qū)改造為主要方向。 第四章 國家和大連市相關宏觀政策調整 一、國家關于行政、財政、法規(guī)方面的政策 20xx 年 6 月：國務院正式頒布《中華人民共和國物業(yè)管理條例》。 20xx 年 8 月 12 日：《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (18號令 )，國家宏觀調控政策的總方針，將房地產業(yè)定位為拉動國家經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，明確提出要保持房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 20xx 年 5 月 13 日：《經濟適用住房管理辦法》以及《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》出臺。 20xx 年 7 月底：國家 發(fā)展和改革委員會、建設部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務收費從 04 年 10 月 1 日起實行明碼標價。 20xx 年 3 月 26 日：舊國八條。國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》?！锻ㄖ饭灿邪藯l意見：一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五、正確引導居民合理消費需 求；六、全面監(jiān)測房地產市場運行；七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 20xx 年 4 月 27 日：新國八點：國務院總理溫家寶 4 月 27 日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題，并形成八點意見：一、強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構；二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；三、調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；四、加強房地產信貸管理，防范金融風險；五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；六、加強經濟適 用住房建設，完善廉租住房制度；七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 20xx 年 5 月 27 日：國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知（國稅發(fā) [20xx]89 號），稅收手段用于宏觀調控。 20xx 年 5 月 27 日：建設部進一步下發(fā)了《關于貫徹〈國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》，對各地做好調控房地產市場、穩(wěn)定住房價格的工作，提出了 6 個工作時間表。 20xx 年 6 月 1 日：國家七部委提出，個人購買住 房不足 2 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（ 2 年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 20xx 年 2 月 17 日：大連市地稅局出臺《個人出售房屋所得征收個人所得稅暫行辦法》，旨在進一步規(guī)范和加強二手房轉讓所得個稅的征收管理，該暫行辦法自 20xx 年 3 月 1 日起施行。 二、國家關于金融方面的政策 20xx 年 6 月 5 日： 《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》 (銀發(fā) ［ 20xx］121 號 )。 20xx 年 4 月 25 日：經國務院批準，中國人民銀行決定從 20xx 年 4 月 25 日起，提高存款準備金率 個百分點，即存款準備金率由 7%提高到 %。 20xx 年 4 月 27 日：國務院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產開發(fā)在內的四大行業(yè)固定資產投資項目資本金比例，房地產開發(fā) (不含經濟適用房項目 )由20%及以上提高到 35%及以上。 20xx 年 10 月 29 日：中國人民銀行決定從 20xx 年 10 月 29 日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機 構一年期存款基準利率上調 個百分點，由現行的 %提高到 %，一年期貸款基準利率上調 個百分點，由現行的 %提高到 %。 20xx 年 3 月 17 日：央行調整房貸利率，個人住房貸款利率從 20xx 年 3 月 17日起再次上調。是繼 20xx 年 10 月 29 日中國人民銀行上調金融機構存貸款基準利率后不到 5 個月，