【正文】 能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物 流基地和主要口岸。 三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。 長(zhǎng)海縣功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開(kāi)展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。 按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng) 絡(luò)。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45％。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽希€海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹(shù)青草簇?fù)淼男麓筮B。 二、大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體走勢(shì) 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢(shì)?！氨边M(jìn)”方面正是在向大大 連的新城區(qū) —— 大連開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，以東北快速路、華東路兩個(gè)連接新、老城區(qū)方向上都有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施。 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣金色陽(yáng)光家園（二期） ? 鐵龍動(dòng)力院景 ?? 富 士 莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項(xiàng)目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開(kāi) 發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 ? 奧林園 1997— 20xx年 大連市商品房開(kāi)竣工面積情況表 單位：萬(wàn)平方米 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬(wàn)平米1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 從上邊的圖表我們不難看出大連市 的房地產(chǎn)開(kāi)工面積在逐年的遞增， 20xx年的開(kāi)工面積比 20xx 年增長(zhǎng)了 %，但是由于近 3 年來(lái)我市的高層建筑項(xiàng)目的不斷增加，基本上都是跨年度的項(xiàng)目，因此當(dāng)年竣工的項(xiàng)目不多，竣工面積有所減少；另外由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開(kāi)發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開(kāi)發(fā)商都采取了整體開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開(kāi)工面積大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 20xx20xx年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 20xx20xx年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬(wàn)平）施工面積 其中住宅面積 隨著 20xx 年 1 月， 10塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達(dá) 126萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛開(kāi)工上馬，使得 20xx 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場(chǎng)已經(jīng)好久不見(jiàn)的新盤林立的局面再次出現(xiàn)。由于大量的遷入人口、本地動(dòng)遷戶和諸多適齡結(jié)婚購(gòu)房者的熱情追捧，也由此促成了在新盤眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房?jī)r(jià)上漲。 20xx年112月大連房地產(chǎn)竣工情況分析250 30 60 90 120 150 180 210 2402 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面積（萬(wàn)平）房地產(chǎn)竣工面積 其中住宅竣工面積三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化 大連市 1998— 20xx 年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620xx0 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 1536000 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx（12）平方米商品房空置面積 其中： 四、大連市存量房消化比例提高 年份 成交宗數(shù) （萬(wàn)件） 增長(zhǎng)率 （ %） 成交面積 （萬(wàn)㎡） 增長(zhǎng)率 （ %） 成交額 （億元） 增長(zhǎng)率 （ %） 20xx（ 12） 20xx 20xx 20xx 2 173 20xx 倍 倍 由于 20xx 年 3 月 1 日開(kāi)始實(shí)施二手房個(gè)稅政策，因此 2 月份成交量達(dá)到高峰，該數(shù)據(jù)存在特殊性，不作為可比依據(jù)。 五、大連市自招拍掛以來(lái)土地供給狀況 20xx 年土地供應(yīng)狀況 20xx 年，大連市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平方米。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面 積 萬(wàn)平方米。其中 公建用地占 15%；住宅用地占 85%。重點(diǎn)加大城市西部和北部的供地規(guī)模。 從 20xx 年開(kāi)始，大連市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。但從數(shù)據(jù)上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 35010020030040050060020xx 20xx 20xx 20xx萬(wàn)平方米 土地市場(chǎng)供給趨勢(shì) 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個(gè)重要的原因是：政府希望能通過(guò)土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的目的。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃來(lái)看，未來(lái) 1— 2 年內(nèi)主要的開(kāi)發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場(chǎng)前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫(kù)區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。 (20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況詳見(jiàn)附件 3) 小結(jié)： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持較高水平，建設(shè)規(guī)模在 05 年小幅收縮后， 06 年初開(kāi)始增大 ； ? 存量房消化比例大幅提高，部分爛尾樓陸續(xù)啟動(dòng)； ? 土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大； ? 土地供應(yīng)區(qū)域已經(jīng)有意識(shí)的轉(zhuǎn)向大連的西部（馬欄廣場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)）和北部（華南、泉水）區(qū)域，體現(xiàn)出大大連“西進(jìn)北拓”政策；傳統(tǒng)意義上的城市中心還是以企業(yè)搬遷和 舊城區(qū)改造為主要方向。 第四章 國(guó)家和大連市相關(guān)宏觀政策調(diào)整 一、國(guó)家關(guān)于行政、財(cái)政、法規(guī)方面的政策 20xx 年 6 月：國(guó)務(wù)院正式頒布《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》。 20xx 年 8 月 12 日：《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (18號(hào)令 )，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 20xx 年 5 月 13 日：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)。 20xx 年 7 月底：國(guó)家 發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從 04 年 10 月 1 日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 20xx 年 3 月 26 日：舊國(guó)八條。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》?！锻ㄖ饭灿邪藯l意見(jiàn)：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需 求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 20xx 年 4 月 27 日：新國(guó)八點(diǎn)：國(guó)務(wù)院總理溫家寶 4 月 27 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，并形成八點(diǎn)意見(jiàn)：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適 用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 20xx 年 5 月 27 日：國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知（國(guó)稅發(fā) [20xx]89 號(hào)），稅收手段用于宏觀調(diào)控。 20xx 年 5 月 27 日：建設(shè)部進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知〉的通知》，對(duì)各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的工作，提出了 6 個(gè)工作時(shí)間表。 20xx 年 6 月 1 日：國(guó)家七部委提出，個(gè)人購(gòu)買住 房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò) 2 年（ 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 20xx 年 2 月 17 日：大連市地稅局出臺(tái)《個(gè)人出售房屋所得征收個(gè)人所得稅暫行辦法》，旨在進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅的征收管理，該暫行辦法自 20xx 年 3 月 1 日起施行。 二、國(guó)家關(guān)于金融方面的政策 20xx 年 6 月 5 日： 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) ［ 20xx］121 號(hào) )。 20xx 年 4 月 25 日：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行決定從 20xx 年 4 月 25 日起，提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由 7%提高到 %。 20xx 年 4 月 27 日：國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) (不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 )由20%及以上提高到 35%及以上。 20xx 年 10 月 29 日：中國(guó)人民銀行決定從 20xx 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī) 構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 20xx 年 3 月 17 日：央行調(diào)整房貸利率，個(gè)人住房貸款利率從 20xx 年 3 月 17日起再次上調(diào)。是繼 20xx 年 10 月 29 日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個(gè)月，